寧波鎮(zhèn)海新城南區(qū)項(xiàng)目提案(存儲(chǔ)版)
【正文】 現(xiàn)目前消費(fèi)者置業(yè)存在以下兩個(gè)現(xiàn)象：鎮(zhèn)海本地客戶(hù)外流現(xiàn)象明顯，莊市原住民有限，市場(chǎng)容量不大。216。 他們一般收入水平都不高，例如企業(yè)中低層、個(gè)體小商戶(hù)、外地駐鎮(zhèn)海人員等等；216。問(wèn)題三：項(xiàng)目體量大，屆時(shí)將會(huì)與洪塘、高新區(qū)兩個(gè)相對(duì)較為成熟的板塊存在客源競(jìng)爭(zhēng)。 奧林 80地理位置：江北洪都路西側(cè)，洪都花園對(duì)面 總建面積： 16萬(wàn) M2產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層主力面積： 80－ 100M2銷(xiāo)售均價(jià)： 7800元 /M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 08年 1月銷(xiāo)售情況：已推部分去化 66％區(qū)域代表樓盤(pán)分析n 成交客戶(hù)分析成交客戶(hù)以江北和海曙客戶(hù)為主，約占到 80％，剩余客戶(hù)鎮(zhèn)海北侖及寧波周邊的客戶(hù)。典型案例分析216。鎮(zhèn)海市場(chǎng)成交情況? 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 07年 7月至 08年 6月之間，鎮(zhèn)海區(qū)商品房成交套數(shù)在經(jīng)歷 07年第四季度的成交高潮之后， 08年上半年成交套數(shù)呈現(xiàn)逐月回落的趨勢(shì)。 n 07年全年市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 13921元，增長(zhǎng) %，恩格爾系數(shù)為 %。項(xiàng)目 SWOT分析S： 優(yōu)勢(shì)分析W：劣勢(shì)分析O： 機(jī)會(huì)分析T： 威脅分析地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，易塑造形象；四面環(huán)路，通達(dá)性良好；周邊匯集多個(gè)住宅小區(qū)，居住氛圍較好；地塊內(nèi)部較為平整，環(huán)境良好。鎮(zhèn)海新城南區(qū)項(xiàng)目提案2023年 9月項(xiàng)目思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景 市場(chǎng) 背景 解讀 消費(fèi)者 成功案 例借鑒 項(xiàng)目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價(jià) 格評(píng)估項(xiàng)目位于鎮(zhèn)海新城南區(qū)核心區(qū)域，臨近莊市街道，四周環(huán)路，通達(dá)性良好，但目前交通設(shè)施欠缺。其中 8－ 6－ 8－ 7－ 3地塊為保留用地，其余地塊分二期開(kāi)發(fā)。n 07年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng)%。 面積范圍： 80－ 120平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 08年 9月 12日銷(xiāo)售價(jià)格：最低價(jià) 4298元 /M2起，均價(jià) 5300元 /M2 最高價(jià) 5980元 /M2 ， 7161元 /M2 （帶地下庭院）銷(xiāo)售情況：一期已去化 27％（網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)）區(qū)域在售樓盤(pán)分析n 一期成交客戶(hù)分析該項(xiàng)目一期成交客戶(hù)主要以項(xiàng)目周邊區(qū)域及老城區(qū)客戶(hù)為主，約占59％，此外還有部分江北、江東、海曙等客戶(hù)。區(qū)域代表樓盤(pán)分析216。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)問(wèn)題界定通過(guò)對(duì)整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為目前市場(chǎng)存在以下幾個(gè)問(wèn)題點(diǎn)：?jiǎn)栴}一：受整體市場(chǎng)影響，成交量與價(jià)格有一定幅度的回落，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)較難判斷；問(wèn)題二：項(xiàng)目處于新城核心區(qū)域，未來(lái)項(xiàng)目云集，市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 市區(qū)范圍客戶(hù)主要是購(gòu)買(mǎi)不起市區(qū)的房子，而選擇在大市近郊購(gòu)買(mǎi)；216。本人在鄞州建設(shè)局上班，夫人在鎮(zhèn)海上班希望在附近購(gòu)置一套住宅。 鎮(zhèn)海設(shè)計(jì)院胡女士。n 華榮風(fēng)景九園成功案例借鑒市場(chǎng)地位： 寧大東， 30萬(wàn)平方米 BLOCK生活城總規(guī)模： 30萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型： 多層圍合洋房，高層獨(dú)排公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期第一批 08年 9月 12日銷(xiāo)售價(jià)格： 均價(jià) 5300元 /平方米銷(xiāo)售情況： 推出約 170房源，已去化 97％客戶(hù)情況： 項(xiàng)目周邊及老城區(qū)客戶(hù)約占 60％左右，老三區(qū)和外地客戶(hù)也占據(jù)一定的比例。? 園林是家居的延伸，是人們生活的第二客廳創(chuàng)新點(diǎn)十：節(jié)能環(huán)保配套先進(jìn)凈水系統(tǒng)? 采用過(guò)濾水和直飲水相繼組合的方式? 增加產(chǎn)品附加值和賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品組合方案面對(duì)多種產(chǎn)品組合方案，基于做滿(mǎn)容積率、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化等方面的考慮，我們選擇其中的一種產(chǎn)品組合方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃：小高層＋高層根據(jù)產(chǎn)品組合方案，作出項(xiàng)目規(guī)劃方案：鎮(zhèn)海新城南區(qū)項(xiàng)目總平方案商業(yè)區(qū)住宅區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品分布情況項(xiàng)目思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景 市場(chǎng) 背景 解讀 消費(fèi)者 成功案 例借鑒 項(xiàng)目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價(jià) 格評(píng)估未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判□ 目前宏觀經(jīng)濟(jì)困局為難政府，放松 、收緊銀根將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估 繼上半年寧波樓市表現(xiàn)冷淡之后，下半年似乎未曾有回暖的跡象，萬(wàn)科的降價(jià)給寧波市場(chǎng)帶來(lái)了連鎖反應(yīng)，其他開(kāi)發(fā)商也跟進(jìn)降價(jià)，市區(qū)樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)幅度在 20－ 30％。 擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋面通過(guò)區(qū)域價(jià)值的提升，來(lái)對(duì)本地客源進(jìn)行擴(kuò)容，并通過(guò)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)吸引市區(qū)客戶(hù)，不然其他區(qū)域市場(chǎng)所截 留。隨著新城規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，未來(lái)土地的供應(yīng)將會(huì)增加，競(jìng)爭(zhēng)層面將會(huì)加深目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不穩(wěn)定階段，存在的不確定因素較大，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量增加的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也將加劇鎮(zhèn)海區(qū)客戶(hù)外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重，莊市本地客戶(hù)不足，市區(qū)范圍客戶(hù)被洪塘、高新區(qū)截流，現(xiàn)有客戶(hù)難以支撐項(xiàng)目這么大的體量。區(qū)域土地市場(chǎng)預(yù)判n 未來(lái)土地供應(yīng)量較大鎮(zhèn)海新城定位為寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心。 ? 作為區(qū)域大盤(pán)，項(xiàng)目有志成為標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景 市場(chǎng) 背景 解讀 消費(fèi)者 成功案 例借鑒 項(xiàng)目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價(jià) 格評(píng)估成功案例借鑒為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們選取 2個(gè)成功樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿的項(xiàng)目，對(duì)其營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略進(jìn)行深入研究分析。我們還訪談了：216。 我們這個(gè)樓盤(pán)來(lái)買(mǎi)的客戶(hù)主要是以本地客戶(hù)市區(qū)范圍客戶(hù)為主為主；216。問(wèn)題二： 莊市住宅小區(qū)的商業(yè)氛圍不濃，商鋪出租率較低。 萬(wàn)景梅庭區(qū)域代表樓盤(pán)分析地理位置：高新區(qū)南一東路和云杉東路交
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