【正文】 顧 二、市場概況及總體特點(diǎn) 三、房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì) 四、 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃 五、濱州住宅市場分析 六、未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 ? 市場孕育期： 20232023年 處于福利分房、團(tuán)購到市場化購房的過渡階段。突出“大水面、大綠化、大空間”的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類適宜生活、工作、休閑的宜居城市。建設(shè)便捷高效的交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑大開放大開發(fā)的新格局。 七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況 濱州將在未來 6年投資 8000億 元 到 2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2900億 元，地方財(cái) 政收入達(dá)到 170億 元。 3 2 3 休閑度假、觀光生態(tài)旅游將成為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 4 第一部分 濱州城市概況 七 、 重大城市利好 黃三角對濱州意味著什么？ 七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況 城市發(fā)展的絕佳契機(jī) 資本角逐的財(cái)富戰(zhàn)場 投資開發(fā)的價(jià)值洼地 異地臵業(yè)的理想之選 觀光養(yǎng)生的生態(tài)城邦 精英階層的夢想家園 七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況 2023年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展 ? 南海擴(kuò)容。 ? 公路： 境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，乘坐汽車出行十分方便快捷。全市 35個規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中， 34個保持增長。 年末，全市戶籍總?cè)丝?，常住人口， 其中，濱城區(qū)人口 60余萬。 ? 人口狀況： 2023年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長。 ? 重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。 ? 鐵路： 濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟(jì)南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達(dá)全國各地。 1 根據(jù)規(guī)劃， 2023年黃三角 GDP將突破 9300億元， 2023年達(dá)到 15000億元，成為全省新的經(jīng)濟(jì)增長極。共簽約 37個項(xiàng)目，投資額達(dá) ，是歷年來項(xiàng)目最多、投資最大的一次。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外向開放帶動作用，積極招商引資，更深地融入世界經(jīng)濟(jì)浪潮。 ? 宜居的濱州： 從工礦城市走向宜居城市。這也為其未來房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。 ? 高速增長期： 2023年至今 09年下半年開始，尤其在“黃三角開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略”這一重大利好的刺激 下，外地開發(fā)商及投資客將目光聚焦濱州，各片區(qū)開發(fā)供應(yīng)量猛增，濱州房地 產(chǎn)進(jìn)入新一輪的高速增長期。 2023年，濱州商品房銷售面積 ，增長 19%，實(shí)現(xiàn)銷售額 ，增長 %。 ? 媒體資源匱乏，缺乏絕對強(qiáng)勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。 ?產(chǎn)品類型：多層、退臺洋房、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅、小高 層、高層。 海通時(shí)代花園 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場分析 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 新河灣與麒麟閣形成雙盤聯(lián)動，項(xiàng)目依托良好的環(huán)境及配套，多層產(chǎn)品價(jià)格創(chuàng)下濱州樓市新高。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場分析 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型定位偏差，缺乏營銷經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致長期滯銷。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場分析 7090平米的 2房缺乏 100120平米的 3房缺乏 在售項(xiàng)目中， 2房面積集中在 90110㎡， 3房面積集中在 120150㎡ 【結(jié)論】： 7090㎡ 的 2房、 100120㎡的 3房存在市場空缺。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 六 、 未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 七 、 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研 綜合結(jié)論： 新老城區(qū)結(jié)合部已成為濱州新興熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，憑借“稀缺的土地價(jià)值、完善的生活配套、濱州最佳的教育資源”等核心優(yōu)勢，將成為濱州未來真正的城市中心。 — 38176。 ? 立面裝飾材料以涂料結(jié)合瓷磚為主，多以棕紅色、米黃色、白色為主色調(diào)。 項(xiàng)目西側(cè)為新立河，北側(cè)為萬畝果園，為項(xiàng)目價(jià)值最大區(qū)域，規(guī)劃聯(lián)排別墅，提升了項(xiàng)目檔次。 ? 濱州目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)整體水平較低，不注重園林的層次搭配，沒有 很好利用水景這個優(yōu)勢。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 三、園林景觀設(shè)計(jì)分析 典型高層項(xiàng)目暢銷、滯銷戶型統(tǒng)計(jì) 【結(jié)論】： 90100㎡的 2房、 120145㎡的中小 3房為高層暢銷戶型； 110 ㎡以上的大 2房、 150 ㎡以上的大 3房為高層滯銷戶型。 ?戶型方正，南北通透，動靜分區(qū)，私密性好。 ?入口門正對臥室門，影響私密性。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 四、典型項(xiàng)目戶型分析 新河灣戶型分析 —— 三房兩廳兩衛(wèi)（ 132㎡ ） ?戶型方正實(shí)用，南北通透，大開間、小進(jìn)深。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 小 結(jié) 第五部分 市場調(diào)研綜合結(jié)論 一、綜合結(jié)論 二、市場啟示 三、對本案的指導(dǎo)意義 第 五 部分 市場調(diào)研 綜合結(jié)論 新政背景下，濱州房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存 新政出臺后，濱州樓市受影響較大，各項(xiàng)目銷量下挫，市場觀望氣氛濃厚， 開發(fā)商面臨極大考驗(yàn)。 園林是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，是社區(qū)的靈魂，好的園林設(shè)計(jì)能營造出美好的生活 氛圍，給進(jìn)入其中的人一種感動，對營銷起到不可代替的促進(jìn)作用。 本案在這些方面應(yīng)另辟蹊徑，杜絕再走傳統(tǒng)、沒有特色和個性的老路。 :45:2311:45Feb238Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 11:45:2311:45:2311:452/8/2023 11:45:23 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 11時(shí) 45分 23秒 11:45:238 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 8日星期三 上午 11時(shí) 45分 23秒 11:45: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 11時(shí) 45分 :45February 8, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 營銷策劃：主題創(chuàng)新，引領(lǐng)生活方式 目前濱州在售項(xiàng)目大多缺乏主題概念和生活方式的支撐，缺乏理念深度與營 銷的層次性，項(xiàng)目之間的競爭多數(shù)停留在地段、配套、價(jià)格的層面上，要從概念 的高度領(lǐng)先競爭對手，要將對生活方式的引領(lǐng)植入項(xiàng)目，使項(xiàng)目卓爾不群、脫穎 而出。除市區(qū) 外，縣級市場、外地市場蘊(yùn)藏了一定數(shù)量的客戶資源，如何挖掘這部分客戶，如 何做好對外部市場的宣傳是能否抓住這些客戶的關(guān)鍵。 一、綜合結(jié)論 第 五 部分 市場調(diào)研 綜合結(jié)論 好產(chǎn)品是第一競爭力 針對目前市場上產(chǎn)品普遍存在缺陷的現(xiàn)狀，項(xiàng)目一定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上專精研 深，把戶型設(shè)計(jì)做好，并合理配比，使產(chǎn)品成為項(xiàng)目的核心競爭力。 ?此戶型為一經(jīng)典兩居，缺陷在于南北進(jìn)深大，入口處面積浪費(fèi)大。 ?缺陷在于進(jìn)深大，餐廳采光差，面積浪費(fèi)多。 ?大開間客廳，盡顯闊綽貴氣。 ?缺陷在于非南北通透，影響室內(nèi)通風(fēng)。 ? 景觀節(jié)點(diǎn)少，多以中心園林景觀作為項(xiàng)目主景區(qū)，而忽略了組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)，缺乏空間序列的變化，使得景觀單調(diào)而乏層次，有點(diǎn)無線，有線無面，不能做到景觀的最大共享，削弱了景觀價(jià)值。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析 代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評 外立面色彩：案例 1—— 中海豪庭 立面色彩過于鮮艷，跳躍性太強(qiáng)，醒目但顯得突兀。 ? 項(xiàng)目內(nèi)部基本為人車混行，交通組織多不能實(shí)現(xiàn)人車分流。 ? 多層住宅以 5+1為主，頂層為閣樓；小高層以 11+1為主，高層一般為 17+1層。 濱州作為一個非外向型城市，經(jīng)濟(jì)位居山東后列，居民觀念相對保守。 ? 戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。 海通時(shí)代花園 海通時(shí)代花園 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 10萬㎡ ?產(chǎn)品類型：多層、花園洋房、小高層 ?均價(jià)：小高層均價(jià) 2600元 /㎡；花園洋房均價(jià) 3100元 /㎡，一層 帶院單價(jià) 4200元。 錦繡城 海通時(shí)代花園 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 15萬㎡ ?項(xiàng)目類型：小高層、高層 ?均價(jià)： 3300元 /㎡ ?戶型及面積： 2房： 96㎡ 3房： 130150㎡ ?營銷動態(tài)：裕華集團(tuán)