第十講房地產(chǎn)價格-文庫吧在線文庫
【正文】 這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。 ? ? 估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點 ， 估價對象狀況和相關(guān)制約條件是以該時點為基礎(chǔ) 。 ? 市場比較法應(yīng)先盡量收集交易實例 ， 然后從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例 。 ? 下面對該商鋪 2023年 10月 1日的正常市場價格作估算 。 ? 一般出租型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)租賃資料計算凈收益 ， 凈收益為租賃收入扣除維修費 、 管理費 、保險費和稅金； ? 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益 ， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本 、經(jīng)營費用 、 商品銷售稅全及附加 、 管理費用 、財務(wù)費用和商業(yè)利潤； ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料 、 人工費用等資料計算凈收益 ， 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本 、 產(chǎn)品銷售費用 、 產(chǎn)品銷售稅金及附加 、 管理費用 、 財務(wù)費用和廠商利潤； ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ， 可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益 ， 或直接比較得出凈收益 。 ? 對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的學校 、 圖書館 、 醫(yī)院 、 政府辦公樓 、 軍隊營房 、 公園等公共建筑 、 公益設(shè)施的估價也很適用 。 06:44:5906:44:5906:44Monday, February 6, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 06:44:5906:44:5906:442/6/2023 6:44:59 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 6時 44分 59秒 上午 6時 44分 06:44: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 6時 44分 :44February 6, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:44:5906:44:5906:44Monday, February 6, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 6日星期一 上午 6時 44分 59秒 06:44: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 6時 44分 :44February 6, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 。 收益還原法的基本公式為： V= ? ?1 1niii iar? ??V是房地產(chǎn)的收益價格； i是年份； n是房地產(chǎn)的收益年限 (自估價時點起至未來可獲收益的年限 )； ai房地產(chǎn)未來第 i年的凈收益 (假定發(fā)生在年末 )， ri是第 i年的還原利率。 ? 基本計算公式是： ? 比準價格＝可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 交易環(huán)境修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) ? 最終將選取的多個可比交易實例 ， 進行各項修正之后 ， 綜合考慮利用適當?shù)慕y(tǒng)計方法確定評估結(jié)果 ， 求出房地產(chǎn)估價 。 ? （ 3） 明確估價時點 ， 估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定 。 ? ? 遵循最有效使用原則，要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，最佳、最高、能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。 ? 。 ? 房地產(chǎn)估價具有兩個鮮明的特性：科學性和藝術(shù)性。 ? 重建價格 ， 是指按現(xiàn)實市場價格 ， 一切均按評估對象的原樣和原樣標準 ， 建造一個全新狀態(tài)的評估對象所需的全部金額 。 ? 土地價格＝地租 /利息率 ? ? 土地價格與地租成正比 ， 土地的價格與利息率成反比 。 ? 、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格 ? 在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)讓渡過程中，最終的交易方式一般有拍賣、招標和協(xié)議三種方式。 ? 市場價格，是房地產(chǎn)交易雙方的實際交易價格。 ? （ 路通 、 水通 、電通和場地平整 ） 的土地 。 ? ? 房地產(chǎn)價格在整個價格體系中，處于基礎(chǔ)價格的重要地位。 ? 房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可細分為租賃權(quán)價
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