世聯(lián)_廣東惠州高榜山項目定位策劃報告76頁-文庫吧在線文庫
【正文】 第三陣營 第二陣營 代表樓盤：帝景灣、 潤園、鵬基項目 、合生國際新城 代表樓盤： 東方威尼斯、湖畔新城 、 麗日百合、 荷蘭水鄉(xiāng)、碧水灣 代表樓盤：東湖花園、美林玉桂山 第一陣營 均價 6000 均價 4500 均價 3500 本項目在外部條件上屬于第二陣營，但受第一陣營影響較大 本項目 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 競爭的營銷策略 本項目 VS 潤園、鵬基項目 (第一陣營 ) 挑戰(zhàn)者 補缺者 + 本項目 VS 湖畔新城、東方威尼斯 (第二陣營 ) 競爭對手主力產(chǎn)品 項目名稱 類型 主力戶型 推售時間 湖畔新城二期 TH、小高 180平方以上 預(yù)計 07年中 東方威尼斯一期 TH、洋房 TH： 320平 平層： 140200平 06年 8月 潤園一期 獨棟、 TH、疊拼、小高層 獨棟： 480550平，約 19套 TH： 260415平，約 52套 疊拼： 260290平， 72套 平房： 140200平，約 70套 06年 8月 鵬基項目 TH、洋房 TH： 200— 250平 07年初 產(chǎn)品類型多樣， TH成為標簽，多以 TH、平層作為主打 湖畔新城二期 ?二期以 180平米以上平面戶型為主，共約 1000多套。 三房兩廳兩衛(wèi)， 187203平 亮點 ：超大方正入戶花園，有可贈送空間，雙套間、主人房圓弧落地凸窗 不足 ：餐廳陽臺較小氣，次臥開間略小。主力需求： 4房（ 140160平米） ， 5房（ 180250平米） 中高端客戶 （群體數(shù)量中） 公務(wù)員、企事業(yè)高級白領(lǐng)、生意人 在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；有經(jīng)濟基礎(chǔ)。 視野十分開闊，心態(tài)開放，善于把控商機，十分有主見。 91815186024681012141618120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上?此次取麗日百合成交客戶樣本 62個。對自身享受的主臥要求次之。 對物管的建議 安全 —— 智能化安防設(shè)施 ；保安定期巡邏，保證安全。 目標：制定有競爭力的產(chǎn)品 TH，高端標簽 打造高附加值產(chǎn)品，廳、花園、陽臺作為創(chuàng)新點 面積范圍 140200平米，控制總價，滿足目標客戶承受能力 TH、疊拼、平層多組合產(chǎn)品，擴大客戶層面 產(chǎn)品定位的策略 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 補缺者 + 類別 產(chǎn)品 單套面積 別墅 TOHO 250260 空中 HOUSE 小高層 150200 大平面 小高層 140200 項目戶型定位建議 項目地塊：項目規(guī)模較小，地塊不規(guī)整，入口狹長，地塊內(nèi)有高差，規(guī)劃具有一定難度 項目占地： 26500平米 項目容積率 : 項目限高： 40米（ 12層） 占地 26500m2 入口處狹長地塊，使項目私密性較強 項目地塊內(nèi)有高差，結(jié)合高差，充分利用景觀資源是項目規(guī)劃的原則 地塊高差：地塊由入口處向山體地勢逐漸上升，地塊內(nèi)具有較為平緩的高差 地勢較平 規(guī)劃中應(yīng)充分考慮地塊的高差，以節(jié)約土方量，與地塊地形密切結(jié)合 地塊景觀面：項目視野開闊，西面、南面可觀高榜山山景，東側(cè)可觀龍豐城市景觀，北側(cè)可遠觀小鱷湖湖景及螺山山景 小鱷湖 市十一小 鳳山小區(qū) 螺山 高榜山 高榜山 S 區(qū)政府 N W E 項目具有四景：即山景、湖景、庭院景觀、城市景觀 山景 湖景 庭院景觀 城市景觀 地塊景觀面：項目北部緊臨地塊的農(nóng)民房，對項目景觀、純粹性、檔次影響較大 小鱷湖 6層以上房屋將會對小鱷湖的湖景產(chǎn)生阻擋 農(nóng)民房的雜亂將會對北面景觀產(chǎn)生極大影響 A 農(nóng)民房 地塊價值分析： 山景40 湖景30 庭院景觀20 城市景觀10 農(nóng)民房 20 合計80 A地塊 27 20 17 2 6 60 B地塊 22 18 20 4 6 58 C地塊 37 14 16 4 2 69 D地塊 28 16 13 5 6 56 E地塊 21 11 5 7 17 27 C B D E C地塊〉 A 地塊〉 B地塊〉 D地塊〉 E地塊 按 TH+小高層圍合式布局，將地塊由北向南分成五部分，進行價值打分 產(chǎn)品布局建議一： 在地塊價值高處排布價值高的產(chǎn)品，地塊價值較低處以排布創(chuàng)新產(chǎn)品來提高地塊價值 A 農(nóng)民房 C B D E 地塊價值較高，視野開闊，TH， 250260平方米 地塊價值高，大平層（占 12棟）， 180200平方米，舒適感較強 地塊價值較高，創(chuàng)新大平層，160180平方米，避免內(nèi)部競爭，客戶選擇面大 地塊價值最低，高附加值140150平方米平層，提升地塊價值 地塊價值較高，空中House、 180200平方米，舒適感較強 類別 產(chǎn)品 單套面 積 套數(shù) 面積比 例 備注 別墅 TOHO 250260 約 12 % 2層 空中house 多層 180200 約 36 % 6層 大平面 小高層 140150 約 84 % 69層 小高層 160180 約 72 % 9層 小高層 180200 約 72 % 12層 產(chǎn)品布局建議二： 在地塊價值高處排布價值高的產(chǎn)品，地塊價值較低處以排布創(chuàng)新產(chǎn)品來提高地塊價值 A 農(nóng)民房 C B D E 地塊價值較高，視野開闊，TH， 250260平方米 地塊價值高，大平層（占 12棟）， 180200平方米，舒適感較強 地塊價值較高，創(chuàng)新大平層，160180平方米，避免內(nèi)部競爭，客戶選擇面大 地塊價值最低，小面積空中House作為突破， 150160平方米，提升地塊價值 地塊價值較高，空中House、 180200平方米，舒適感較強 類別 產(chǎn)品 單套面 積 套數(shù) 面積比 例 備注 別墅 TOHO 250260 約 12 % 2層 空中HOUSE 小高層 150160 約
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