【正文】 調(diào)研和營銷策劃專業(yè)人員。對投資額巨大，運(yùn)作周期長，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。為 介展 燁 豪 為 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 機(jī) 構(gòu) 簡 介一 展燁豪為展燁豪為房地產(chǎn)投資運(yùn)營策劃機(jī)構(gòu)成立于 2023年 6月，是一家集地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析、土地運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、融資策劃、工程規(guī)劃、營銷策劃、銷售代理、品牌推廣、廣告服務(wù)于一身的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。展燁豪為房地產(chǎn)營銷策劃公司堅(jiān)持為終端客戶服務(wù)的理念，在吸收國際專業(yè)房地產(chǎn)流通服務(wù)模式精華的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國本土化特色，通過服務(wù)功能的充實(shí)、服務(wù)板塊的互動(dòng)和服務(wù)體系的完善，創(chuàng)建符合市場的服務(wù)模式，目前已經(jīng)形成了從市場研究、產(chǎn)品策劃到營銷推廣、銷售執(zhí)行，以及資源整合的全程營銷策劃銷售代理的服務(wù)體系，可以為客戶提供全面的、系統(tǒng)的營銷服務(wù)。營 地 展燁豪為綜合服務(wù)：一站服務(wù) — 資源共享 — 快速響應(yīng)運(yùn)營 — 策劃 — 銷售 — 廣告 — 顧問展 機(jī) 產(chǎn) 目前，展燁豪為已在濟(jì)南、青島、德州、天津、煙臺、泰安、濰坊、臨沂等 10多個(gè)城市項(xiàng)目的代理業(yè)務(wù)。地 不同于一般的單一廣告服務(wù)模式，展燁豪為廣告服務(wù)在堅(jiān)持高水平專業(yè)創(chuàng)作的同時(shí)，更可以為客戶提供從市場、產(chǎn)品、銷售等方面的人力資源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鑒與分析，從而使得廣告?zhèn)鞑ズ徒K端執(zhí)行更具實(shí)效性和全面性，以實(shí)現(xiàn)推廣成本利用最大化的目的。目標(biāo)客群定位與分析e)平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、制作k)產(chǎn) 此外，展燁豪為在長期運(yùn)營中與房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的國內(nèi)外、省內(nèi)外主要專業(yè)品牌服務(wù)商建立了良好的協(xié)作關(guān)系，可為開發(fā)企業(yè)及各級政府提供質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的服務(wù)，能夠進(jìn)一步為開發(fā)企業(yè)與各級政府的土地成功運(yùn)營提供保障。項(xiàng)目定位與概念設(shè)計(jì)c)城市區(qū)域運(yùn)營戰(zhàn)略規(guī)劃l)企業(yè) CI戰(zhàn)略規(guī)劃等m)地 營 1 、與規(guī)劃設(shè)計(jì)對接規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書對規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案評價(jià)對修改的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)對終稿規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)C:施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的編寫指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)之甲方要求篇 現(xiàn)狀市政、設(shè)備等基礎(chǔ)技術(shù)條件篇。豪 簡 營 為 介樂陵市百盛達(dá)項(xiàng)目市場研究報(bào)告樂陵市百盛達(dá)項(xiàng)目市場研究報(bào)告匯 報(bào) 內(nèi) 容NO1《市場分析篇》NO2《市場定位篇》NO3《營銷策略篇》樂陵市百盛達(dá)項(xiàng)目市場研究報(bào)告NO4《整合推廣篇》NO1市 場 分 析 篇百 盛 樂陵位于山東西北部，魯冀兩省交界處，距渤海直線距離 50公里，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 1988年撤縣換市。但近兩年內(nèi)開發(fā)力度加強(qiáng)，地產(chǎn)市場的競爭壓力也日益增加。一 樂陵概況 二 樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百 07年施工房屋面積 775864平方米，其中住宅 239354平方米；竣工房屋面積 600251平方米，其中住宅 167961平方米。固 NO1市場分析篇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化，第二產(chǎn)業(yè)一直是樂陵的支柱產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷遞增的趨勢，三大產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，構(gòu)筑形成了以工業(yè)為主導(dǎo)、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。樂陵經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，為樂陵房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。值得注意的是：年輕的消費(fèi)群體也逐漸成為樂陵的主流客戶。NO1市場分析篇與此同時(shí)房產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的競爭變數(shù)，部分專業(yè)銷售代理公司（如濟(jì)南萬達(dá)行，天隆營銷策劃等）開始進(jìn)入這個(gè)市場，循規(guī)蹈矩、按部就班的房地產(chǎn)市場逐漸有了市場炒做的概念和專業(yè)營銷的思路。未來項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及配套設(shè)施等綜合質(zhì)素必須以現(xiàn)有市場產(chǎn)品為基準(zhǔn)點(diǎn)，只有在此基礎(chǔ)上不斷追求完善和差異化，才能在市場上找到新的突破點(diǎn)，贏得市場的認(rèn)可。B:規(guī)劃設(shè)計(jì)與物業(yè)管理水平相對落后國強(qiáng)花園景觀設(shè)計(jì)也沒有突出的景觀亮點(diǎn)。達(dá) F:消費(fèi)理念需要加以引導(dǎo)，對附加成本較為看重。區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理水平較低，消費(fèi)者對物業(yè)管理認(rèn)同感較低。未來 12年內(nèi)，受到土地供應(yīng)現(xiàn)狀的影響，目前項(xiàng)目所在地小區(qū)域范圍內(nèi)商品房供應(yīng)量較大，價(jià)格相對較低，后期住宅和商鋪的價(jià)格將呈現(xiàn)出走高的趨勢。四、樂陵房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 從產(chǎn)品供應(yīng)來看：樂陵住宅產(chǎn)品將不斷升級，逐漸縮小與其他相對成熟地區(qū)住宅的差距；從供應(yīng)的戶型上看，三室兩廳、兩室兩廳， 準(zhǔn)確地分析目標(biāo)客戶，把握客戶需求的產(chǎn)品特征是項(xiàng)目在前期開發(fā)中的重中之重。一 樂陵概況 二 樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百 盛 目前來看，樂陵住宅市場中的主流戶型面積大約在 90120㎡左右。盛 大部分只是表面文章，作為項(xiàng)目宣傳推廣的口號，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容作為支撐。四 市場供應(yīng)分析 深度訪談的主要對象 :1. 項(xiàng)目周邊潛在目標(biāo)客戶2. 政府機(jī)關(guān)單位，了解樂陵，有代表性的人士；3. 金融界從業(yè)人員B 問卷定量調(diào)查法盛 (5)對該項(xiàng)目所在地段較為認(rèn)可。 二： 的住房十分走俏，目前這種戶型面積的產(chǎn)品，市場消化速度比較快。(2)認(rèn)為現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，部分人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶有了一定的投資意向。從家庭年收入分析， 3萬以下收入家庭占 59%，這也代表了樂陵現(xiàn)在一般家庭的年收入水平； 35萬占 34%，此類人群主要是私營業(yè)主和企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)。這一部分群體主要是年輕的三口之家，受經(jīng)濟(jì)條件的束縛，緊湊的兩室是理想的選擇。NO1市場分析篇盛 盛 盛 月供 10011500元的被調(diào)查者占到了 35%，說明樂陵部分企業(yè)管理層、政府高層和成功的個(gè)體經(jīng)營業(yè)主具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。盛 盛 NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：開發(fā)商采取精裝修，只是為了多賺一部分錢而已。一 項(xiàng)目分析 二 項(xiàng)目檔次定位 NO2樂陵市場定位分析六 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項(xiàng)目價(jià)格定位百 項(xiàng)目地塊所處位是樂陵西部城區(qū)建設(shè)的中軸線上，周邊商業(yè)氣息濃厚；金石名邸、大東吳小區(qū)，帝都花園，錦繡家園及大量企業(yè)家屬樓分布于項(xiàng)目周邊，具有很好的生活氛圍。該地塊土地產(chǎn)權(quán)，小區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成。達(dá) A樂陵城市的開放程度及市民的整體素質(zhì)、思維觀念相對較為落后，對房地產(chǎn)的新產(chǎn)品接受能力較弱。 盛 達(dá) 從外圍環(huán)境和自然資源條件利用方面不具備高檔產(chǎn)品的地產(chǎn)基因；從物業(yè)管理和對公共效能的依賴性上，距離高檔樓盤存在一定的差距，但通過后期改善，可以達(dá)到高檔要求。達(dá) 統(tǒng)一，富于清新、明快的陽光氣從有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析來看，二三十歲的購房者對色彩鮮艷的樓盤外立面比較歡迎，而四五十歲的購房者則更喜歡莊重沉穩(wěn)一些的色彩，例如銀灰色。達(dá) 達(dá) 而從購買力來細(xì)分，則可分 20萬 /套和 25萬 /套為本項(xiàng)目的兩大主力購房戶。NO2市場定位篇可 比 樓 盤 實(shí) 例 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 實(shí)例四 實(shí)例五 實(shí)例六樓 盤 案 名 錦繡家園 帝都花園 金石名邸 龍山新居 國強(qiáng)花園 盛世清華園實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)（元 /㎡） 2100 2300 2500 2300 2850 2600交易日期修正 % % % % % %修正后單價(jià) 2613價(jià)格形成因素 比較區(qū)域因素 道路條件 % % % % % %交通設(shè)施條件 % % % % % %配套設(shè)施條件 % % % % % %環(huán)境條件 % % % % % %區(qū)域傳統(tǒng)形象 % % % % % %產(chǎn)品因素宗地條件 % % % % % %小區(qū)規(guī)模 % % % % % %開發(fā)商實(shí)力 % % % % % %規(guī)劃布局 % % % % % %建筑外立面 % % % % % %物業(yè)管理水平 % % % % % %房型設(shè)計(jì) % % % % % %智能管理系統(tǒng) % % % % % %小區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施 % % % % % %房地產(chǎn)狀況修正（ R%） % % % % % %試算價(jià)格 權(quán)重（ %） 30% 20% 20% 15% 5% 10%項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 = 30%+20%+20%+15%+5%+10%= 元 /㎡項(xiàng)目市場定價(jià)（一）百 NO2市場定位篇盛 NO3營銷策略篇一 企業(yè)目標(biāo)明 盛 NO3營銷策略篇一 市場現(xiàn)狀分 達(dá) 樂陵已經(jīng)呈現(xiàn)出樂陵房地產(chǎn)市場供過于求的市場特征 市場現(xiàn)狀百 NO3營銷策略篇從目前臨沂市場上在售樓盤統(tǒng)計(jì)來看，市場上樓盤供應(yīng)規(guī)模有 500萬㎡以上，已推向市場的有 200多萬㎡。達(dá) NO3營銷策略篇找出問題明確目標(biāo) 分析現(xiàn)狀 謀劃戰(zhàn)略 制定計(jì)劃整體思路 ——第四步百 謀 那么項(xiàng)目定位為人們所向往的舒適的居家之所，打破地產(chǎn)廣告往往有拒人與千里之外的冷漠。盛 NO3營銷策略篇定 NO3營銷策略篇第一階段：籌備期第二階段：公開期第四階段：開盤熱銷期第三階段：認(rèn)購期第五階段：持續(xù)銷售期銷售節(jié)奏排期 百 項(xiàng)目模型制作公司等其他相關(guān)合作公司選定；宣傳項(xiàng)目形象 推廣內(nèi)容 ： 制定內(nèi)部認(rèn)購具體執(zhí)行決定；達(dá) NO3營銷策略篇NO4整 合 推 廣 篇百 料 續(xù) 12:55:5012:55:5012:553/11/2023 三月 21三月 2112:55:5012:55:50March 三月 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 12:55:5012:55:5012:553/11/2023 三月 21三月 2112:55:5012:55:50March 三月 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:55:5012:55:5012:553/11/2023勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。consecteturnullautNullaidipsum2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11 12:55:5012:55:5012:55Thursday, 三月 21三月 21Thursday,2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。三月 12:55:5012:55:5012:55Thursday, 三月 21三月 21Thursday,2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。三月 12:55:5012:55:5012:55Thursday, 三月 21三月 21Thursday,善 期 加強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知度，并通過口碑來迅速的傳播項(xiàng)目信息營銷組織： 宣傳折頁、樓書的發(fā)放達(dá) 盛 達(dá) 達(dá) NO3營銷策略篇 就項(xiàng)目案名而言，本身就寓有美好意義。NO3營銷策略篇 面臨的問題 市場 產(chǎn)品銷售 推廣 區(qū)域品牌市場總體供過于求，區(qū)域市場競爭激烈。達(dá) 物管水品僅僅停留在簡單的綠化維護(hù)及衛(wèi)生打掃等基礎(chǔ)工作上，真正意義上的物業(yè)管理服務(wù)尚未提上日程。占據(jù)主流產(chǎn)品（ 90120平米），推出差異化產(chǎn)品（ 8090平米緊湊型兩室為主）市場現(xiàn)狀百 現(xiàn) 達(dá) 標(biāo)二 銷售目標(biāo)百 達(dá) 小結(jié)百 =1/（ 1+R%），其中 R%為可比實(shí)例價(jià)格相比項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)格的升降比例。NO2市場定位篇三 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議四 項(xiàng)目功能定位五 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4. 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（ 15％）。達(dá) 達(dá) 達(dá) 盛 NO2市場定位篇綜合來看，項(xiàng)目東臨棗城大街，北靠開元中大道，地理位置優(yōu)勢突出，周邊生活配套完善。達(dá) 項(xiàng)目棗城大道與開元中大道兩個(gè)開發(fā)區(qū)域交匯處，位置效應(yīng)明顯。通過對樂陵市房地產(chǎn)市場及其他可類比樓盤銷售情況的市場調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目在市場上的立足點(diǎn)與自身特點(diǎn)作以下總結(jié)分析： 盛 達(dá) NO1市場分析篇NO2 市 場 定 位 篇百 但也有 30%的被調(diào)查者選擇了暖氣片供暖，他們還是對地板供暖的安全性表示懷疑，認(rèn)為地板供暖一但壞了維修非常麻煩。百 盛 盛 達(dá) 此結(jié)果顯示，我們產(chǎn)品的后期銷售會(huì)形成一定阻力，這需要在銷售過程中對加強(qiáng)客戶進(jìn)行心理引導(dǎo)和價(jià)值宣講，對銷售能力要求較高。NO1市場分析篇NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示： 平房及自建樓房占到樂陵整個(gè)房地產(chǎn)市場的23%，商品房占到 38%，福利分房占 23%。百 國強(qiáng)花園外立面很漂亮，十分吸引人。盛 雖然自己現(xiàn)在有購房需求，但對目前市場情況判斷不準(zhǔn)，還在持幣觀望。(2)認(rèn)為目前市場存在很大的潛在需求，但是受國家宏觀調(diào)控和房地理位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、周邊配套的影響。共收回有效問卷 164份。達(dá) 盛 盛 由于地理位置、產(chǎn)品特性、社區(qū)配套以及市場定位和客戶定位的差異，使兩個(gè)樓盤的價(jià)格均價(jià)差達(dá) 800元 /平米。NO1市場分析篇樓盤名稱 項(xiàng)目位置 裝修標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格范圍 均價(jià)帝都花園 棗城北大街東，挺進(jìn)西路南側(cè) 簡 裝修 21002500 2300錦繡家園 棗 城北大街與開元中大道交 匯處 （原 農(nóng)機(jī)局） 簡