某商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案-文庫吧在線文庫
【正文】 牽引。 針對五個規(guī)劃布局的問題，提出以下五點(diǎn)調(diào)整建議： Page 18 四、打造策略 一心、兩帶、三地標(biāo) 一心： 一個集中式商業(yè)中心，滿足區(qū)域人口的日常生活消費(fèi)需求； 兩帶： 獨(dú)棟風(fēng)情商業(yè)帶 +花腰長廊風(fēng)情商業(yè)帶。 小品上加入反映彝族民風(fēng)民情的小品和景觀，提升整個項(xiàng)目的花腰風(fēng)情。 2 根據(jù)住宅開發(fā)進(jìn)度，分批打造長廊商業(yè)街區(qū)； ? 豐富項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品線，通過商業(yè)示范區(qū)的打造后，實(shí)現(xiàn)銷售溢價的提升，為項(xiàng)目開發(fā)提供現(xiàn)金流。吸引市場高關(guān)注和商家興趣。 七、招商策略 總體策略 Page 36 物業(yè)類型 自持招商面積 招商業(yè)態(tài) 集中商業(yè)（㎡） 地上 9000 超市、影院、美食城 地下 5500 超市 獨(dú)棟商業(yè)街（㎡） 7400（階段性） 酒吧休閑（校園商業(yè)） 小計(jì) 23200 七、招商策略 自持招商部分 花腰生活廣場 示范區(qū) ? 自持商業(yè)主要以主力店招商和主題招商為主，為項(xiàng)目商業(yè)價值及商業(yè)氛圍奠定基調(diào)。 六、產(chǎn)品運(yùn)作策略 產(chǎn)品劃分 Page 34 銷售面積（㎡） 銷售均價（ 元 /㎡ ） 銷售金額（萬元） 其中 集中商業(yè)（㎡） 9500 30000 28500 公寓面積（㎡） 57000 8000 45600 風(fēng)情商業(yè) (一顆?。īO） 30000 獨(dú)棟商業(yè)街（㎡） 11100 31000 34410 商鋪（㎡） 20230 總計(jì) ? 項(xiàng)目原經(jīng)委會方案指標(biāo)為 137656萬元，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，銷售金額較原經(jīng)委會指標(biāo) 提升 ； ?根據(jù)市場情況來看，原經(jīng)委會方案指標(biāo)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)難度較大，且銷售周期長，從整體數(shù)據(jù)指標(biāo)的對比參考意義不大。 Page 28 五、開發(fā)運(yùn)營策略 運(yùn)營策略 兩大主題運(yùn)作策略（一） 美女經(jīng)濟(jì)： 由藍(lán)光出資 500萬與周邊藝術(shù)學(xué)院團(tuán)建立合作基金，在項(xiàng)目各廣場定期舉行各種文藝比賽和演繹活動，吸引周邊人氣和消費(fèi)力。 露臺 二層的平臺或露臺增加了二層商業(yè)的外擺空間，增加了建筑二層商業(yè)價值。與集中式商業(yè)一并達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)全業(yè)態(tài)體驗(yàn)式布局。 2 取消該處獨(dú)棟商業(yè)設(shè)計(jì)，商業(yè)面積調(diào)整至右上角院落商業(yè)體，作為娛樂業(yè)態(tài)定位進(jìn)行考慮。 核心調(diào)整內(nèi)容： 將戲臺廣場位置調(diào)整至中央部分，更大化發(fā)揮戲臺作用； 減小集中式商業(yè)面積，減小整體商業(yè)自持比例。 ? 花腰生活廣場 （ 零售為主 ） ： 時尚 、 便捷 、 居家 ， 供周邊居 民日常消 費(fèi)； 業(yè)態(tài)： 超市 、 影院 、 美食城和零售購物 ? （ 美食餐飲為主 ） ： 特色美食 ， 主題餐飲 ， 快餐咖啡 ? （ 休閑業(yè)態(tài)為主 ） ： 甜品店 、 桌游吧 、 咖啡書吧等休閑業(yè)態(tài) ，以休閑娛樂業(yè)態(tài)為核心 ， 打造校園經(jīng)濟(jì)； ? （ 娛樂業(yè)態(tài)為主 ） ： KTV， 酒吧等休閑娛樂業(yè)態(tài)； 花腰部落三大業(yè)態(tài)類型 花腰生活廣場 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) ? 花腰長廊 (分為兩段 ） ： 業(yè)態(tài)： 便利店 ， 銀行 ， 美容美發(fā) ， 社區(qū)餐飲等社區(qū)配套商業(yè)；主題客棧 、 主題文化商品等主題商業(yè) 。 Page 8 三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位 定位依據(jù) 根據(jù)項(xiàng)目所在板塊內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀分析，區(qū)域商業(yè)競爭較大，當(dāng)前以接近 30萬 m178。 通過 教育核心資源 的成功引入，提升項(xiàng)目市場競爭力和差異化競爭優(yōu)勢，以達(dá)到項(xiàng)目整體價值提升的目的。 Page 2 編制說明 …………………………………………………………………………………… 2 第一部分 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 一、項(xiàng)目整體運(yùn)作思路 …………………………………………………………………… 4 二、項(xiàng)目整體運(yùn)作現(xiàn)狀 …………………………………………………………………… 5 三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位 …………………………………………………………………… 6 第二部分 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作策略 一、打造原則 ……………………………………………………………………… …… 13 二、規(guī)劃方案 分析 ……………………………………………………………………… 14 三、規(guī)劃調(diào)整建議 ……………………………………………………………………… 16 四、打造策略 ……………………………………………………………………… …… 17 五、開發(fā)運(yùn)營策略 ……………………………………………………………………… 25 六、產(chǎn)品運(yùn)作策略
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