【正文】 高層銷售較困難。對(duì)物業(yè)管理、居住理念缺乏認(rèn)同感。在調(diào)查過(guò)程中，樂(lè)陵市的居民認(rèn)為樂(lè)陵樓盤(pán)的價(jià)格在 20232200元 /㎡之間是合理的，如果超過(guò) 2200元 /㎡，那么銷售阻力陡增。百 住宅市場(chǎng)發(fā)展方向與整個(gè)城市的發(fā)展方向一致，開(kāi)元大道是城市新的發(fā)展方向；中部區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)；西部棗城大街，交通便利，將西部開(kāi)發(fā)區(qū)與市區(qū)連接在一起。㎡的戶型將逐漸成為主流戶型。達(dá) 盛 四 市場(chǎng)供應(yīng)分析 達(dá) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前樂(lè)陵開(kāi)發(fā)的規(guī)模小區(qū)開(kāi)發(fā)總面積已經(jīng)超過(guò) 100萬(wàn)平米，市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)量在 50萬(wàn)平米左右，加上 09年、 10年新增土地供應(yīng)量推算的 35萬(wàn)平米以及其他未知和零散的供應(yīng)量，粗略估計(jì)，未來(lái) 12年內(nèi)樂(lè)陵房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)量在 100萬(wàn)平米左右。NO1市場(chǎng)分析篇盛 整體來(lái)看，目前樂(lè)陵住宅平均價(jià)格在 2400元 /平米左右，多層最低價(jià)格在錦繡家園，均價(jià)為 2100元 /平米左右；多層最高價(jià)格在英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園，均價(jià)達(dá)到 2850元 /平米，比與其同位置的多層物業(yè)高出 400元 /平米。通過(guò)對(duì)樂(lè)陵市住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績(jī)r(jià)承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前樂(lè)陵房產(chǎn)的價(jià)格處于正常略高的價(jià)格范圍，雖然觀望心理影響了部分購(gòu)房者的出手時(shí)機(jī)，使整個(gè)市場(chǎng)業(yè)績(jī)一般，但剛性的需求依然存在，住房需求仍有較大的市場(chǎng)空間。NO1市場(chǎng)分析篇樓盤(pán)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū)配套 項(xiàng)目賣點(diǎn)帝都花園 簡(jiǎn) 裝修 會(huì)所、幼兒園、 紅 外 線 智能 監(jiān) 控 小區(qū)位于郊區(qū)，安靜和諧，交通便利錦繡家園 簡(jiǎn) 裝修 沿街商 業(yè) 超低價(jià)格金石名邸 毛坯 無(wú) 地理位置 優(yōu) 越，周 邊環(huán) 境成熟，配套 齊 全英倫灣 大部分社區(qū)具備了水、電、天然氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)外，有些還有了對(duì)講系統(tǒng)等智能化生活配套設(shè)施。物業(yè)管理一直是廣大業(yè)戶比較關(guān)心的問(wèn)題，樂(lè)陵以往的物業(yè)管理服務(wù)較差，造成很多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理失去信心，通過(guò)市場(chǎng)的反饋，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視物業(yè)管理，真正意義上的物業(yè)管理服務(wù)也提上日程。NO1市場(chǎng)分析篇大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)自身的產(chǎn)品仍然停留在價(jià)格與戶型的層面上，而對(duì)其他如物業(yè)管理服務(wù)等方面的挖掘力度明顯較低；建筑形式方面，市場(chǎng)供應(yīng)絕大部分為多層，一般為五層或六層加閣樓的形式，反映出樂(lè)陵市民的收入水平和居住習(xí)慣還未達(dá)到一定層次，消費(fèi)觀念的改變?nèi)孕枰欢ǖ臅r(shí)間。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，大部分小區(qū)沒(méi)有特別專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，人們對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強(qiáng)，仍然停留在單體設(shè)計(jì)方面；目前在樂(lè)陵真正擁有景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的小區(qū)很少，只有盛世清華園和英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園是樂(lè)陵唯一的智能化小區(qū)，實(shí)行紅外線監(jiān)控， 24小時(shí)封閉管理，專業(yè)的物業(yè)管理成為該小區(qū)的一大賣點(diǎn)。NO1市場(chǎng)分析篇一 樂(lè)陵概況 二 樂(lè)陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析樂(lè)陵市場(chǎng)環(huán)境分析百 通過(guò)市場(chǎng)需求調(diào)查問(wèn)卷，對(duì)潛在目標(biāo)客戶群體進(jìn)行調(diào)查訪問(wèn)。本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問(wèn)卷定量調(diào)查法兩種方式。NO1市場(chǎng)分析篇四 市場(chǎng)需求分析A某中學(xué)學(xué)校教務(wù)處處長(zhǎng)(1)認(rèn)為樂(lè)陵現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量很大，尤其是西部城區(qū)開(kāi)發(fā)力度很大。 8095平米之間的兩室戶型容易被年輕人選擇作為婚房，會(huì)比較走俏。周邊行政街政府行政事業(yè)單位較多，緊鄰服裝、日用百貨等市場(chǎng)，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)職工上班都很方便，他們的購(gòu)買能力也可以。認(rèn)為小高層或者高層價(jià)格高，公攤大，并且后期的物業(yè)管理費(fèi)用太貴，在一定程度上超出本地居民的消費(fèi)水平。對(duì)房?jī)r(jià)上升并不抱很大希望，甚至認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)小幅度下滑。NO1市場(chǎng)分析篇C 國(guó)土資源局某處長(zhǎng)（ 1）認(rèn)為目前購(gòu)房比較看重生活方便、地理位置、環(huán)境、景觀規(guī)劃。（ 3）非常很看重物業(yè)管理、社區(qū)總體規(guī)劃，對(duì)外立面很看重。D 銀行信貸部主任(1)認(rèn)為樂(lè)陵房地產(chǎn)價(jià)格較前兩年漲幅很明顯。 達(dá) 本次調(diào)查選取的調(diào)查人群 3050歲之間占到 64%，符合項(xiàng)目后期目標(biāo)客戶群體年齡階段；而 32%的被調(diào)查者為 30歲以下，此類人群多為樂(lè)陵年輕教師及企業(yè)職工。盛 盛 樂(lè)陵是一個(gè)縣級(jí)市，對(duì)小高層普接受程度一般，占 21%，主要認(rèn)為小高層的價(jià)格和后期生活費(fèi)用偏高。盛 110130㎡的住房面積也受到了人們的喜愛(ài)，占到了 32%的比例，其對(duì)應(yīng)的戶型是三室兩廳?？傮w來(lái)看， 90130㎡是目前樂(lè)陵市場(chǎng)最為認(rèn)可的戶型面積，較大的住房面積之所以受到喜愛(ài)，與人們的置業(yè)動(dòng)機(jī)、和現(xiàn)有住房的戶型設(shè)計(jì)不合理，住房面積小，物業(yè)管理差，周邊配套跟不上有直接關(guān)系。NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 90100平米需求占 53%，樂(lè)陵居民既對(duì)兩室居住的舒適度有一定要求，同時(shí)又考慮購(gòu)買成本，講究購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)性；同時(shí)， 8090平米的緊湊型兩室也存在一定的需求空間，占 26%。在房間布局方面，在意臥室的南向采光， 64%的居民希望雙臥南向，樂(lè)陵房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間較晚，這與本地居民傳統(tǒng)的居住習(xí)慣相吻合；隨著本地房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和居民生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)客廳等活動(dòng)區(qū)域要求會(huì)有所提高，希望客廳與其中一臥南向的占 29%。NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 三室的面積需求主要為： 100110平米的三室一廳和 110120平米的三室兩廳。布局方面的要求與兩室的布局要求差別不大，主要在意三個(gè)臥室的南向采光，同時(shí)對(duì)客廳的南向布局也存在一定要求。NO1市場(chǎng)分析篇廳房布局設(shè)計(jì)要求四：置業(yè)需求分析 （ 51）百 NO1市場(chǎng)分析篇貸款月供 5011000元的被調(diào)查者占到了 42%，主要是樂(lè)陵當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平比較低，當(dāng)?shù)芈毠な杖胨讲桓?，基層公?wù)員的工資在 1500元左右，樂(lè)陵比較好的企業(yè)的員工工資在 1400左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低。 NO1市場(chǎng)分析篇這一切說(shuō)明樂(lè)陵消費(fèi)者很理性，喜歡比較實(shí)在的東西，只有實(shí)實(shí)在在的好的住房，才能夠真正打動(dòng)客戶，吸引客戶前來(lái)購(gòu)買。NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 在被調(diào)查者需要車庫(kù)的占 67%，隨著汽車價(jià)格的降低，私家車越來(lái)越多，對(duì)車庫(kù)的需求也有所增加，小區(qū)的建設(shè)必須考慮到未來(lái)車庫(kù)的供應(yīng)和需求，制定合理的配比。達(dá) 數(shù)據(jù)顯示： 對(duì)于地下室（儲(chǔ)藏室）的需求量很大，有 71%的被調(diào)查者需要地下室或儲(chǔ)藏室。NO1市場(chǎng)分析篇采暖方式調(diào)查這也引導(dǎo)著樂(lè)陵市民在采暖方式上的選擇。盛 其原因是： 3萬(wàn)元以下，而精裝修的價(jià)格一般超過(guò)這個(gè)數(shù)，消費(fèi)者不能夠接受。盛 達(dá) 達(dá) 一 項(xiàng)目概況 百 項(xiàng)目地塊位于西部開(kāi)發(fā)區(qū)和行政區(qū)域的交匯地，周邊商業(yè)配套齊全；項(xiàng)目東臨棗城南大街，北靠開(kāi)元西大道，公安局、濱海購(gòu)物中心、大東吳蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、樂(lè)陵市人民醫(yī)院、玉心湖公園、樂(lè)陵大酒店、國(guó)強(qiáng)大酒店等均在十分鐘生活圈內(nèi)。NO2市場(chǎng)定位篇生活配套齊全區(qū)域居住效應(yīng)教育配套優(yōu)勢(shì)小區(qū)規(guī)模小區(qū)內(nèi)配套較差三 項(xiàng)目 SWOT分析（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)百 房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)渡期，國(guó)家大的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致居民現(xiàn)在階段處于房地產(chǎn)的觀望期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在需要一定的恢復(fù)期。C項(xiàng)目南臨不遠(yuǎn)，路家地塊的推出，對(duì)項(xiàng)目后期帶來(lái)的沖擊項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅三 項(xiàng)目 SWOT分析（二） 百 但是我們也應(yīng)該看到，其現(xiàn)存的劣勢(shì)也非常明顯：項(xiàng)目的規(guī)模及不完善的內(nèi)配套會(huì)成為較大的銷售阻力；現(xiàn)階段項(xiàng)目外圍環(huán)境一般，北側(cè)的開(kāi)元大道正在修建中，這都為項(xiàng)目后期的形象宣傳帶來(lái)不利因素。盛 展 燁 豪 為 建 議 —— 適 合 的 才 是 最 好 的！ NO2市場(chǎng)定位篇三 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議四 項(xiàng)目功能定位五 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 NO2市場(chǎng)定位篇地產(chǎn)基因 高檔樓盤(pán)要求條件 本項(xiàng)目情況對(duì) 公共效能的依 賴 性 依 賴 性一般，不宜建在 鬧 市區(qū)、混 雜 區(qū) 不符合條件對(duì) 噪音、 環(huán) 境干 擾 的適 應(yīng)性適 應(yīng) 性弱，不宜面 臨 高 壓線 、工廠、 鬧 市區(qū)等 不符合條件對(duì) 小區(qū)生活配套的要求 要求高，有少量中高檔品牌店最好，生活便利 不符合條件對(duì) 小區(qū)物 業(yè) 管理的要求 要求高，智能化、 標(biāo) 準(zhǔn)化， 應(yīng) 有高水準(zhǔn) 專業(yè) 物 業(yè)管理可以達(dá)到對(duì) 建筑 質(zhì) 量、 環(huán)藝 、裝修的要求要求高，人性化 設(shè)計(jì) ，高 標(biāo) 準(zhǔn)建 設(shè) 可以達(dá)到對(duì) 容 積 率、覆蓋率的要求 一定范 圍 內(nèi)，低容 積 率、低密度 較為 理想 不符合條件對(duì) 休 閑 空 間 及舒適性的要求要求高，有品位有特色的康 樂(lè) 商 務(wù) 會(huì)所 不符合條件對(duì) 景 觀 的要求 要求高，最好具 備 某方面的天然 優(yōu)勢(shì) 或稀缺景 觀資 源不符合條件地產(chǎn)基因與本項(xiàng)目條件對(duì)比一 項(xiàng)目檔次定位（ 1）百 百 一 項(xiàng)目分析 二 項(xiàng)目檔次定位 NO2樂(lè)陵市場(chǎng)定位分析六 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位百 住宅、部分沿街商業(yè) （已確定） 三 建筑風(fēng)格定位 四 項(xiàng)目功能定位 百 一 項(xiàng)目分析 二 項(xiàng)目檔次定位 NO2樂(lè)陵市場(chǎng)定位分析六 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位百 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議百 一 項(xiàng)目分析 二 項(xiàng)目檔次定位 NO2樂(lè)陵市場(chǎng)定位分析六 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位百 2. 部分中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及員工（ 30%）：這部分人收入較穩(wěn)定，且收入在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)其它居民較高，許多年輕員工急也有婚房需求；包含部分團(tuán)購(gòu)客戶。5. 其它潛在客戶（ 5%）。盛 盛 達(dá) 盛 房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步正規(guī)化為我們提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)平臺(tái)，但是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈來(lái)愈激烈，我們需要更加細(xì)致的研究市場(chǎng)，把握好居民的房產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的快速銷售。達(dá) NO3營(yíng)銷策略篇明確目標(biāo) 分析現(xiàn)狀 找出問(wèn)題 謀劃戰(zhàn)略 制定計(jì)劃整體思路百 盛 達(dá) NO3營(yíng)銷策略篇計(jì)劃 10月 10日開(kāi)始對(duì)外售卡平均每天需售出 57張卡（ ) 28天 ,實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu) 200張卡2023年 11月 6日前實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)款 200萬(wàn)元2023年 11月 7日正式開(kāi)盤(pán)我們的目標(biāo) ——當(dāng)前銷售目標(biāo)百 盛 析 狀 二 項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀三 項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析百 達(dá) 達(dá) 盛 1. 營(yíng)銷中心籌建過(guò)程中2. 銷售道具尚不具備3. 銷售相關(guān)物料尚不具備4. 銷售團(tuán)隊(duì)已組建，但客戶接待工作尚未開(kāi)展當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)加快銷售工作的向前推進(jìn)項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀百 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃推出房源 200240套計(jì)劃推出面積 平米售卡金額 200萬(wàn) 房源總貨值 5000萬(wàn) 項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀百 盛 盛 達(dá) 戰(zhàn) 盛 而案名則可以延伸為百事興盛，百事順達(dá)。百 恰時(shí)的城市西移政策，方便優(yōu)越的地理位置，成熟的周邊配套，雄厚的開(kāi)發(fā)資本，以及人們對(duì)美好生活的向往和期待。NO3營(yíng)銷策略篇住百盛達(dá)小區(qū) 享受百盛生活三 項(xiàng)目主推廣語(yǔ) 天時(shí) ——2023城市西移 2023中心西移，見(jiàn)證西部新城崛起 地利 ——東臨棗城南大街 前靠開(kāi)元中大道 坐享城市最中心 人和 ——成熟社區(qū) 完美配套 貼心物業(yè) 私享央?yún)^(qū)靜雅生活百 盛 計(jì) 盛 達(dá) NO3營(yíng)銷策略篇主推目的 ：突出項(xiàng)目規(guī)模及優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目形象階段任務(wù) ：項(xiàng)目售卡前準(zhǔn)備工作營(yíng)銷組織 ： 百盛達(dá) VI視覺(jué)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的確定；項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)政策制定出臺(tái)； 第一階段：區(qū)域宣傳階段（ 10年 8月 10日 10年 10月 9日 ）營(yíng)銷策略執(zhí)行階段劃分百 10月 10日對(duì)外售卡，本階段計(jì)劃售出 200張卡，平均每天 7VIP卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)的執(zhí)行第二階段：品牌宣傳階段（ 10年 10月 10日 10年 11月 6日）營(yíng)銷策略執(zhí)行階段劃分百 主推目的： 借助項(xiàng)目前期宣傳鋪墊，主力宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象推廣內(nèi)容 ： 項(xiàng)目具體推售方案的確定；盛 達(dá) 覺(jué) 在 彩 待 11,PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。11,2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。下午 12:55:50三月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。下午 三月 2112:55March12:55:5012:55:5011下午 12:5511,PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。11,2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。下午 12:55:50三月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。下午 三月 2112:55March12:55:5012:55:5011下午 12:5511,PM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11,11,202312:55:50下午 三月 2112:55March12:55:5012:55:5011下午 12:55sitelit.blandit,fringillatempor感謝您的下載觀看專 家告