【正文】 解析 ? 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第四節(jié) 土地增值稅主要策劃方法 4/2/2023 3 第一講 土地增值稅政策解析 ? 第一節(jié) 征稅對象及范圍 ? 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 所取得的增值額。 ? （ 3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 4/2/2023 9 ? 第三條、土地增值稅的核定征收 ? 所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起， 一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅， 待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。 ? 轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的 30%以內(nèi)）的行為。 ? 應(yīng)納土地增值稅 =6990 40%－ 7010 5%= 4/2/2023 19 ? 四、減免稅 ? ，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 4/2/2023 23 ? 五、清算的兩種類型 ? 國稅發(fā) [2023]91號 ? （一）自行清算 ? 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。 4/2/2023 27 ? （四）一次清算 國稅發(fā)〔 2023〕 187號 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 ? （ 3）主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。 ? 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 ? 分析：地下車位是否繳納土地增值稅？ ? 問題：房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為 20年，使用費一次性收取。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司 100％的股權(quán)，且這些 以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物， 經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 4/2/2023 43 ? 二、具體規(guī)定 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等） 6000平米，建筑面積 15000平米 。 4/2/2023 56 ? 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計稅成本核算的一般程序 ? ，將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的 成本 和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的 期間費用 。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 4/2/2023 67 ? （四）舊房及建筑物的評估價格， 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 ? 。 4/2/2023 71 ? ,如材料采購、建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價、虛加工作量等手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等。超過上浮幅度的部分進行了扣除。 ? （銷售）合同與財務(wù)賬核對。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費用 記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費。地下基礎(chǔ)工程，主要是利用開發(fā)前期的政府水文地質(zhì)勘察資料及地下工程設(shè)計資料進行核查。 ? ，應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無 虛列、多列 施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 ? ，其取得的一般性貸款的利息支出，是否 按照項目合理分攤 。增資后，甲企業(yè)將股權(quán)全部或大部分轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給乙企業(yè)不納營業(yè)稅。 4/2/2023 91 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃 ? 某房地產(chǎn)企業(yè) A，欲轉(zhuǎn)讓該公司土地?zé)o形資產(chǎn)項目，土地使用權(quán)成本 3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司 B協(xié)商， A企業(yè)以 6000萬元轉(zhuǎn)讓該土地項目。 ? 房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少。 4/2/2023 99 ? 國稅函 [1998]53號 ? 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約 (或合同 )，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。分別簽訂 95萬元售房合同和 5萬元代理費合同。 ? 如 A公司再投入 35萬元，重新計算如下： ? 扣除項目＝ 200＋（ 800＋ 35）＋ ＋ 95＋（ 835＋200） 20％ = ? 增值額＝ 1720－ ＝ ? 增值率＝ ＝ ％，小于 20％ 。 4/2/2023 106 ? ③企業(yè)認為， 贈送空調(diào)的價款實質(zhì)上已包含在住戶繳納的售房款中，只是尚未在合同和發(fā)票中單獨標(biāo)明空調(diào)的售價，沒有將空調(diào)的售價從售房款中分離出來而已。 4/2/2023 109 ? （二）實物折扣與價格折扣選擇策劃 ? 某房地產(chǎn)公司廣告宣傳，承諾在開盤當(dāng)日對前 20名購買小洋樓別墅的購房者給予贈送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計該項支出為 160萬元。 4/2/2023 111 ? （三）設(shè)立銷售機構(gòu)方式籌劃 ? 籌劃思路 ? 開發(fā)商將銷售部門獨立出來，設(shè)立一個房屋銷售公司，分級銷售。 4/2/2023 113 ? ③ 國稅發(fā) [2023]187號 ：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 4/2/2023 115 ? 八、代建房的納稅籌劃 ? 某房地產(chǎn)公司購置一城中村土地，協(xié)議要求另為拆遷戶建好一聯(lián)排別墅群，價值約 1億元，用于安置。 :02:2508:02Feb238Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 08:02:2508:02:2508:022/8/2023 8:02:25 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , February 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 8時 2分 25秒 08:02:258 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 8日星期三 上午 8時 2分 25秒 08:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 8時 2分 :02February 8, 2023 1行動出成果，工作出財富。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。 ? 是否可行？ ? 分析：①節(jié)稅 90②契稅 46③銷售公司 45④其他 4/2/2023 112 ? 六、核算項目策劃 ? ①土地增值稅實施細則：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。合計 。 ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)適用嗎？ 4/2/2023 108 ? 稽便函〔 2023〕 115號 ? 抽獎贈送禮品 ，按照“偶然所得”項目扣繳個人所得稅。 4/2/2023 105 ? ①國稅認為 ， 根據(jù)《增值稅暫行條例》第四條規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人的，按視同銷售處理。 ? A公司應(yīng)納土地增值稅： ? 扣除項目＝ 200＋ 800＋ 100＋ 95＋（ 800＋ 200） 20％=1395萬元 ? 增值額＝ 1720－ 1395＝ 325 ? 增值率＝ 325/1395＝ 23％， ? 應(yīng)納土地增值稅＝ 325 30％＝ 4/2/2023 102 ? 籌劃思路 ：項目未全部完工，再投入使增值率 小于 20％。 ? ，減少價外費用。 4/2/2023 98 ? 籌劃思路 ： ? 將裝修分開計價，分別簽訂房屋銷售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）。 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，沒有涉及該項目的稅收。 問題：如何購得該土地使用權(quán)？直接購買涉稅哪些稅收？ 4/2/2023 89 ? 操作過程： ? 第一、江中集團先注冊成立全資子公司“南昌江中資產(chǎn)管理有限公司”； ? 第二、江中集團將灣里的生產(chǎn)用地以增加注冊資本的方式置入南昌江中資產(chǎn)管理有限公司，并完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及公司注冊資本變更手續(xù)； ? 第三、江中藥業(yè)與江中集團簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓南昌江中資產(chǎn)管理有限公司的全部股權(quán)，完成股權(quán)變更登記手續(xù)。 ? 國稅函〔 2023〕 514號 ：企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 ? 是否按受益期進行攤銷；在攤銷完畢后，是否還存在周轉(zhuǎn)房的實物形態(tài)；周轉(zhuǎn)房拆遷后的殘值是否入賬。 ? 、公共配套設(shè)施費用的功能與所有權(quán)屬，是否合理分攤及分配，對于 權(quán)屬不明確，或?qū)儆陂_發(fā)商所有的公共配套設(shè)施 費用，應(yīng)單獨計算成本。 4/2/2023 80 ? （二）前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的檢查 ? ，是否存在虛列情形。 ? “開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，是否有捐贈、分配、獎勵、投資、職工福利、抵債等視同銷售情況。 ? “其他應(yīng)付款”貸方，核實是否收取“定金”、“訂金”、“保證金”、“誠意金”等。 4/2/2023 73 ? （總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。 4/2/2023 70 ? ；業(yè)務(wù)不是真實存在，虛報業(yè)務(wù)代開發(fā)票。 ? （六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按 2項規(guī)定計算的金額之和， 加計 20%的扣除。 （ 4） 其他成本 項目的分配法由企業(yè)自行確定。 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 4/2/2023 62 一期 A B C 二期 B D A C 4/2/2023 63 ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地 60000㎡ ，分三期開發(fā)，分別 20230㎡ ， 30000㎡， 10000㎡，土地出讓金 50000萬，一期開發(fā)住宅 3幢和一個會所，分別占地 5000㎡， 5000㎡， 5000㎡， 2023㎡ 。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（ 15000＋ 5000)＝ 750 4/2/2023 55 ? 分配方法 ? ①分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的， 應(yīng) 按照受益對象，采用 ④合理的分配方法 ，分攤共同的成本費用 。 4/2/2023 52 ? 某公司取得土地使用權(quán) 1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為 1200萬元，其中開發(fā)間接費用 500萬元（包括管理人員工資福利 50萬，辦公設(shè)備折舊 50萬，廣告和其他銷售的費用 200萬）。 4/2/2023 49 ? ,包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ? 所得稅規(guī)定： ? 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、 耕地占用稅 、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出 、 安置及動遷支出、回遷房建造支出、 農(nóng)作物補償費、危房補償費等。因此， 對投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。 ? 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 4/2/2023 38 ? 三、價格問題 ? 《土地增值稅暫行條例 》第九條 納稅人有下列情形之一的 ,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： (一