【正文】 次出售之日起已滿二年的，應由建設單位或房屋售出單位在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。根據(jù) 《 重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 》 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 Page 48 ★何時開始交物管費？ 根據(jù)「 ****」項目 《 臨時管理規(guī)約 》 約定：主應在從開發(fā)建設單位處收到交付使用通知書后按交付使用通知書規(guī)定的交付日期前來辦理交付手續(xù)，并向物業(yè)服務企業(yè)預付 三 個月的物業(yè) 服務費 。 Page 44 ★物業(yè)管理公司名稱？物業(yè)管理顧問公司名稱？資質(zhì)？業(yè)績？曾服務過哪些住宅、商業(yè)項目？獲得過哪些獎項？ 物業(yè)管理顧問公司名稱： DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司 業(yè)績、資質(zhì)、曾服務項目及獎項： 詳見我司已提供發(fā)展商建議書之公司簡介 Page 45 ★物管費如何收??？ 物管費如何收?。? 物業(yè)管理服務費按建筑面積收取，住宅收費標準目前暫定價格為 元/平方米 /月，以重慶市物價局的最終批復標準執(zhí)行； 高檔住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務費按建筑面積收取，通過雙方協(xié)議價格為 元 /平方米 /月； 三、 別墅、高級公寓（住宅）、廠房、市場、物業(yè)改變用途等類別的物業(yè)服務收費和特約服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標準由服務和被服務雙方在合同中約定。 ?解釋依據(jù) :GB502092023 《建筑地面工程施工 質(zhì) 量 驗 收 規(guī) 范 》 縫隙偏差值不大于 4mm Page 35 ，檢測地面、墻面防水。 第七 核對水表、電表、氣表； ，戶對表，記錄清晰 ，出文通知發(fā)展商、承 建商、供電公司、供氣公司、供水公司，要求發(fā)展商 3承建商協(xié)助供電公司、供氣公司、供水公司盡快進行整改工作； 工程部在交樓前應做的準備工作（二） Page 21 第八 建立初步設備檔案，明確責任人，并對有關設備、設施進行查驗，對有問題的設備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改 第九 核對單元鎖匙（含電表房、水表房、管井房、電房等的鎖匙） ； 第十 落實交樓現(xiàn)場和周邊的水電供應及照明安排工作 工程部在交樓前應做的準備工作（三） Page 22 第十一 落實物業(yè)配套設施具體交付時間 1. 管道燃氣（通氣時間、點火時間、費用等）； 2. 有線電視（開通時間、申請手續(xù)、費用等）； 3. 電話（開通時間、申請手續(xù)、費用等）； 4. 信箱（規(guī)格、位置、通郵時間、投遞方式等）； 5. 電梯（技術監(jiān)督站運行證、時間等）； 6. 智能化系統(tǒng)； 工程部在交樓前應做的準備工作（四） Page 23 第一 提供有關收樓資料供制作和宣傳 包括：業(yè)主收樓指引、物業(yè)管理費收取標準、物業(yè)管理服務內(nèi)容、有償服務的內(nèi)容、物業(yè)管理公司人員架構、物業(yè)管理顧問簡介、法規(guī)介紹、物業(yè)管理常識介紹等 第二 建立物業(yè)部各項管理規(guī)章制度 第三 根據(jù)銷售合同條款內(nèi)容與銷售部協(xié)定交樓具體事項（ 業(yè)主收樓時間、預約收樓時間、應付費用清單、收樓通知書、收樓證明、收樓程序、發(fā)收樓信日期等） 物業(yè)管理部在交樓前應做的準備工作（一） Page 24 第四 與銷售部交接業(yè)主基本資料（聯(lián)絡方式、合同復印件、發(fā)展商承諾的優(yōu)惠條件等） 第五 確定標示的樣式、擺放位置、制作等細節(jié) 第六 與清潔公司、綠化公司接洽確定承判商（確定開荒工作時間、地點） 第七 配合工程部進行初檢、復檢工作 第八 交樓當日物品及文件的準備 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（二） Page 25 第九 鎖匙的管理（貼房號標簽） 鑰匙錯誤該如何處理等 第十 專人管理，擺放在鎖匙柜； 一出一入進行登記，明確有關鎖匙的去向； 第十一 建立初步的業(yè)主 /住戶檔案； 1. 業(yè)主 /住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主 /住戶姓名、地址、聯(lián)絡方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡方式、照片、購房合同或按揭合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄； 2. 建立初步業(yè)主 /住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關的購房合同或認購合同中可查閱到； 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（三） Page 26 第十二 掌握物業(yè)設施、設備的基本情況； 1. 單元裝修標準、單元的朝向、電話線、有線電視、空調(diào)主機、電表、水表、氣表等的位置； 2. 水泵房、發(fā)電機、電梯等的熟悉； 3. 附屬設施的熟悉，例如會所、學校等 第十五 認真學習有關政府文件 第十四 確定交樓路線圖、二次裝修路線圖 第十三 物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學校、街道辦、菜市、派出所、煤氣公司、供電公司、供水公司等； 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（四） Page 27 第一 建立保安部各項管理制度及操作程序 第二 落實自建保安隊事宜 第三 落實保安部各項配置（對講機、器械等） 第四 確定交樓日保安崗位的分布及崗位編排 第五 配合工程部對保安監(jiān)控系統(tǒng)設備進行調(diào)試檢查，熟悉設備操作 保安部在交樓前應做的準備工作（一） Page 28 第六 保安員入職前的體能訓練、隊列訓練、基本操作程序的培訓 第七 著裝的要求、儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求、站立的要求 第八 增加人手、加強巡邏次數(shù)、防范突發(fā)事件的發(fā)生 保安部在交樓前應做的準備工作（二） 第九 成品保護 Page 29 第一 公共區(qū)域、單元內(nèi)部應做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主 第二 交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔 清潔、綠化工作的安排 Page 30 第一 按照交樓程序，舉行至少兩次模擬交樓活動 第二 準備樓宇交付“應知應會”問答資料 第三 “木桶效應” ——要求每位交樓人員均要過關 模擬交樓工作 Page 31 Q A 模擬樓宇交付業(yè)戶提問？ 溝通與交流 Page 32 另附：物業(yè)的驗收和接管（業(yè)主驗房解釋之方法供考慮） 一、土建類： 業(yè)主詢問為什么多處出現(xiàn)空鼓裂紋 ? 空鼓裂紋是房屋土建工程質(zhì)量中最為普遍的一個問題，涉及墻面、 地面及頂棚的檢查 使用工具：小鐵錘（響鼓錘）敲打面層 解釋依據(jù)：空鼓、裂紋屬于行業(yè)建筑通病范疇，產(chǎn)生情況原因很多，特別是氣候因素影響較大。如仍有遺漏工程，繼續(xù)跟進遺漏工程的整改 第六 針對遺漏工程的總結對驗樓員進行交樓前工作總結，對于工程通病一定要避重就輕，統(tǒng)一解釋口徑，盡可能地向業(yè)主進行解釋工作。頂棚表面平整度一般可不檢查，視覺平順即可。業(yè)