【正文】 7 房產(chǎn)分類： 居住物業(yè) 商用物業(yè) 8 房產(chǎn)分類 居住住宅 ——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅 商業(yè)樓宇 ——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)） 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房 其他： (教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等 ) 綜合：兩種或兩種以上用途 9 土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí) 10 一、 土地使用權(quán)獲取 ? 目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過(guò)程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者 ——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán) (也可以委托拍賣行拍賣 )，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。 26 ? 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 ? 什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 36 ? 1如何了解地價(jià)是否交清？ 答 : 對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn) 證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清； 對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。但： （一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的聯(lián)營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人； （二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人； （三）經(jīng)營(yíng)土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人； （四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人； （五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人 40 ? 有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？ 答：下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性 用地； （二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用 地； （三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地； （四）市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力 走廊用地； （五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他 用地。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。 52 ? 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。為此，城市規(guī)劃管理部門通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。 56 (4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。 59 ? 居住區(qū)的組成內(nèi)容： （ 1）居住區(qū)的工程類型組成。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求： ①使用要求。 64 ④經(jīng)濟(jì)要求。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。 建筑容積率：居住建筑總面積（平方米）／居住建筑用地面積（平方米）。 （ 9）建筑覆蓋率（建筑密度） 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 3．參照國(guó)家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研 究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過(guò)招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。 在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對(duì)施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。 89 ? 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括：成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。這種招標(biāo)比邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。 (4)質(zhì)量控制 提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督；處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 102 ①直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析：直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。 ①工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。 ②開發(fā)商驗(yàn)收。 112 ④編制工程決算。 117 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，或者說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷是一項(xiàng)近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的新型的專業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識(shí)密集性的工作。 120 第三，投資何種物業(yè) (What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè) ? 是普通住宅還是高檔別墅 ?如果是普通住宅的話，應(yīng)有多少三居 ?多少兩居 ? 第四，為誰(shuí)開發(fā)或賣給誰(shuí) (Whom)?開發(fā)商要知道未來(lái)的客戶是哪些人群 ?他們是富裕家庭還是中等收入家庭 ?是教師還是律師 ?是 30歲到 40歲之間還是 60歲以上 ? 第五，如何開發(fā) (How)?是合作開發(fā) ?還是獨(dú)立開發(fā) ?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓 ?當(dāng)開發(fā)商明確了以上這些問(wèn)題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。 124 ? 《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容： （一）預(yù)售許可證編號(hào)； （二）發(fā)展商名稱； （三）項(xiàng)目名稱； （四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)； （五）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)； （六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)； （七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑 面積和套數(shù)、間數(shù)； （八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期； （九）附注內(nèi)容等。 ? 發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 132 ? 1購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。 135 ? 何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別 答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積 ? 什么是房屋的共有建筑面積，包括那些內(nèi)容？ 答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。 ? 1按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰(shuí)？ 答：應(yīng)在購(gòu)銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。 138 ? 什么是套內(nèi)墻體面積？ 答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 133 ? 1在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》 。 131 ? 1對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？ 答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。 ⑤編制并移交竣工檔案。單項(xiàng)工程經(jīng)過(guò)共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見。通過(guò)竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。 第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要作支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 93 (2)邀請(qǐng)招標(biāo) 這是一種非公開方式的招標(biāo)，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè) (承包單位 )來(lái)投標(biāo)。 87 除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意 對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。開發(fā)商一般通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。 6．組織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開發(fā)商牽頭，組織 規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加 ，定期開會(huì)研究在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，使 施工得以順利進(jìn)行。 （ 12）綠化覆蓋率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 （ 7）居住建筑用地指標(biāo)。 71 （ 4）居住建筑面積密度。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等； ②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等； 61 ③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于以上兩項(xiàng)的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等的用地； ④