【正文】 上內(nèi)容表明無(wú)證交房的 風(fēng)險(xiǎn)巨大，后果嚴(yán)重。 6. 做好書(shū)面的記錄。反之，則由物業(yè)管理公司將問(wèn)題 匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會(huì)議上提報(bào)開(kāi)發(fā)商整改直至完成后由物業(yè)管理 公司接收。使 員工掌握公司及項(xiàng)目管理處對(duì)小區(qū)管理的基本程序及立場(chǎng)，在今后工作中能夠正確操 作與運(yùn)用。 業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書(shū)》、《空氣檢測(cè)合格證書(shū)》。 ? 業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書(shū)》 注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對(duì)業(yè)戶的順利搬遷及電梯使用 有非常大的作用 ，同時(shí)也是物業(yè)管理公司與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。 二、交收樓流程 三、驗(yàn)房 在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客戶服務(wù)部人員、工程技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)商銷售人員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 ： 業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開(kāi)，由 “ 三方 ” 陪同清點(diǎn)單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對(duì)單元的水 、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認(rèn)。同時(shí)業(yè)主可將進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。 及早與開(kāi)發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。避免完工后一些問(wèn)題暴露出來(lái)導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接收時(shí) 間。并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商提供各對(duì)口人員名單給物業(yè)。 樓宇驗(yàn)收、接管接收階段，是員工熟悉樓盤(pán)的最好時(shí)機(jī)。對(duì)開(kāi)發(fā) 商而言感覺(jué)上美觀、正規(guī)，對(duì)物業(yè)而言省了人力、物力。交樓期間工作時(shí)間有著很大的不確定的因 素，因靈活制定 作息時(shí)間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員。 業(yè)主資料是密件，必須作好保密工作。 保潔人員： A 園區(qū)環(huán)境 B 現(xiàn)場(chǎng)清潔 三、物業(yè)交房注意事項(xiàng) 交房后 整改跟進(jìn)： A 時(shí)間控制 B 質(zhì)量控制 C 投訴控制 遺留問(wèn)題處理： A 及時(shí)整理統(tǒng)計(jì) B 函告相關(guān)單位 C 專人跟進(jìn)落實(shí) 三、物業(yè)交房注意事項(xiàng) 總結(jié)核心問(wèn)題： 與開(kāi)發(fā)商之間良好的溝通是順利完成交收樓活動(dòng)的關(guān)鍵 三、物業(yè)交房注意事項(xiàng) 交收樓管理的重點(diǎn)（要求、規(guī)定、注意事項(xiàng)） 交收樓之前的必須做好充分扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。當(dāng)然日后有關(guān)該業(yè)戶的所有信息（包括投訴 處理、服務(wù)費(fèi)收繳、等等）都應(yīng)存入該檔案。 因房屋實(shí)際情況與簽約時(shí)存有差異引發(fā)糾紛的處理。 因有律師 [驗(yàn)房師 ]在場(chǎng)業(yè)主要求交樓活動(dòng)必須以倒流程操作。 問(wèn)題： 1. 是否能簡(jiǎn)單敘述一下倒流程的操作？ 2. 小沈的第一次交樓，哪些地方有問(wèn)題 ? 3. 為什么小沈被業(yè)主評(píng)價(jià)極低？ 4. 你是小沈的話你會(huì)怎么做？ 裝修及裝修管理 物業(yè)裝修：物業(yè)裝修是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或生產(chǎn)環(huán)境 ,對(duì)自有或租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的地面、 墻 、 廚房、衛(wèi)生間及潔具、天花、門窗 、 水 、電、 通訊進(jìn)行修飾處理的建筑活動(dòng) 。 根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 第六條規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為：一、搭建建筑 物、 構(gòu)筑物； 二、改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門、 窗； 三、拆改供暖管道及設(shè)施；四、拆改燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施。 裝修辦理中業(yè)主提請(qǐng)商酌的問(wèn)題 ；垃圾為何要指定地點(diǎn)堆放和定時(shí)搬運(yùn)？ 因裝修施工對(duì)左右、上下鄰居的生活、居住等造成影響，施工噪音也給他人生活、休息造成滋擾，所以政府管理部門對(duì)施工時(shí)間及裝修期期限實(shí)行管制。 裝修辦理中業(yè)主提請(qǐng)商酌的問(wèn)題 案例討論 某小區(qū)一業(yè)主非常喜歡潛水運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛(ài)在潛水過(guò)程中欣賞美麗的海底世界。為解決這個(gè)問(wèn)題，裝修施工隊(duì)（無(wú)資質(zhì)）決定將樓地面砸掉幾公分后再鋪設(shè)大理石 ，結(jié)果在砸地板的過(guò)程 裝修在樓頂?shù)暮５资澜缫虼丝逅?，?dǎo)致樓下業(yè)主裝修在樓頂?shù)暮５资澜缫虼丝逅耍瑢?dǎo)致出現(xiàn)上述滲水事故。 裝修管理控制要點(diǎn) 秩序維護(hù)部管理重點(diǎn)及巡查內(nèi)容 ： 是否與申報(bào)項(xiàng)目相符和按規(guī)定的時(shí)間作業(yè)。 ： 是否拆除或破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層 ,是否按要求做好防水保護(hù)。 。 裝修管理控制要點(diǎn) 客戶服務(wù)部管理重點(diǎn)及巡查內(nèi)容 ，各項(xiàng)作業(yè)是否符合規(guī)范要求。具體巡查現(xiàn)場(chǎng)有無(wú) 重?fù)簟@孔、刨鑿、外墻內(nèi)側(cè)擊排煙管道、不經(jīng)穿管重?fù)簟@孔、刨鑿、外墻內(nèi)側(cè)擊排煙管道、直接埋設(shè)電線或改線；是否有不適當(dāng)樓面靜荷載，超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石等。 裝修管理控制要點(diǎn) 秩序維護(hù)部管理重點(diǎn)及巡查內(nèi)容 管理： 由于裝修期間，出入小區(qū)人員較多，思想復(fù)雜，若對(duì)裝修人員監(jiān)管不力，極易導(dǎo)致一些盜竊、打架事件的發(fā)生。該業(yè)主回家打開(kāi) 門一看也驚呆了。為了能即時(shí)控制火災(zāi)，服務(wù)中心根據(jù)消防法規(guī)及條例，要求裝修現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器材，以便控制和降低火災(zāi)事故。 裝修辦理中業(yè)主提請(qǐng)商酌的問(wèn)題 。 物業(yè)管理企業(yè)：依照法定程序設(shè)立 ， 以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 業(yè)主堅(jiān)持要重刷。對(duì)此，物業(yè)管理公司必須做好與開(kāi)發(fā)商和相關(guān)施工單位的協(xié)調(diào)配 合工作，最為有效的辦法是定期進(jìn)行各方聯(lián)席會(huì)議，集中力量解決主要矛盾，合理有 序地安排其他維修工作，以避免業(yè)主的大量投訴。 業(yè)主檔案建立包括檔案資料室管理、檔案文件柜設(shè)置、電子檔錄入和檔案使用制 度建立等各項(xiàng)工作。 合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時(shí)工作。 整改單填寫(xiě)要清晰，內(nèi)容完整。 客服交房技巧。 項(xiàng)目管理處辦公場(chǎng)地： A 完成裝修 B 正式啟用 事項(xiàng)： 應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。 在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。 共性問(wèn)題控制： A 專題會(huì)議 B 專函知會(huì) 事項(xiàng)： 對(duì)于共性的整改問(wèn)題要引起足夠的重視。 交房現(xiàn)場(chǎng)有業(yè)主情緒激動(dòng)時(shí)，應(yīng)請(qǐng)其離開(kāi)交房現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)入事先準(zhǔn)備的 vip間內(nèi)作處理。 以上準(zhǔn)備工作一但條件允許，應(yīng)及早完成。 準(zhǔn)備幾個(gè) vip間，如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生爭(zhēng)吵可請(qǐng)業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。 若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)項(xiàng)目管理處跟進(jìn)并及時(shí)報(bào)告整改結(jié)果。 業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫(kù) /場(chǎng)使用規(guī)定》。 三、交