【正文】 報告中省略表格）附：個案調(diào)查表（本報告中省略表格）六、金水灣項目綜合解析六、金水灣項目綜合解析■地理位置描述地理位置描述 ★★ 區(qū)域板塊描述區(qū)域板塊描述 ★★ 項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境■產(chǎn)品講述產(chǎn)品講述 ★★ 總體規(guī)模總體規(guī)模 ★★ 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 ★★ 戶型戶型 ★★ 分期或分批推盤情況分期或分批推盤情況 ★★ 目前在推的樓盤進行詳細的介紹目前在推的樓盤進行詳細的介紹 ★★ 格描述（價格支撐點）：與該區(qū)域均價，在售其他樓盤價格對比格描述（價格支撐點）：與該區(qū)域均價，在售其他樓盤價格對比 ★★ 銷售情況以及易銷售房型的特點、面積段銷售情況以及易銷售房型的特點、面積段 ★★ 客層描述：（區(qū)域分布、年齡特征，職業(yè)特點、以及置業(yè)目的）客層描述：（區(qū)域分布、年齡特征，職業(yè)特點、以及置業(yè)目的）■銷售綜合賣點與抗性：銷售綜合賣點與抗性：一、金壇市宏觀環(huán)境分析一、金壇市宏觀環(huán)境分析■行政區(qū)位及人口分布行政區(qū)位及人口分布行政區(qū)位：行政區(qū)位： 金壇市地處江蘇省南部，位于北緯金壇市地處江蘇省南部，位于北緯 31176。境內(nèi)水陸交通便捷，常州至溧水公路東西橫貫，鎮(zhèn)江至廣德公路南北穿越。 2023年底，總?cè)丝谀甑?，總?cè)丝?。? 　　 白塔鎮(zhèn)白塔鎮(zhèn) 面積面積 ，人口平方千米，人口 19469人。　　 薛埠鎮(zhèn)薛埠鎮(zhèn) 　面積　面積 ，人口平方千米，人口 42072人。　　 指前鎮(zhèn)指前鎮(zhèn) 　面積　面積 ，人口平方千米，人口 18315人?！　?堯塘鎮(zhèn)堯塘鎮(zhèn) 　面積　面積 ，人口平方千米，人口 28088人。 　　　　 “峰從云間出，煙自幽谷起峰從云間出，煙自幽谷起 ”———— 中國中國 道教圣地茅山道教圣地茅山 ，林蔭覆蓋，云蒸霞蔚，道家的，林蔭覆蓋，云蒸霞蔚，道家的三宮五院和洞、泉、池等自然景觀，令人頓生三宮五院和洞、泉、池等自然景觀，令人頓生 “花飛佛地三千里，人在瑤峰十二層花飛佛地三千里，人在瑤峰十二層 ”之之感。如今，金壇科技教育事業(yè)發(fā)達，每年有上千名學子走進高等學府，走向全國各地，走向世界，壇科技教育事業(yè)發(fā)達，每年有上千名學子走進高等學府，走向全國各地，走向世界，勃發(fā)出無盡的才華。 　　如詩如畫的金壇，依傍滬寧鐵路和滬寧高速公路，鄰近南京祿口機場和常州機場　　如詩如畫的金壇，依傍滬寧鐵路和滬寧高速公路，鄰近南京祿口機場和常州機場，丹金漕河連接長江和太湖，較高等級的公路網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)，架起了金壇走向世界的橋，丹金漕河連接長江和太湖，較高等級的公路網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)，架起了金壇走向世界的橋梁。 　　　　■經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力?經(jīng)濟總量經(jīng)濟總量附：附： 20232023年的全市生產(chǎn)總值年的全市生產(chǎn)總值■生態(tài)金壇生態(tài)金壇? 自自 2023年年 4月，金壇市確定創(chuàng)建國家園林城市的目標，兩年來我市圍月，金壇市確定創(chuàng)建國家園林城市的目標，兩年來我市圍繞繞 “碧水金沙，綠色金城碧水金沙，綠色金城 ”的創(chuàng)園主題的創(chuàng)園主題 ，堅持把，堅持把 “增綠量、建精品、塑形增綠量、建精品、塑形象象 ”作為園林綠化重點，著力打造作為園林綠化重點，著力打造 “水綠相映、城在林中、人在園中水綠相映、城在林中、人在園中 ”的的園林城市特色，先后新建和改建了園林城市特色，先后新建和改建了 金沙廣場、城南體育休閑公園、春金沙廣場、城南體育休閑公園、春風公園、愚池公園、連珠橋濕地公園、博物館園林綠化、金花河、電風公園、愚池公園、連珠橋濕地公園、博物館園林綠化、金花河、電勝河環(huán)境綠化等一批園林重點工程。? 2023年年 金壇精細化學品產(chǎn)業(yè)基地金壇精細化學品產(chǎn)業(yè)基地 通過科技部火炬中心的評審，被認定通過科技部火炬中心的評審，被認定為為 “國家火炬計劃金壇精細化學品產(chǎn)業(yè)基地國家火炬計劃金壇精細化學品產(chǎn)業(yè)基地 ”。 ? 體育體育? 全民健身意識不斷增強。 ■城市建設(shè)城市建設(shè)? 重大工程建設(shè)重大工程建設(shè)? 我市通過近幾年的加大投入建設(shè)，公路和航道已初步形成了我市通過近幾年的加大投入建設(shè)，公路和航道已初步形成了 “以市區(qū)以市區(qū)為中心、輻射各鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)成環(huán)、鎮(zhèn)村聯(lián)網(wǎng)為中心、輻射各鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)成環(huán)、鎮(zhèn)村聯(lián)網(wǎng) ”的交通運輸格局的交通運輸格局 。目前全市境內(nèi)共有干支線航道形成了縱橫交叉的水路網(wǎng)絡(luò)。 二、二、 2023年金壇市國民與社會經(jīng)濟發(fā)展情況年金壇市國民與社會經(jīng)濟發(fā)展情況■發(fā)展綜合發(fā)展綜合? 全市國民經(jīng)濟在較高平臺上保持快速增長態(tài)勢。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性進一步增強。 ? 扎實推進扎實推進 農(nóng)村農(nóng)村 “新五件實事新五件實事 ”和和 “新三清新三清 ”工程工程 ，著力改善農(nóng)，著力改善農(nóng)村發(fā)展環(huán)境。 工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯加強，私營個體工工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯加強，私營個體工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速。個。二是加大了路網(wǎng)改造億元。全年網(wǎng)絡(luò)接通率戶。市區(qū)商品零售額達 億元，增長億元，增長 24%；市以下商品零售額為；市以下商品零售額為 ，增長億元，增長%。居民消費價格總指數(shù)年平均為%。全年全區(qū)完成業(yè)務(wù)總收入 ，增長億元，增長25%。全年人民幣現(xiàn)金收入全年人民幣現(xiàn)金收入 ，增長億元，增長 31%；人民幣現(xiàn)金；人民幣現(xiàn)金支出支出 ，增長億元，增長 31%，收支相抵累計凈投放，收支相抵累計凈投放 億元。計劃生育率達率達 %；人口自然增長率為；人口自然增長率為 ‰‰ 。城鎮(zhèn)職工平均工資。 城鄉(xiāng)居民居住條件不斷改善。即的發(fā)展重點。鎮(zhèn)群。由此，足見交通這個血脈暢通的重要性。泛三角城市帶。兩岸：錢資蕩南北兩岸。兩軸：東環(huán)二路作為南北向主干道，聯(lián)系兩軸：東環(huán)二路作為南北向主干道，聯(lián)系老城與新區(qū)，未來可以跨越湖面向南繼續(xù)老城與新區(qū)，未來可以跨越湖面向南繼續(xù)延伸；南環(huán)二路貫穿東西溝通開發(fā)區(qū)，成延伸；南環(huán)二路貫穿東西溝通開發(fā)區(qū)，成為新區(qū)重要的生活性主干道。 ? 以金壇城東的以金壇城東的 金谷華城金谷華城 來說，房源只是在開盤優(yōu)來說，房源只是在開盤優(yōu)惠期間幾天內(nèi)基本上確定意向購買者，而之后開惠期間幾天內(nèi)基本上確定意向購買者，而之后開盤的項目，除個別結(jié)構(gòu)好、戶型佳、地段好的樓盤的項目，除個別結(jié)構(gòu)好、戶型佳、地段好的樓盤外，銷售形勢均不復往日的繁榮，特別是購房盤外，銷售形勢均不復往日的繁榮，特別是購房者對住宅地產(chǎn)東挑西揀，銷售周期明顯加長。三月份有 2宗土地進行了公告，土地供應面積為宗土地進行了公告，土地供應面積為 米，占一季度土地供應量的米，占一季度土地供應量的 %。均采用掛牌的形式進行公告，招標和拍賣的形式?jīng)]有出現(xiàn)。 6? （（ 2）按供應區(qū)域、位置）按供應區(qū)域、位置　　金壇市　　金壇市 2023年一季度公開供地年一季度公開供地情況表二情況表二 其次為商其次為商業(yè)和住宅業(yè)和住宅 ,比例分別為比例分別為 %和和 %。地供應較少。外地企業(yè)，主要選擇規(guī)，多以中小地塊向市場供應所致。隨著城市壇舊城改造力度加強，工業(yè)企業(yè)搬遷速度加快。五月份沒。其中城區(qū)中城區(qū) 1宗土地為舊城改造類型；鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗土地為舊城改造類型；鄉(xiāng)鎮(zhèn) 1宗土地為薛埠茅山旅游風景區(qū)宗土地為薛埠茅山旅游風景區(qū)用地。?（（ 1）按供應宗數(shù)、面積）按供應宗數(shù)、面積　　金壇市　　金壇市 2023年二季度公開供地情況表一年二季度公開供地情況表一 單位：宗單位：宗 用途用途 商業(yè)商業(yè) 商住商住 商辦商辦 住宅綜住宅綜合合合計合計宗數(shù)宗數(shù) 1 1 1 1 4城區(qū)城區(qū) 1 1 1 0 3鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 0 0 0 1 1?從出讓面積來看從出讓面積來看 ，純商業(yè)、住宅的土地供，純商業(yè)、住宅的土地供應量很少，商住辦兼容的土地供應量占大應量很少，商住辦兼容的土地供應量占大多數(shù)，比例分別為多數(shù)，比例分別為 25%和和 75%。宗。　　　　 從競得企業(yè)來看、從競得企業(yè)來看 ，本地中小開發(fā)企業(yè)占市場主導，本地中小開發(fā)企業(yè)占市場主導，外來有實力的開發(fā)商較少，主要是受土地供應規(guī)模影響，外來有實力的開發(fā)商較少，主要是受土地供應規(guī)模影響，多以中小地塊向市場供應所致。成交地塊小、中、大相兼?！　〗?，市技術(shù)監(jiān)督局西側(cè)交通產(chǎn)業(yè)地塊、鎮(zhèn)廣公路轉(zhuǎn)盤西側(cè)地　　近期，市技術(shù)監(jiān)督局西側(cè)交通產(chǎn)業(yè)地塊、鎮(zhèn)廣公路轉(zhuǎn)盤西側(cè)地塊、金遠藥業(yè)西側(cè)地塊、職高東側(cè)地塊、油米廠地塊、盤石電機廠地塊、金遠藥業(yè)西側(cè)地塊、職高東側(cè)地塊、油米廠地塊、盤石電機廠地塊、激素一廠等地塊將逐步推向市場。提升。 2左右。? 綠化率達綠化率達 38%，得房率在，得房率在 80%左右。以上，為金水灣大戶型推廣的主要競爭對手之一。左右房源的主要競爭對手。外立面尚未呈現(xiàn)。? 開發(fā)商：金壇市民對開發(fā)商的信譽和實力較為看重，一些實力雄厚和信譽、開發(fā)商：金壇市民對開發(fā)商的信譽和實力較為看重，一些實力雄厚和信譽較好的外地和本地開發(fā)商均在金壇市場有不俗的表現(xiàn)。同時十分看重各階段的促銷手段，不易在銷售的平穩(wěn)期沖動下定。? 購房群體已經(jīng)日趨理性，對小區(qū)的日后的升值潛力也較為看重。3045歲二次置業(yè)者（自用、投資）4555歲養(yǎng)老購房2530歲首次置業(yè)者（自用）五、金壇市目前主要在售樓盤綜合分析五、金壇市目前主要在售樓盤綜合分析■產(chǎn)品綜合分析：產(chǎn)品綜合分析：★★ 開發(fā)商背景開發(fā)商背景目前金壇的開發(fā)商主要以當?shù)亻_發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開發(fā)總目前金壇的開發(fā)商主要以當?shù)亻_發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開發(fā)總公司在當?shù)赜幸欢ǖ闹?；在外地的開發(fā)商中以金谷集團和亞虹集團最為公司在當?shù)赜幸欢ǖ闹?；在外地的開發(fā)商中以金谷集團和亞虹集團最為雄厚，知名的開發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨資企業(yè)，這樣的企雄厚，知名的開發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨資企業(yè)，這樣的企業(yè)一般剛剛開始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認可其開發(fā)建設(shè)的樓業(yè)一般剛剛開始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認可其開發(fā)建設(shè)的樓盤?！鲑彿空邊^(qū)域分布購房者區(qū)域分布? 目前金壇購房者主要以金壇當?shù)厥忻駷橹鳎诮饓杉乙约霸诮饓赌壳敖饓彿空咧饕越饓數(shù)厥忻駷橹?，在金壇成家以及在金壇投資興業(yè)的個體也是金壇購房不可忽視的群體。? 金壇市民在市場多層房源漸漸減少的情況下，在市場和宣傳的鼓、金壇市民在市場多層房源漸漸減少的情況下，在市場和宣傳的鼓動下對小高層房源開始慢慢接受，但還是更親徠小高層的動下對小高層房源開始慢慢接受，但還是更親徠小高層的 16層。? 樓盤形態(tài)：許多未買房的金壇市民均在等市場推出多層房源，對于小高層、樓盤形態(tài)：許多未買房的金壇市民均在等市場推出多層房源，對于小高層的住宅沒有太多興趣，許多市民都在持幣等待市場上的多層房源。 8%? 價格：均價在價格：均價在 2800元元■購房人心理及趨勢分析購房人心理及趨勢分析? 購房者心理購房者心理? 口碑效應：金壇城市范圍較小，且每一個區(qū)域的連貫性較強，因此口碑效、口碑效應：金壇城市范圍較小，且每一個區(qū)域的連貫性較強，因此口碑效應十分明顯，購房者十分看重已購房者對小區(qū)的認可度。目前正在建設(shè)沿街商鋪。小區(qū)的入口處理也較為科學合理，且小區(qū)大門建立的有一定品質(zhì)感。? 頂層的處理也較為美觀頂層的處理也較為美觀? 此項目的容積率較高，達此項目的容積率較高，達 3。? 外立面顏色搭配有較強的現(xiàn)代氣息外立面顏色搭配有較強的現(xiàn)代氣息? 價格：價格： 2580元均價！元均價！? 華城嘉園華城嘉園? 樓盤形態(tài)：總建筑面積樓盤形態(tài)：總建筑面積 16萬萬 9260平米，該樓盤處于華城路南、東二環(huán)平米，該樓盤處于華城路南、東二環(huán)路東側(cè)，主要為多層以及高層住宅為主。壇市民親徠。屈一指。隨著城市規(guī)劃進度的實施以及新城區(qū)建設(shè)步伐的推進，政府將更大程度上城市規(guī)劃進度的實施以及新城區(qū)建設(shè)步伐的推進，政府將更大程度上通過土地使用權(quán)的出讓來吸引開發(fā)商，整合各方資源，使開發(fā)進入實通過土地使用權(quán)的出讓來吸引開發(fā)商，整合各方資源，使開發(fā)進入實質(zhì)性階段?！　『鐦蚵肺鱾?cè)地塊共有四家單位報名參拍，拍賣較為激　　虹橋路西側(cè)地塊共有四家單位報名參拍，拍賣較為激烈，但最終為我市民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作取得，烈，但最終為我市民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作取得，成交價（含拍賣傭金及契稅）為成交價（含拍賣傭金及契稅）為 265萬元萬元 /畝。　　　　? 二季度成交總價二季度成交總價 ，出讓面積萬元，出讓面積 ，整體畝，整體土地單價為土地單價為 /畝，平均樓面地價為畝，平均樓面地價為 1000元元 /平方平方米，其中城區(qū)樓面地價為米，其中城區(qū)樓面地價為 /平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓面地平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓面地價為價為 /平方米。容的用地開發(fā)為主。；單位：平方；單位：平方米米 用途用途 商業(yè)商業(yè) 商住商住 商辦商辦 住宅綜住宅綜合合合計合計宗數(shù)宗數(shù) 1 1 1 1 4面積面積 8904 29603 2224。無論區(qū)域和土地用途，均采用掛牌的形式進行了公告，并根據(jù)報名人數(shù)確定是否采地用途，均采用掛牌的形式進行了公告，并根據(jù)報名人數(shù)確定是否采用拍賣或掛牌方式出讓。　　另外，有二宗地在三月份公告，成交于四月份。但從城市發(fā)展速度的合理將成為開發(fā)商關(guān)注的重點區(qū)域。成交地塊以小地塊為主，規(guī)模性地塊遠離市區(qū)或為為輔。平方米。容的用地開發(fā)為主。宗。 ■2023年金壇土地（年金壇土地（ 12季度）市場分析季度）市場分析? 土地供應情況（一季度）土地供應情況（一季度）? 　　　　 供應量分析、供應量分析　　一月份公告土地　　一月份公告土地 12宗，占一季度總供應宗數(shù)的宗，占一季度總供應宗數(shù)的 80%，土地供應面，土地供應面積達積達 453385平方米，占一季度土地供應面積的平方米，占一季度土地供應面積的 %。近期國家實施宏觀調(diào)控政策，緊緊把住土地供應、信貸投放和利率調(diào)整三個閘緊緊把住土地供應、信貸投放和利率調(diào)