【正文】 方案咨 詢項 目大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的管理人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目大多數(shù)人認(rèn)為通過股東代表管理二級公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目沒有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目沒有人認(rèn)為華融總部的職能部門綜合能力強(qiáng)Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司高層支持華融未來發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目在訪談的基礎(chǔ)上完成了對華融的內(nèi)部評估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項目啟動會? 介紹工作方法和計劃安排? 第一階段工作啟動管理層訪談? 明確問題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評估和核心技能分析第一期報告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報告? 公司現(xiàn)有資源配置、競爭特點(diǎn)、核心技能分析報告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級企業(yè)未來五年貨幣資金需求預(yù)測2023年 10月 8日 18保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目項目進(jìn)度基本按照計劃進(jìn)行主要任務(wù) 時間安排 (星期 )10 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。2023年 10月 8日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目業(yè)務(wù)組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻(xiàn)比率沒有明顯變化，公司業(yè)績存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場的風(fēng)險? 華融自 1999年來，業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻(xiàn)比率沒有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻(xiàn)的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風(fēng)險? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團(tuán)中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測其他房地產(chǎn)物業(yè)2023年 10月 8日 28保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負(fù)債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負(fù)債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負(fù)債高達(dá) 90%。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。? 企業(yè)精神? 社會資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲備? 華融具有良好的調(diào)動和利用社會資源的能力，但這種優(yōu)勢僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。北京作為首都的特殊性， “首長工程、政府工程 ”多。通過對萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)市場地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2023年 10月 8日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢品牌?2023年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）?萬科 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬達(dá) 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 40億元?2023年全國上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國 10個城市；?萬達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國 12個城市?萬科、萬達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠度。宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對性，對參與市場競爭的指導(dǎo)性不強(qiáng)。政府關(guān)系和社會 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 46保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢人員經(jīng)驗和判別能力有較多的成功經(jīng)驗，并已形成自己的一套風(fēng)格外部信息的獲取和反饋比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個特殊項目上（西直門項目）整體能力較強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)有較強(qiáng)的同質(zhì)化趨勢，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機(jī)構(gòu) ? 文科萬科：重營銷，重炒作，文化鮮明張揚(yáng)。強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和規(guī)模。? 全國性品牌，統(tǒng)一布局，職能部門相對集中在總部。? 萬達(dá)從區(qū)域內(nèi)迅速拓展成為全國布局規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)驗是有指導(dǎo)意義的。? 沒有成形的企業(yè)文化。? 強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、嚴(yán)格管理，但是職能部門功能弱化。有具體的時間限制公司愿景目標(biāo)公司利潤目標(biāo)公司凈資產(chǎn)預(yù)計公司銷售收入目標(biāo)公司預(yù)計總成本開支凈資產(chǎn)收益率銷售利潤率房地產(chǎn)銷售收入預(yù)測其它業(yè)務(wù)銷售收入預(yù)測外地市場北京市場上海深圳廣州比較調(diào)整++++提供預(yù)測設(shè)定目標(biāo)目標(biāo)組成和設(shè)定示意管理費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用公司總部分公司分公司 1分公司 2分公司 3++++財務(wù)費(fèi)用銷售成本++清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)必須符合以下四個標(biāo)準(zhǔn)成長性目標(biāo)?按地域系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標(biāo)2023年 10月 8日 57保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目“四業(yè) ”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒有落實，值得商榷華融系統(tǒng)目前的營業(yè)收入構(gòu)成華融系統(tǒng)目前的利潤構(gòu)成99年華融重組后確定的 “四業(yè) ”發(fā)展現(xiàn)狀?房地產(chǎn)開發(fā)仍然是華融的絕對主業(yè)。市場選擇 產(chǎn)品選擇2023年 10月 8日 67保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目增長戰(zhàn)略和增長模式選擇增 長戰(zhàn) 略密集型增 長 一體化增 長 多元化增 長產(chǎn) 品開 發(fā) 市 場 開 發(fā) 水平一體化 縱 向一體化 相關(guān)多元化 跨行 業(yè) 多元化增 長 模式有機(jī) 發(fā) 展 合并收 購 自我 創(chuàng)業(yè) 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟2023年 10月 8日 68保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融為實現(xiàn) “做強(qiáng) ”的階段性目標(biāo)，需要從 “三個層面 ”創(chuàng)新入手，系統(tǒng)培養(yǎng)自己的核心競爭力制度創(chuàng)新制度創(chuàng)新 管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新新華信創(chuàng)新模型技術(shù)創(chuàng)新是結(jié)果客戶細(xì)分 —— 市場細(xì)分 —— 技術(shù)研發(fā) —— 營銷策劃技術(shù)創(chuàng)新形成的競爭力管 1年管理創(chuàng)新是關(guān)鍵員工 —— 戰(zhàn)略 —— 組織 —— 流程 —— 規(guī)章制度管理創(chuàng)新形成的競爭力管 3年制度創(chuàng)新是基礎(chǔ)股東會 —— 董事會 —— 高管層考核激勵約束制度創(chuàng)新形成的競爭力管 5年2023年 10月 8日 69保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目具體而言，根據(jù) “新華信競爭力模型 ”，應(yīng)從三個方面同時入手，培養(yǎng)華融的核心競爭力華融核心競爭力管理競爭力：內(nèi)部到外部員工 — 中層管理人員 — 高管市場競爭力：外部到內(nèi)部客戶 — 經(jīng)銷商 — 供應(yīng)商 — 合作伙伴治理結(jié)構(gòu)競爭力：由上到下股東會 — 董事會 — 高管新華信競爭力模型2023年 10月 8日 70保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目將華融核心競爭力的培養(yǎng)分解成 “三個競爭力 ”的提高，就是要使華融實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變，即：從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變，從 “資源優(yōu)勢型 ”向 “能力優(yōu)勢型 ”轉(zhuǎn)變市場競爭力管理競爭力治理結(jié)構(gòu)競爭力政府任務(wù)型 市場導(dǎo)向型資源優(yōu)勢型 能力優(yōu)勢型股東配給資源的管理模式單一項目市場競爭力模式短期完成項目任務(wù)的管理模式以股東價值最大化為價值取向的股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略和激勵約束機(jī)制系統(tǒng)性市場細(xì)分、客戶定位清晰化的市場營銷戰(zhàn)略適當(dāng)集權(quán)和分權(quán)、整合資源、優(yōu)化流程的扁平式管理更大的能力帶來更多的資源2023年 10月 8日 71保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目匯報議程一、項目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 72保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目結(jié)果 營運(yùn)現(xiàn)象員工效益不好企業(yè)競爭力不強(qiáng)國有企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不順市場營銷能力不強(qiáng)擴(kuò)張緩慢運(yùn)營效率不高市場問題管理問題問題綜合戰(zhàn)略方向不清根源什么產(chǎn)業(yè)掙錢，就做什么業(yè)務(wù)非市場化的薪酬傳統(tǒng)的對干部的管理體系與市場不相適應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)決策反應(yīng)時間長，速度慢高管理成本能做多大，不知道銷售能力不強(qiáng)二級公司項目設(shè)計分別采購品牌知名度弱資金占用大而長雖然華融表現(xiàn)出來的是市場競爭力問題，但從根本上，是公司治理問題和企業(yè)管理競爭力問題公司治理問題股東回報不高北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融的治理結(jié)構(gòu)競爭力方面共存在五個方面的問題合資方的股東利益與公司經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不一致，國有獨(dú)資公司和合資公司股東價值追求目標(biāo)不同；上市公司和非上市公司股東目標(biāo)的差異；董事會本身的運(yùn)營問題；董事會對公司經(jīng)營管理層的考核、激勵和約束；集團(tuán)公司對二級權(quán)屬子公司的治理模式。今后，凡到外地開發(fā)找當(dāng)?shù)睾献骰锇楹腺Y時，華融要控股 67%以上3. 議決組合過程 ： 有的議題 “ 議而不決 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 議 ” ；有的則 “ 議而有決 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 決 ” 。制度創(chuàng)新改造：解決資本經(jīng)營改造中出現(xiàn)的與原企業(yè)制度的沖突。 有一定的長期激勵約束效用? 只能適用于經(jīng)營業(yè)績良好、現(xiàn)金流量充足的企業(yè)。 長源電力 （ 000966）主體思路是在公司業(yè)績達(dá)到規(guī)定了指標(biāo)后，公司的薪酬與考核委員會自二級市購買規(guī)定數(shù)量股票，按規(guī)定價格售予公司的管理層。 期權(quán)、期股所需股票來源渠道為： 期權(quán)所需股票來源為二級市場流通股票或公司定向增發(fā)新股；期股所需股票來源為公司定向增發(fā)新股和國有股轉(zhuǎn)讓。 為跨國公司廣泛采用167。授予對象為 480 名在關(guān)鍵部門工作的中高級管理人員操作方式案例模式分析優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)167。股權(quán)激勵對象為高層、中層管理人員和技術(shù)骨干。人才監(jiān)控：對公司高層管理人員進(jìn)行素質(zhì)判斷，在對其實施戰(zhàn)略能力、改變公司經(jīng)營狀況能力產(chǎn)生懷疑時，要把這種素質(zhì)判斷擴(kuò)大到公司中層。TCL模式和聯(lián)想模式? TCL模式：從年薪制突破向 “與業(yè)績掛鉤的國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營企業(yè)的管理者增值獎勵轉(zhuǎn)股權(quán) ”轉(zhuǎn)變? 聯(lián)想模式：從增量入手，以某一具體方法計算折成股權(quán)2023年 10月 8日 80保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第二個問題，是華融系統(tǒng)內(nèi)的上市公司和非上市公司的不同之處的存在，具體有五個方面的差異點(diǎn)資金來源資金去向資金運(yùn)作程序上市公司 非