第十講房地產(chǎn)價(jià)格-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。 ? ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn) ， 估價(jià)對(duì)象狀況和相關(guān)制約條件是以該時(shí)點(diǎn)為基礎(chǔ) 。 ? 市場(chǎng)比較法應(yīng)先盡量收集交易實(shí)例 ， 然后從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例 。 ? 下面對(duì)該商鋪 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格作估算 。 ? 一般出租型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi) 、 管理費(fèi) 、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金； ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本 、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 、 商品銷(xiāo)售稅全及附加 、 管理費(fèi)用 、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)； ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料 、 人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本 、 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用 、 產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加 、 管理費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)； ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ， 可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益 ， 或直接比較得出凈收益 。 ? 對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)情況的學(xué)校 、 圖書(shū)館 、 醫(yī)院 、 政府辦公樓 、 軍隊(duì)營(yíng)房 、 公園等公共建筑 、 公益設(shè)施的估價(jià)也很適用 。 06:44:5906:44:5906:44Monday, February 6, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 06:44:5906:44:5906:442/6/2023 6:44:59 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 6時(shí) 44分 59秒 上午 6時(shí) 44分 06:44: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 6時(shí) 44分 :44February 6, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:44:5906:44:5906:44Monday, February 6, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 6日星期一 上午 6時(shí) 44分 59秒 06:44: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 上午 6時(shí) 44分 :44February 6, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為： 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 。 收益還原法的基本公式為： V= ? ?1 1niii iar? ??V是房地產(chǎn)的收益價(jià)格； i是年份； n是房地產(chǎn)的收益年限 (自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限 )； ai房地產(chǎn)未來(lái)第 i年的凈收益 (假定發(fā)生在年末 )， ri是第 i年的還原利率。 ? 基本計(jì)算公式是： ? 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 交易環(huán)境修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) ? 最終將選取的多個(gè)可比交易實(shí)例 ， 進(jìn)行各項(xiàng)修正之后 ， 綜合考慮利用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)方法確定評(píng)估結(jié)果 ， 求出房地產(chǎn)估價(jià) 。 ? （ 3） 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) ， 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定 。 ? ? 遵循最有效使用原則，要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，最佳、最高、能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 ? 。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)具有兩個(gè)鮮明的特性：科學(xué)性和藝術(shù)性。 ? 重建價(jià)格 ， 是指按現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 一切均按評(píng)估對(duì)象的原樣和原樣標(biāo)準(zhǔn) ， 建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的全部金額 。 ? 土地價(jià)格＝地租 /利息率 ? ? 土地價(jià)格與地租成正比 ， 土地的價(jià)格與利息率成反比 。 ? 、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格 ? 在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)讓渡過(guò)程中，最終的交易方式一般有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。 ? 市場(chǎng)價(jià)格，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 ? （ 路通 、 水通 、電通和場(chǎng)地平整 ） 的土地 。 ? ? 房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)價(jià)格體系中，處于基礎(chǔ)價(jià)格的重要地位。 ? 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)
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