【正文】 商業(yè)價(jià)值，臨水的客觀優(yōu)勢(shì)，容易形成良好的景觀資源及易打造休閑特色商業(yè)配套。 —— 發(fā)展機(jī)遇 (Opportunity) ? 內(nèi)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)剛剛起步，樓盤品質(zhì)、價(jià)格、目標(biāo)客戶、營銷水平都處于初級(jí)狀態(tài)，為本案的開發(fā)提供有利時(shí)機(jī)。 ? 內(nèi)鄉(xiāng)的置業(yè)習(xí)慣、消費(fèi)理念形成已久，引導(dǎo)和建立新的消費(fèi)觀念將面臨各種可能的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 建筑形態(tài)、建筑材料、建筑布局、建筑景觀、戶型及配套等 ? 案名、推廣主題、傳媒表現(xiàn)、視覺運(yùn)用、銷售道具、行為語言、活動(dòng)組織等 ? 置業(yè)顧問素質(zhì)、衣著、語言、溝通、解決問題、態(tài)度、置業(yè)參考、后期物業(yè)服務(wù)等 ? 產(chǎn)品所塑造的心理感應(yīng)，以及與相關(guān)高端產(chǎn)品的聯(lián)誼、溝通等 大眾高端 樓盤高端 二、產(chǎn)品定位 領(lǐng)跑內(nèi)鄉(xiāng)人居樣板的花園洋房建筑群 內(nèi)鄉(xiāng)品質(zhì)生活天合偉業(yè) 第一代產(chǎn)品 多層 與 小高層復(fù)合生 態(tài)社區(qū) 原因： 選擇形態(tài)以花園洋房為主，而沒有選擇代表高端的別墅是因?yàn)槿莘e率的限定、目前市場(chǎng)消費(fèi)力的承受價(jià)及目前樓市狀況； 選擇多層與小高層的復(fù)合業(yè)態(tài)，一則滿足容積率問題，二則可以實(shí)現(xiàn)多元化消費(fèi)，滿足多種需求，三則，小高層作為現(xiàn)代化的代表，作為市場(chǎng)的領(lǐng)先產(chǎn)品，必能成為高端的代言。 三、項(xiàng)目主題概念定位主題概念 內(nèi)鄉(xiāng)首席大型“ 5S” 花園情景社區(qū) ? 主題概念 —— ? 是一個(gè)項(xiàng)目的中心思想，是指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理模式的指導(dǎo)思想，或者說是項(xiàng)目綜合特色和核心價(jià)值的高度概括。通過設(shè)置戶外運(yùn)動(dòng)健康設(shè)施，會(huì)所功能劃分，考慮各年齡層次的運(yùn)動(dòng)要求，并通過人性化的設(shè)置，按摩道、棋牌桌、休閑 凳等的設(shè)置，給休閑的時(shí)間一個(gè)運(yùn)動(dòng)歡娛的地方和設(shè)施。 四、目標(biāo)客戶定位 主流目標(biāo)客戶 非主流目標(biāo)客戶 泛內(nèi)鄉(xiāng)上游階層 泛內(nèi)鄉(xiāng)中堅(jiān)階層 特征：年齡 3550之間，有一定特權(quán)及灰色收入，有較強(qiáng)的個(gè)人隱私，重視圈子關(guān)系，重視下代成長(zhǎng)教育 …… 特征：年齡 2840之間，因?yàn)橛凶约旱姆e蓄或者父母幫扶，有著穩(wěn)定的工作和收入，對(duì)新鮮事物有好奇和追逐感，希望通過自己努力可以過上更好的品質(zhì)生活 …… + 目 標(biāo) 客 戶 群 區(qū)域型客戶 內(nèi)鄉(xiāng)及其各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 主流客群： 機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位高收入階層，如金融、醫(yī)療、政府、電信、電力等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)（含灰色收入人群）； 非主流客群： 私營企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員、教師等，還有部分因特定目的而進(jìn)行饋贈(zèng)的購買 目標(biāo)客戶職業(yè)描述： 主流目標(biāo)客戶特征： ? 他們或擁有相當(dāng)?shù)呢?cái)富，或有一定的社會(huì)地位，或處于社會(huì)的中心舞臺(tái)； ? 強(qiáng)烈的社會(huì)屬性和輿論使他們非?？粗厣矸菖c尊崇，通常會(huì)在相對(duì)固定的群體中攀比自己的榮耀； ? 他們對(duì)高品質(zhì)、現(xiàn)代、貴族化生活興趣濃郁； ? 較重視與“圈內(nèi)”的人和關(guān)系，但又有著較強(qiáng)的安全意識(shí)。 ? 他們對(duì)于個(gè)人隱私有著相當(dāng)?shù)膹?qiáng)的保護(hù)意識(shí) ， 所以 ， 對(duì)于居所的設(shè)置 ， 喜歡玄關(guān)或屏風(fēng) ， 主臥的私密性也要強(qiáng) ， 既要考慮他們對(duì)于身份氣派 、 華貴的考慮 ， 更要照顧他們對(duì)舒適性 、 私密性的要求 。 非主流客戶特征： ? 他們處于內(nèi)鄉(xiāng)（ 60％）或者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 40％）。 ? 非主流客戶中仍不乏一部分邊緣客戶，他們約占到總目標(biāo)客戶的 5%。 ? 緊扣主題，名實(shí)相符原則： 本項(xiàng)目“ 5S”概念應(yīng)貫徹項(xiàng)目建設(shè)的始終 ,同時(shí)以” 5S”為原則 ,注重規(guī)劃設(shè)計(jì)中的人文性、生態(tài)性、有機(jī)性、共生性、科技性原則。 ? 在東側(cè)結(jié)合水景觀，開發(fā)一層的風(fēng)情商業(yè)水街。 ? 為減少銷售中五層、六層的難度，建議可通過一定的退臺(tái)或露臺(tái)或送閣樓形式來增加銷售的賣點(diǎn)，以便于銷售時(shí)形成均衡銷售。 三、景觀規(guī)劃 景觀設(shè)計(jì)總的指導(dǎo)思想建議 景觀特色 景觀的各組團(tuán)建議 景觀的大門及入口建議 景觀的水景、綠化、道路、小品等細(xì)節(jié)建議 商業(yè)風(fēng)情街的景觀建議 景觀的施工建議 景觀設(shè)計(jì)總的指導(dǎo)思想建議 ? 緊扣 “ 5S”主題概念，作為景觀規(guī)劃的總體指導(dǎo)思想，陽光、溪流、運(yùn)動(dòng)、情景、逸事，來為我們的目標(biāo) “ 樣板生活 ” 錦上添花。 鳥語樹陣、休憩小站、健康廣場(chǎng) ——小型集散景觀點(diǎn) ３、景觀的各組團(tuán)建議 ? 建議布局相對(duì)圍合的建筑與一定的景觀特色形成一個(gè)組團(tuán)，不僅這樣可以造成每家每戶都可以戶戶見景，實(shí)現(xiàn)景觀的均好性，盡可能地避免因景觀的差異出現(xiàn)死角，達(dá)到每戶的品質(zhì)感。 入口景觀示意：如迎客歸家的儀仗隊(duì) 景觀的水景、綠化、道路、小品等細(xì)節(jié)建議 ? 在位于道路轉(zhuǎn)彎或盡端的節(jié)點(diǎn)位置種植有大規(guī)格的高大喬木或姿態(tài)優(yōu)美的大花灌木，并結(jié)合建筑種植蔥郁的基礎(chǔ)型花木與蔭翳的道路遮蔭樹。 ? 車行道路系統(tǒng)通過鮮明的十字路口區(qū)，硬質(zhì)面飾、設(shè)備用具、燈光和軟質(zhì)景觀來塑造不同類型的街道景觀層次。 ? 商業(yè)規(guī)律：當(dāng)逛街的人逗留的時(shí)間越長(zhǎng)，就越有購物的可能。 智能化： 建議主入口大門及地下車庫設(shè)置 IC卡門禁系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)設(shè)置電子巡更系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、中央景觀廣場(chǎng)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)，入戶單元門采用可視對(duì)講系統(tǒng)。 08:24:2108:24:2108:24Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 08:24:2108:24:2108:242/9/2023 8:24:21 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 8時(shí) 24分 21秒 上午 8時(shí) 24分 08:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 8時(shí) 24分 :24February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:24:2108:24:2108:24Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 24分 21秒 08:24: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 8時(shí) 24分 :24February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。如右圖所示，景觀先行，形成局部的情景亮點(diǎn)，并配以人性化的休閑座凳，集聚人氣，使消遣成為習(xí)慣。如圖所示，在路上的風(fēng)景。在組團(tuán)內(nèi)步行交通一側(cè)適當(dāng)設(shè)置了結(jié)合花箱的木質(zhì)座椅。 ? 組團(tuán)間的布置，自成情趣，石凳、竹林成為窗前的風(fēng)景，和閑散時(shí)的鄰里熟絡(luò)的去處，即是景觀，又能使用的效果。 ２、景觀特色 ? 景觀特色： ? 金沙映日 —— 中心景觀廣場(chǎng)（圖 1） ? 通過動(dòng)態(tài)的水景墻，一個(gè)圓形的廣場(chǎng)，一個(gè)諸金色的墻，一個(gè)非常休閑舒適的場(chǎng)所，交流、私語。小高層因造價(jià)比多層高，因此適當(dāng)?shù)耐ㄟ^面積來降低總價(jià)，面積適當(dāng)比多層小。 ? 關(guān)于螺獅河的改造，建議可以考慮設(shè)置橡膠攔截壩，形成上下夾層效果，上面一層形成動(dòng)態(tài)流水效果，下面一層作為社區(qū)地勢(shì)低的污水處理排放之用。 整體布局 ? 主入口設(shè)在工業(yè)路，并通過會(huì)所及一條景觀軸，中心廣場(chǎng)來提升小區(qū)的品質(zhì)。 五、形象定位 ? 內(nèi)鄉(xiāng)人居代言 ? 上游階層身份標(biāo)簽 ? 貴族生活象征 ? 首席主題情景社區(qū) ? 花園洋房公園家 ? “好房子，就是這樣的標(biāo)準(zhǔn)” ? “等我有錢了，也住這樣的房子” 樓盤形象 開發(fā)商形象 ? 專業(yè)的 ? 規(guī)范的 ? 服務(wù)好 ? 信譽(yù)佳 ? 值得信賴的 ? 可靠的 ? 認(rèn)得過的 ? 負(fù)責(zé)任的 第四部分 【 統(tǒng)籌布局 】 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 ? 一、整體規(guī)劃 ? 二、產(chǎn)品規(guī)劃 ? 三、景觀規(guī)劃 ? 四、社區(qū)配套規(guī)劃 ? 五、交房標(biāo)準(zhǔn) ? 六、提高附加值 一、整體規(guī)劃 ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的 5大原則： ? 控制風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最佳化原則： 在考慮到利潤(rùn)最佳化的同時(shí)要得到市場(chǎng)的認(rèn)同，盡可能地回避銷售上的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 他們家庭理財(cái)方面更傾向于風(fēng)險(xiǎn)較小的儲(chǔ)蓄和購買保險(xiǎn)，他們舍得為孩子的教育投入； ? 他們期望擁有讓自己滿意的物業(yè)，這已成為他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)的最大目標(biāo)。 ? 談生活品位 —— 住這里，享受一種最高層次的生活品位，只有真正的貴族才能享有的回歸生命本位的生活。 ? 住大房子 ， 開私家車 ， 過品質(zhì)生活 ， 是他們階級(jí)身份的象征或追求 。作為再次置業(yè)的需求，更注重于對(duì)社區(qū)總環(huán)境的宜居性，而不再停留在僅僅居住的要求，因此，注重社區(qū)景觀的均好性，保證社區(qū)四季常綠，色彩搭配，步移景異，有很好的視覺效果，并通過雕塑小品營造趣味社區(qū)、文化環(huán)境，和諧鄰里，打造真正的人居標(biāo)準(zhǔn)。 5S概念 情景式 內(nèi)鄉(xiāng)首席大型花園社區(qū) 陽光（ Sun） 景觀（ Scenery） 運(yùn)動(dòng)（ Sport） 溪流（ Stream） 逸事（ Story） 景觀的開放性、參與性 情景式戶型設(shè)計(jì)、入戶花園 外飄窗、一步式陽臺(tái)、景觀餐廳 景觀與建筑的和諧相溶 14萬平米的集成式復(fù)合社區(qū) 花園的社區(qū)，不僅有中心花園，而且有入戶花園等 首席，第一，首家，強(qiáng)調(diào)我們的市場(chǎng)至尊位置 內(nèi)鄉(xiāng)首席大型 5S花園情景社區(qū) 建筑、景觀、人之間的和諧共生 □ 主題概論分解釋義 : “5S” 的寓意： ? 關(guān)于陽光 SUN： 是生命之本。 ? 花園洋房是一類建筑形式