【正文】 景 —— 項(xiàng)目現(xiàn)狀 遠(yuǎn)景似花似霧 ?專業(yè)電器市場(chǎng)的成形是市場(chǎng)發(fā)展需要 ?政府規(guī)劃正往這邊發(fā)展，長(zhǎng)株潭一體化加快 ?老市場(chǎng)正在萎縮 ?…… ?前景雖好，但要從現(xiàn)在開始做好。 S：情景（ situation） —— 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)） 2023/2/7 15 ? 從目標(biāo)客戶的選擇上： 項(xiàng)目不在長(zhǎng)沙市商業(yè)中心也不在已經(jīng)成熟的電器經(jīng)營(yíng)區(qū)域 ,地理位置偏遠(yuǎn) ,品牌形象及市場(chǎng)形象沒有展示，要選擇疑慮重重。 將項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)與外部環(huán)境完美的結(jié)合展示 直接的引導(dǎo)目標(biāo)客戶理解并把握本項(xiàng)目的發(fā)展策略 迎合目標(biāo)客戶心理深層的需求 展現(xiàn)了項(xiàng)目靈活自由的商業(yè)空間與商務(wù)空間 全方位功能定位 2023/2/7 33 信息、平臺(tái)、中心、展示、服務(wù) 品牌、商務(wù)、橋梁、物流、財(cái)富 本項(xiàng)目更象是一個(gè)極大綜合的電器交易中轉(zhuǎn)站：貿(mào)易物流在這里形成，品牌在這里形成和展示，信息技術(shù)在這里展示與交流，有形無(wú)形的財(cái)富流在這里生成 …… 傳播電器發(fā)展文化的一種紐帶。根據(jù)實(shí)際建筑分割情況， A A2棟二層規(guī)劃為大型餐飲或休閑場(chǎng)所比較合適； 5C、 8C棟規(guī)劃為商務(wù)辦公樓比較合適； ? A1棟 1層已經(jīng)出租給銀行部分前期客戶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確。 點(diǎn)是一種思維模式，點(diǎn)是一種工作方式。這也是廣告推廣成功與否的第一步。邀請(qǐng)雨花區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)，街道辦領(lǐng)導(dǎo)，村委員領(lǐng)導(dǎo)參與開業(yè)，提高項(xiàng)目可信度。 ? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個(gè)月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。 ? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 ? 人生是尊貴的。 :21:0516:21:05February 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :21:0516:21Feb237Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 7日星期二 4時(shí) 21分 5秒 16:21:057 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 7日星期二 4時(shí) 21分 5秒 16:21:057 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧?，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 16:2116:21::21 ? 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。 ? 對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 ? 這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。 經(jīng)營(yíng)戶輕而易舉就能問出：長(zhǎng)沙有好幾個(gè)成熟的專業(yè)電器市場(chǎng)，我為什么一定要到你這里來？也就是說：項(xiàng)目的推廣必須找到滿足決策層的 核心欲望。 唐湘國(guó)際 問題排解 ? 介紹項(xiàng)目前期遇到的問題，介紹項(xiàng)目整體招商節(jié)點(diǎn)安排，承諾項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間，確立裝修入場(chǎng)時(shí)間 尋找領(lǐng)頭羊 ? 尋找 23家大業(yè)主，重點(diǎn)溝通，說服他們提前裝修，做領(lǐng)頭羊，并允許我們以他們作為宣傳標(biāo)桿 2023/2/7 45 策略下項(xiàng)目總體規(guī)劃圖 影音一條街 廚衛(wèi)一條街 廚衛(wèi)一條街 品牌專賣店 白色王國(guó) 太陽(yáng)能一條街 待建區(qū) 待建區(qū) 待建區(qū) 待建區(qū) 車流人口 車流線 車流線 車流線 人流人口 2023/2/7 46 價(jià)格是我們的殺手锏 ,我們務(wù)必慎用之 ,如需在 市場(chǎng)上形成震撼之勢(shì) ,那必將有震撼之價(jià)格 ! 價(jià)格策略 ?中定價(jià) :依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ) ,考慮項(xiàng)目自身的現(xiàn)實(shí)情況 ,制定合理的價(jià)格水平 ?送免租 :依據(jù)客戶的品牌影響力 ,客戶的資金及發(fā)展實(shí) 力 ,針對(duì)客戶所選擇商鋪 ,制定合理的免租策略 ?送折扣 ：針對(duì)于租賃 面積較大客戶，根據(jù)其 實(shí)際租賃面積大小，給予相應(yīng)的折扣。 ? ☉市場(chǎng)發(fā)行會(huì)員卡，實(shí)行一卡消費(fèi)制度 ? 洗衣服務(wù)。家居及汽配等市場(chǎng)面積不斷擴(kuò)大，電器經(jīng)營(yíng)不斷縮水，客戶經(jīng)營(yíng)信息動(dòng)搖； ?長(zhǎng)沙缺乏真正能融商業(yè)與商務(wù)為一體的專業(yè)性電器場(chǎng)，隨著部分代理商做大做強(qiáng)，必然追求商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商務(wù)辦公的形象，本項(xiàng)目高于市場(chǎng)平均水平的建筑設(shè)計(jì)符合他們這一需求； ?已購(gòu)鋪業(yè)主一旦入駐，羊群效益必將產(chǎn)生，可促進(jìn)招商； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 0 2023/2/7 24 ?電器行業(yè)本身的集聚性，作為傳統(tǒng)行業(yè)，專業(yè)市場(chǎng)本身的市場(chǎng)份額在不斷的縮水，洗牌不可避免； ?三湘大市場(chǎng)、紅星大市場(chǎng)等已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本案存在著巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，且本項(xiàng)目一旦對(duì)外公開招商，可能受到來自幾個(gè)成熟市場(chǎng)的打壓； ?項(xiàng)目周邊的不成熟性，政府對(duì)周邊區(qū)域建設(shè)的規(guī)劃未必能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目威脅 T 2023/2/7 25 Strength優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估 Weakness弱勢(shì) Market市場(chǎng)特征 Opportunity機(jī)會(huì) 現(xiàn)房現(xiàn)鋪，大部分樓 體已裝修分割，租金 價(jià)格較低，自身配套 規(guī)劃齊全 周邊商氣 ,人氣不足 區(qū)域市場(chǎng)氛圍不成熟 長(zhǎng)沙電器市場(chǎng)已經(jīng)趨向 飽和狀態(tài) ,電器市場(chǎng)總體 縮水，市場(chǎng)切入點(diǎn)小 項(xiàng)目部分購(gòu)買業(yè)主為 長(zhǎng)沙主要經(jīng)營(yíng)大戶 羊群效益可能產(chǎn)生 準(zhǔn)確確立本項(xiàng)目長(zhǎng)沙市場(chǎng)的唯一性，放大項(xiàng)目的概念與內(nèi)涵 充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，整盤考慮推廣 項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向是？ 2023/2/7 26 發(fā)展策略 —— 打造湖南電器最高度 ? 中南地區(qū)電器集散基地 , ? 長(zhǎng)沙市電器商及品牌孵化基地 ? 大型的電器交易展示平臺(tái) ,電器商務(wù)交流平臺(tái) ? 政府將其無(wú)限做大的可能 ? 統(tǒng)一廣告促銷：月月有主題活動(dòng)、周周有促銷活動(dòng)，多方位廣告宣傳； ? 統(tǒng)一市場(chǎng)形象：統(tǒng)一業(yè)態(tài)分割、規(guī)范市場(chǎng) VI系統(tǒng)，統(tǒng)一市場(chǎng)廣告位管理等； ? 規(guī)范市場(chǎng)管理：科學(xué)的市場(chǎng)管理制度，系統(tǒng)的人員培訓(xùn)，舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ? 商務(wù)配套齊全：商務(wù)辦公室、多媒體會(huì)議室、酒店、餐飲、休閑等全部配齊； ? 經(jīng)營(yíng)配套齊全：物流、倉(cāng)儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)、電器協(xié)會(huì)、工商稅務(wù)、銀行等全部配齊。作為專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目在交通及物流配送方面存在一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶有一定吸引力。0 3 ?項(xiàng)目策劃背景 2 7 ?項(xiàng)目招商策略 業(yè)主進(jìn)場(chǎng)遲疑 ?沒有整合推廣 ?沒有系統(tǒng)招商 ?沒有全方位包裝 ?購(gòu)鋪業(yè)主不進(jìn)場(chǎng) ?沒有預(yù)期開業(yè)，影響市場(chǎng)形象 ?…… ?要開張，困難重重 產(chǎn)品已成定局 ?項(xiàng)目建筑已完成 ?整體分割已基本完畢，產(chǎn)品不具備可變空間 ?大的方向已經(jīng)定位 ——做電器 ?…… ?產(chǎn)品不能從零規(guī)劃 2023/2/7 10 策劃背景 —— 建筑規(guī)劃已成定局 外 6棟基本不可變的分割格局 酒店格局 酒店格局 酒店格局 酒店格局 賣場(chǎng)格局 賣場(chǎng)格局 A A2 宿舍 /辦公 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 賣場(chǎng)格局 賣場(chǎng)格局 5C 多媒體區(qū) 多媒體區(qū) 村委辦公 商務(wù)辦公 賣場(chǎng)格局 賣場(chǎng)格局 8C 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 商鋪連體 商鋪格局 14D、 16D 6層 5層 4層 3層 2層 1層