【正文】 加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進確認銷售收入范圍。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時進行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時間和銀行轉(zhuǎn)賬時間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時間確定收入。新 31號文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。同時，企業(yè)在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅、土地增值稅等。 維修的責(zé)任問題 提示：應(yīng)由乙方承擔的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險公司承擔的責(zé)任劃分。 ② 作為開發(fā)產(chǎn)品 。 為購買方提供的按揭擔保，允許在所得稅前扣除。 銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。 第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 （三）功能區(qū)分原則。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 提示：園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設(shè)施，因此稅法未規(guī)定必須按照建筑面積對園林進行分攤，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項共同費用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： （一）占地面積法。 ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng) 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 前提條件：未成立法人公司。 增加： 《 以公允價值計量資產(chǎn)納稅調(diào)整表 》 、 《 資產(chǎn)減值準備項目調(diào)整明細表 》 。 (變化之處！ ) 附表一第 13行視同銷售收入合計到附表一第 1行“銷售（營業(yè)）收入合計” =主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 +視同銷售收入。 例： A公司于 2023年 12月 8日自客戶收到一筆合同預(yù)付款，金額為 2500萬，作為預(yù)收賬款核算，按稅法該款項應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額計算交納所得稅。即：任何收入不作為應(yīng)稅收入或不申報納稅需要有法律依據(jù)；收入包括一切經(jīng)濟利益。 （ 1）是否繳納營業(yè)稅？ 答：不需要繳納。 新 31號第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎 勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位 和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 。對這一差異企業(yè)所得稅申報表未列舉明確填報的口徑，但從報表結(jié)構(gòu)和設(shè)計思路分析，這一差異屬于計量上的差異， 應(yīng)填列在附表一（ 1）第 16行“其他視同銷售收入 —— 其他視同銷售收入“欄中，并在附表三 《 納稅調(diào)整項目明細表 》 第 2行第 3列填列。 營業(yè)收入、營業(yè)外收入對應(yīng)主表相應(yīng)行次； 營業(yè)收入、營業(yè)外收入按會計核算項目填報； 視同銷售：按稅收口徑填報；目的 — 基數(shù) 銷售（營業(yè)）收入 — 主要用于計算廣告業(yè)務(wù)宣傳費、招待基數(shù)；主要從事對外投資的基數(shù)問題 債務(wù)重組、捐贈收入 — 執(zhí)行會計準則的填報； 非貨幣性資產(chǎn)交易收益 — 收到與補價對應(yīng)的 。金融企業(yè)收入明細表及事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位收入明細表；金融企業(yè)成本費用明細表及事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位支出明細表。 第三十九條 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 法律風(fēng)險 +稅務(wù)籌劃 案例：假設(shè)， B企業(yè)投資 5000萬元， 2年后分的利潤 6000萬元，如果視同 B企業(yè)借錢給 A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。 提示： 應(yīng)盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。 確定完工標準（三種完工標準） 單位工程成本。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。 （六）開發(fā)間接費。 （二）前期工程費。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。計稅成本對象的確定原則如下： （一）可否銷售原則。 規(guī)定了無償收回的情況，低價收回以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定。 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 法律障礙：如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 （ 目前業(yè)主委員會不是一個法律主體 ） ， 無法取得產(chǎn)權(quán)證 。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 新 31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原 31號文中的內(nèi)容要求仍有參考意義 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5% （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 問：根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文，第十四條中規(guī)定“ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 ” 。 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。參考第 32條。 解讀： “新 31號”較“舊 31號”適用范圍 新 31號文 原 31號文 擴大 內(nèi)資、外資均有效 內(nèi)資企業(yè) 縮小 只針對房地產(chǎn)企業(yè) 適