【正文】 戶(hù)型為 2室 2廳（ 80－ 100） 階段性均價(jià) 2480元 /㎡ 樓層差價(jià) 30元 營(yíng)銷(xiāo)策略 認(rèn)購(gòu)階段： 1千元抵充 3千元， 3千元抵充 5千元（開(kāi)盤(pán)時(shí)另有優(yōu)惠折扣）； 開(kāi)盤(pán)后一次性付款優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)，按揭 1個(gè)點(diǎn)； 項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期一批房源剩余約 100套，一期二批房源 08年 4月解籌（現(xiàn)正處于認(rèn)籌階段）。 ?主要廣告形式主要為戶(hù)外道旗廣告。 產(chǎn) 品 多層建筑，南北通透，一梯兩戶(hù)，戶(hù)型創(chuàng)新很少，頂層做復(fù)式或閣樓設(shè)計(jì)，一層一般作為車(chē)庫(kù)出售，價(jià)格大約 600元 /㎡左右。 樓盤(pán) 盛世豪庭 桃苑 ?客戶(hù)構(gòu)成復(fù)雜 。 但以高端姿態(tài)上市的個(gè)別項(xiàng)目例外 ， 如山水秦唐和瑞麟君府等注重項(xiàng)目形象塑造 。 地塊未來(lái)住宅和本項(xiàng)目日常生活配套新中心 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 補(bǔ) 缺 轉(zhuǎn) 移 爭(zhēng) 奪 ?彌補(bǔ)臨潼開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)市場(chǎng)生活配套不足的局面 ， 滿(mǎn)足未來(lái)市場(chǎng)區(qū)域需求 ?為日常生活消費(fèi)提供服務(wù) ?逐步轉(zhuǎn)移老商業(yè)配套中心消費(fèi)顧客群，成為臨潼新區(qū)域的配套中心 ?未來(lái)市場(chǎng)爭(zhēng)奪周邊地塊和住戶(hù)日常消費(fèi)需求，第一時(shí)間塑造本區(qū)域的商業(yè)配套 住宅戰(zhàn)略 商業(yè)戰(zhàn)略 + 整體戰(zhàn)略 領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 =強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蠓较?， 整合項(xiàng)目資源 ，產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì) ， 景觀環(huán)境品質(zhì)提高 、 服務(wù)延展的都市新生活社區(qū) 。 全案銷(xiāo)售任務(wù)拆解 銷(xiāo)售回款進(jìn)度表 銷(xiāo)售階段 一階段 二階段 三階段 時(shí)間 08年 5月 08年 8月 08年 12月 認(rèn)購(gòu)至開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)熱銷(xiāo)期 尾盤(pán)期 銷(xiāo)售額累計(jì) 1200萬(wàn) 1800萬(wàn) 2850萬(wàn) 二階段 2750元 /平 一階段 2550元 /平 三階段 2850元 /平 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)總綱 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售階段 ?分期推出，明銷(xiāo)控與暗銷(xiāo)控緊密結(jié)合 ?低開(kāi)高走，出奇制勝，迅速占領(lǐng)市場(chǎng) ?穩(wěn)扎穩(wěn)打，以不變應(yīng)萬(wàn)變，快速調(diào)整 ?品牌、公關(guān)及事件營(yíng)銷(xiāo)兼顧 ?攻心為上，以情動(dòng)人 動(dòng)態(tài)控制 ,快打快銷(xiāo) 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)總綱 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售階段 ?營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)： ?以個(gè)性張揚(yáng)、引發(fā)概念的關(guān)注和所倡導(dǎo)的時(shí)尚精彩、神秘的生活方式為精神內(nèi)涵，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注，形成西安小戶(hù)型樓盤(pán)的新亮點(diǎn)。 ?營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)： ?此階段樓盤(pán)工程進(jìn)度即將接近尾聲，前期銷(xiāo)售工作已經(jīng)形成大量的客戶(hù)沉淀，顧此階段重點(diǎn)通過(guò)現(xiàn)樓體驗(yàn)和客戶(hù)基礎(chǔ)組織客戶(hù)公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)拉動(dòng)銷(xiāo)售。 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 （預(yù)售期） （開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期） （二次熱銷(xiāo)期） （持續(xù)熱銷(xiāo)期） 成熟魅力 體驗(yàn) 且戰(zhàn)且收 品牌 形象推廣 開(kāi)盤(pán) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 亮劍 項(xiàng)目銷(xiāo)售階段性策略 ? 臨潼市場(chǎng)受西安房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響，加之旅游地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)走銷(xiāo)，08年市場(chǎng)放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)加強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)的帥選、以?xún)r(jià)格統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，以營(yíng)銷(xiāo)事件吸引受眾群體關(guān)注，做好市場(chǎng)鋪墊； 建議：工地圍墻／戶(hù)外媒體／銷(xiāo)售部展示中心進(jìn)行整體從新包裝。 :47:5008:47:50February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :47:5008:47Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 7, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 7日星期二 8時(shí) 47分 50秒 08:47:507 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 7日星期二 8時(shí) 47分 50秒 08:47:507 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 7, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ?營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)： ?現(xiàn)樓展銷(xiāo)，尾房?jī)?yōu)惠必然成為這個(gè)階段的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，產(chǎn)品各項(xiàng)訴求延伸以及針對(duì)性促銷(xiāo)解決方案延續(xù)。 ?營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)： ?以賣(mài)點(diǎn)及市場(chǎng)熱度為推廣力，切實(shí)拉動(dòng)銷(xiāo)售。 核心客戶(hù)群 重點(diǎn)客戶(hù)群 游離客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群 臨潼本地中端客戶(hù) ，包括政府職員、企業(yè)中層管理人員、私企業(yè)主、療養(yǎng)院及部隊(duì)干部、高級(jí)導(dǎo)游等。 項(xiàng)目概況 【 SWOT分析及 我們的戰(zhàn)略】 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ?利用接待酒店 ， 加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)配套宣傳 ， 配合住宅的銷(xiāo)售 ?演繹全新的生活理念 ， 營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景 ， 引領(lǐng)臨潼住宅消費(fèi) ? 預(yù)支遠(yuǎn)景與未來(lái) ， 形象先行 ? 充分整合發(fā)展商資源 ， 創(chuàng)造項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì) ?挑戰(zhàn)市場(chǎng) ， 強(qiáng)調(diào)都市的 、 現(xiàn)代的 、全新的生活方式 ?借勢(shì)推廣 ， 凸現(xiàn)項(xiàng)目形象 ， 提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 市場(chǎng)現(xiàn)有多層 、 小高層 （ 包括高層 ） 銷(xiāo)售價(jià)格集中于 1850元 /㎡ － 2300元 /㎡ 和 2560－ 3100元 /㎡兩個(gè)區(qū)間 。售樓部設(shè)立位置有很強(qiáng)的攔截性 本地開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要依賴(lài)口碑宣傳，推廣力度弱 臨潼地標(biāo)建筑，采用發(fā)單宣傳方式，形象包裝水平較高 高層住宅 市場(chǎng)份額不大，且消化緩慢，多層住宅市場(chǎng)接受度高，占據(jù)市場(chǎng)主流地位。 開(kāi)發(fā)企業(yè) 本地企業(yè)資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，大多不超過(guò) 10萬(wàn)㎡，外地企業(yè)操作規(guī)模較大，以山水秦唐和瑞麟君府為例，都在 30萬(wàn)㎡以上。 物業(yè)類(lèi)型 以多層為主，一般不超過(guò) 6層。石油生活城所具有的知名度和配套為本項(xiàng)目創(chuàng)造了有利條件。 山水秦唐： 基本狀況 銀橋大道與北二環(huán)交匯處，占地 300畝，總建面 40萬(wàn)，共 70棟樓，分 3期開(kāi)發(fā)，一期 40棟多層，二期 11棟小高層， 3期 14棟高層，最后期有部分花園洋房。 地塊劣勢(shì)： 地塊靠近北二環(huán)，遠(yuǎn)離城區(qū)，配套設(shè)施欠缺，目前人氣欠佳 地塊機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，目前區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)量正在加大（山水秦唐、政府家屬院桃園小區(qū)）， 借勢(shì)發(fā)揮 ，利用其他項(xiàng)目在市場(chǎng)中的形象與地位來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)可度， 地塊威脅： 臨潼區(qū)內(nèi)隨著投資環(huán)境的改觀，投資客戶(hù)看好臨潼市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿ΓìF(xiàn)在已有西安本地開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目附近購(gòu)置地塊），未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。除過(guò)驪景新天地、鑫龍財(cái)富大街、石榴花城、驪景美舍銷(xiāo)售接近尾聲外，其他項(xiàng)目均在銷(xiāo)售中，估計(jì)在銷(xiāo)售總面 積在 125萬(wàn)平米 。 9%9%21%14%9%3%2%5%3%3%22%標(biāo)縫 陜鼓公務(wù)員 個(gè)體商戶(hù)教師 醫(yī)生代王軍械廠 周邊駐軍導(dǎo)游 旅游運(yùn)政其他（含西安）9%9%21%14%9%3%2%5%3%3%22%標(biāo)縫 陜鼓公務(wù)員 個(gè)體商戶(hù)教師 醫(yī)生代王軍械廠 周邊駐軍導(dǎo)游 旅游運(yùn)政其他（含西安）客 戶(hù) 來(lái) 源 5%10%28%57%單身家庭 兩口之家 三口之家 三口以上26%41%23%10%2 5 3 0 歲3 0 4 0 歲4 0 5 0 歲5 0 歲以上43%9%3%45%3 萬(wàn)元以下3 5 萬(wàn)元5 1 0 萬(wàn)元1 0 萬(wàn)元以上客 戶(hù) 年 齡 家 庭 收 入 客戶(hù)家庭組成 ? 陜鼓、標(biāo)縫、公務(wù)員、個(gè)體商戶(hù)、教師是臨潼購(gòu)房比較明確群體，占62%； ? 陜北投資客戶(hù)是臨潼購(gòu)房的主力客群； ? 3040歲左右的三口家庭組成是項(xiàng)目客戶(hù)特征； ? 大多數(shù)的家庭收入在 25萬(wàn)左右，整體收入不高； 效益好的單位及個(gè)體商戶(hù)是臨潼購(gòu)房的主力，著重爭(zhēng)取含西安在內(nèi)的外地投資