寧波鎮(zhèn)海新城南區(qū)項目提案-文庫吧在線文庫
【正文】 匯處 總建面積： M2產品類型：小高層主力面積： 90－ 130M2銷售均價： 6500元 /M2開盤時間： 08年 3月 29日銷售情況：已推部分去化 91％區(qū)域代表樓盤分析n 成交客戶分析從成交客戶區(qū)域來看，江東區(qū)客戶占據(jù)最大比重，另外還有部分客戶來自北侖小港、外地等同類競爭市場普遍存在以下問題：區(qū)域距離傳統(tǒng)老城區(qū)較遠，客戶被動消費較為明顯，因此心理距離將主導客戶的選擇傾向。競爭市場分析城西板塊洪塘板塊下應板塊高新區(qū)板塊雖然可以錯開區(qū)域內高檔產品的直接競爭，但是本項目仍然面對寧波其他同類區(qū)域市場分流客戶的競爭。房地產市場p 房地產宏觀市場p 區(qū)域住宅市場p 區(qū)域商業(yè)市場鎮(zhèn)海市場現(xiàn)狀描述n 在售項目鎮(zhèn)海市場現(xiàn)狀描述在售項目市場特征總結：u 區(qū)域樓盤分布相對較為 分散 ，市場供應量較小，以合生國際城、小駱花園、華榮風景九園作為典型；u 建筑類型大多是 多層、小高層 ，部分有少量別墅產品；u 區(qū)域多層均價在 4000－ 5500元 /平方米，部分別墅均價 在 12023元 /平方米；u 區(qū)域主力客源來自 鎮(zhèn)海本地 ，部分來自 江東、江北區(qū)域市場高低產品分度明顯，客群呈現(xiàn)兩極化。 市場相對表現(xiàn)較為理性，購房者觀望氣氛濃厚。項目思維導圖項目背景 市場 背景 解讀 消費者 成功案 例借鑒 項目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價 格評估市場背景n 城市背景n 房地產市場n 浙江省各市 GDP及增長比較（ 2023年）GDP呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢， 07年繼續(xù)保持全省第二位，增幅接近 15％。項目周邊匯集多個住宅小區(qū)，教育資源豐富，但配套還處于初級階段。項目清泉花園鑫隆花園及幼兒園l 周邊有清泉花園、鑫隆花園等多個住宅小區(qū)已交付使用，居住氛圍較好；基本生活配套目前主要依托莊市街道商業(yè)，較為齊全，但檔次較低。人均 GDP和人均可支配收入處于較快增長階段，居民生活質量繼續(xù)提高 n 07年人均 GDP突破 6萬元大關，達到 61032元（按年平均匯率折算為8026美元）。n 從 08年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，供應量與去化量相比前幾年呈下降趨勢，整體市場較為溫和，客戶觀望現(xiàn)象較為嚴重。區(qū)域在售樓盤分析n 小駱花園地理位置：位于寧波市機電工業(yè)區(qū)塊鎮(zhèn)海片內，東起鎮(zhèn)興路，西至長駱路，南臨新城主干道，北至匯水路開發(fā)商：寧波百隆房地產有限公司總建面積： 72023平方米物業(yè)類型： 14幢 5F多層、 13幢 9－ 11F小高層容積率： 總戶數(shù)： 690戶面積范圍：多層 90140平方米 小高層 70120平方米開盤時間： 08年 7月 26日一期第一批開盤 08年 8月 2日一期第二批開盤銷售均價：小高層均價 5200元 /平方米 多層均價 5500元 /平方米銷售情況：已推部分去化 38％（網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)）區(qū)域在售樓盤分析n 一期成交客戶分析從成交客戶區(qū)域來源情況來看，駱駝本地客戶約占 50％，市區(qū)客戶比例約占 30％。競爭對手確定下應板塊n 板塊基本描述區(qū)域描述：市場供應量大，該版塊正向中高檔居住區(qū)方向發(fā)展產品類型：以高層、小高層為主，少有別墅產品區(qū)域行情： 8000元 /平方米左右主力面積：三房 80110平方米，四房 130平方米左右主力客源：主要來自 鄞州區(qū)、江東區(qū) ，部分來自 海曙、江北高新區(qū)板塊n 板塊基本描述區(qū)域描述：位于市區(qū)東面，區(qū)域內在售項目不多，目前區(qū)域產品以中檔產品為主，中高檔產品相結合的結構產品類型：大多是小高層、高層混合型小區(qū)，其中高層為主區(qū)域行情： 8000元 /平方米左右主力面積：二房 90100平方米，三房 120150平方米主力客源：區(qū)域主力客源來自 江東、科技園區(qū) ，部分來自 北侖、鎮(zhèn)海洪塘板塊n 板塊基本描述區(qū)域描述：位于市區(qū)西北，以洪塘區(qū)域為主，水資源豐 富，區(qū)域內在售項目不多，但規(guī)模較大產品類型：以多層、小高層 /高層為主，少有別墅產品區(qū)域行情： 7500元 /平方米左右主力面積：二房 80100平方米，三房 90120平方米主力客源：主要來自 海曙區(qū)與江北區(qū) ，少量來自 江東區(qū)城西板塊區(qū)域描述：包括了機場路附近、集士港、高橋，起步較晚， 市場供應量較大產品類型：多層、小高層、高層產品區(qū)域行情：集中在 7000元 /平方米主力面積：三房 80110平方米以上主力客源：主力客源來自 海曙及城西 ，部分來自 江東n 板塊基本描述競爭對手確定通過對同類市場的競爭分析，我們認為 洪塘板塊、城西板塊 在總價、客源與項目所在區(qū)位存在直接競爭。生活配套以及人氣都在短期內嚴重不足，成為客戶普遍的憂慮。通過對莊市商業(yè)的分析，我們認為目前存在以下幾個問題點：項目思維導圖項目背景 市場 背景 解讀 消費者 成功案 例借鑒 項目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價 格評估本項目屬于區(qū)域大盤，客戶群較為寬泛，因此必須牢牢抓住城市的中端客群? 家庭年收入 30萬以上? 接受總價百萬以上的別墅、 TOHO類產品? 頂端產品的消費者? 家庭年收入 830萬? 總價在 40~50萬以上的 150~200平米大戶型產品? 中高端產品
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1