【正文】 三周期 1966～ 1969 4 119． 3 1969 92． 8 1967 第四周期 1970～ 1978 9 123． 3 1970 97． 3 1976 第五周期 1979～ 1988 10 113． 6 1984 1981 第六周期 1989～ 2023 14 114． 2 1992 103． 8 1990 中國經(jīng)濟發(fā)展的波動周期（％） ? 中國經(jīng)濟波動具有三個特點 ☆頻率高，強度大，發(fā)生時機不規(guī)則。 年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 增長率 年份 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 增長率 中國城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度（％） （ 3）消費結(jié)構(gòu)及恩格爾系數(shù)的變動 ? 以恩格爾系數(shù)來衡量， 2023年年底，中國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到了 50％以下，總體上已經(jīng)達到了小康水平。在任何一個社會中，經(jīng)濟政策的決策主體都是政府。 房地產(chǎn)商品的特點決定了無論是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，還是房地產(chǎn)的流通、消費，不借助金融業(yè)的支持是無法進行的。 ☆ 非價格管制主要是指配給制，即采用行政方式對商品或資源進行分配。 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，一切經(jīng)濟行為都要受到制度的約束。 ? 房地產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，涉及土地使用權(quán)的有償出讓與土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當(dāng)以及消費等活動。這一關(guān)系涉及到質(zhì)量、工期、價格與付款方式等因素。 房地產(chǎn)市場法律環(huán)境的構(gòu)成圖 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律的基本內(nèi)容 ☆管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營方式的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對資金管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對材料、設(shè)備管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自主權(quán)與主管部門關(guān)系的規(guī)定。 ☆與社會經(jīng)濟政策的相關(guān)性。 ☆ 我國現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)市場運行的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅等。經(jīng)銷商的存在和業(yè)務(wù)的開展?fàn)顩r，對房地產(chǎn)市場影響極大。 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及全國人大授予立法權(quán)的城市地方人大或地方人大會常委會頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)流通的影響 ☆ 與房地產(chǎn)商品出租相關(guān)的法律規(guī)范。 ? 除了上述幾個重要部分外，法律環(huán)境還從融資、稅收以及房地產(chǎn)的再次進入市場等方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 ☆與房地產(chǎn)市場中介活動相關(guān)的法律規(guī)范。此外，房地產(chǎn)法律環(huán)境從多個方面調(diào)整著房地產(chǎn)市場中的各種關(guān)系。為了提高消費者對房地產(chǎn)商品的支付能力，在金融政策方面必須采取一定的措施。 ☆影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的金融政策 近年來房地產(chǎn)投資不斷增加，這與房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)金融政策的完善是密不可分的。 ☆ 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關(guān)政策，對房地產(chǎn)市場營銷則有直接的影響。 ☆房產(chǎn)經(jīng)營的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對房屋出租、出售價格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。 （ 2）房地產(chǎn)市場法律環(huán)境的構(gòu)成內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)商品在社會經(jīng)濟生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場在整個市場體系運行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場的法律環(huán)境相當(dāng)復(fù)雜。一是土地所有者即國家與土地使用者之間的關(guān)系。 例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應(yīng)用卻離不開金融制度。 ☆ 直接控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實現(xiàn)某種政策目標(biāo)，是一種較為有效的應(yīng)付緊急事態(tài)的工具，但是，從長期看，這種行政的直接管制破壞了市場機制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會引起資源配置的失誤。 ☆價格管制是政府對商品或生產(chǎn)要素價格的直接控制。稅收包括直接稅和間接稅兩種。 ? 政策手段 經(jīng)濟政策手段，也就是經(jīng)濟政策工具，是指為達到某種政策目標(biāo)所使用的具體政策措施。 ☆一方面，經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)提供了巨大的財力；另一方面，中國經(jīng)濟發(fā)展的波動也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出階段性的特征。 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境分析 （ 1）中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)的增長速度 ? 自新中國成立特別是 1978年以來，中國經(jīng)濟的發(fā)展取得了巨大的成就。這個“圈子”對于房地產(chǎn)市場的影響主要通過一種“示范效應(yīng)”、“攀比效應(yīng)”進行。 人口遷移除了對一個城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個城市的人口組合或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而對該城市住宅商品的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。 從養(yǎng)老模式上來說，社會養(yǎng)老是社會發(fā)展的必然趨勢。 ? 人口因素的動態(tài)分析 ☆家庭生命歷程的變化 任何一個家庭，都會經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個時間跨度。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個方面進行分析。無論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。 ? 物價的高速上漲對消費者的收人心理預(yù)期、社會安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會影響房地產(chǎn)市場的營銷。 ? 一方面，國民經(jīng)濟的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費的增長速度。 ? 家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu) 家庭數(shù)量的多少直接影響對住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對房地產(chǎn)的需求。它是通過對預(yù)測結(jié)果有重要影響的因素進行分析，找到預(yù)測量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測預(yù)測對象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。 ? 定量預(yù)測法種類 時間序列預(yù)測法： ☆時間序列預(yù)測法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時間順序排成一個系列，根據(jù)時間序列所反映的經(jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢，將時間序列外推或延伸，以預(yù)測經(jīng)濟現(xiàn)象未來可能達到的水平。這種方法雖然比較理想，但實行起來比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式。 ☆集合意見法根據(jù)參與預(yù)測的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法。 （ 8）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測 ? 市場供給預(yù)測是對進入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)商品總量及其構(gòu)成和各種具體房地產(chǎn)商品市場可供量的變化趨勢進行的預(yù)測。 本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額） 市場占有率 = 100％ 市場上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量） （ 6）房地產(chǎn)價格預(yù)測 ? 房地產(chǎn)價格的高低，影響到市場需求和企業(yè)利潤的多少，涉及到國家、企業(yè)、消費者等各方面的利益，它反映全社會再生產(chǎn)中各種復(fù)雜的經(jīng)濟關(guān)系，對市場有著重要的影響，是市場預(yù)測的重要內(nèi)容。 （ 3）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測 ? 預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求量 ☆ 市場需求量又叫市場容量，是指一定時期內(nèi)，一定地區(qū)的購買者，在市場上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。 ? 預(yù)測報告是對預(yù)測工作的總結(jié)，用以向預(yù)測信息的使用者匯報預(yù)測結(jié)果。收集的資料按時間可以分為歷史資料和現(xiàn)實資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。 ? 經(jīng)濟特性的分析 ☆銷售價格和租金水平；各種價格折扣：促銷手段中的技巧；付款方式上的某種特殊設(shè)計；采用怎樣的定價策略。 ? 城市規(guī)劃影響分析 ☆點狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要包括大型公共建筑的建設(shè)）對房地產(chǎn)的影響分析 。 ? 分析的基本思路 ☆進行政策信息的收集。 ? 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)。 （ 3） 市場概況分析 ? 對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析。 ? 研究設(shè)計方案 一般應(yīng)包括研究方案設(shè)計的主要思路、信息來源、對二手資料和原始資料收集的安排、問卷設(shè)計、抽樣技術(shù)、現(xiàn)場調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的全過程。要認真鑒別信息的真實性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確可靠。 ? 預(yù)見性 市場信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營決策的需要，又要分析變化的未來趨勢，預(yù)見今后的發(fā)展。 在局限性和應(yīng)用注意事項的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應(yīng)用時的中肯意見。找出某一消費群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場。 房地產(chǎn)市場分析的方法 （ 1）房地產(chǎn)政策影響分析方法 ? 房地產(chǎn)政策影響分析是一項科學(xué)和藝術(shù)共融的市場分析工作。 （ 2）城市規(guī)劃影響分析方法 ? 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 ☆城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用。 供給結(jié)構(gòu)分析 ☆ 區(qū)塊供給量結(jié)構(gòu)分析。只有明確預(yù)測目標(biāo)，才能有針對性地選擇預(yù)測對象、內(nèi)容和方法，制定預(yù)測工作計劃。 （ 5）提出預(yù)測報告 ? 預(yù)測報告要把歷史和現(xiàn)狀結(jié)合起來進行比較，既要進行定性分析，又要進行定量計算，盡可能利用統(tǒng)計圖表和數(shù)學(xué)方法予以精確描述。 （ 2）國家方針政策預(yù)測 ? 房地產(chǎn)投資大、投資回收期長，一旦投資失誤，會給企業(yè)帶來巨大的損失。 ? 任何一種房地產(chǎn)投放到市場后，經(jīng)歷或長或短的時間，終將被市場所淘汰。建筑和裝修的新材料、新技術(shù)、新工藝及其在房地產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用，都會改變用戶對房地產(chǎn)的需求，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)生重大影響。定性預(yù)測法還具有簡便易行、費用較低、時間較短、靈活性強的優(yōu)點。 ④統(tǒng)計性 德爾菲法不是簡單地收集專家的意見，而是要對專家的意見和預(yù)測結(jié)果經(jīng)過一系列的統(tǒng)計分析和處理，最后得到定量的預(yù)測結(jié)果。 ? 應(yīng)用定量方法進行預(yù)測，要求具有完整的歷史統(tǒng)計資料。移動平均法就是對歷史數(shù)據(jù)按順序逐點分段移動，以反映出預(yù)測對象的長期發(fā)展趨勢。 一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡單、應(yīng)用較廣的一種方法，是處理一個自變量 X與因變量 Y之間線性關(guān)系的預(yù)測方法。 ☆亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導(dǎo)地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來影響較大。 ? 物價的上漲往往是伴隨經(jīng)濟的高速增長而出現(xiàn)，物價的快速增長在很大程度上抵消了消費者實際收入的上升，從而影響消費者的實際購買力 。 ? 含義：即一個家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個國家或地區(qū)越窮，每個國民的平均收入或平均支出中用來購買食