【正文】 ，消費(fèi)水平為人均 426元 昆明人對(duì)于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次臵業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求 昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有 兩套住房 ，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積 200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假， 全家人一起休閑娛樂 。 昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“ 候鳥式置業(yè) ” 的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。 未來土地供應(yīng)計(jì)劃 ： ?《 昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 20232023》 的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi) 90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于 50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè) 90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。 未來供應(yīng)持續(xù)旺盛 市場發(fā)展空間大 市場處于階段 性盤整期 ?受 07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價(jià)有所回落，受此影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)較重，持幣待購現(xiàn)象較普遍。 第一居所、城市別墅。 高爾夫項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價(jià)格在 15000元 /㎡ 以上，離市中心越近價(jià)格越高，溫泉項(xiàng)目價(jià)格相對(duì)較低。 項(xiàng)目 獨(dú)棟別墅面積（㎡） 海韻楓丹 、 300500 滇池衛(wèi)城 254263 滇池高爾夫 361486 高天流云 350450 世博生態(tài)城 300600 野鴨湖 、 、 、 嶺東紫郡 38 42 49 495 世林國際 340498 極少墅 397 萬輝星城 290、 300 智者的山丘 150200 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品面積分析 昆明獨(dú)棟別墅面積最小 150㎡ ，最大 600㎡ ，主力面積集中在 300— 500㎡ ，除即將在今年 6月推出的智者山丘項(xiàng)目為 150— 200㎡ 的經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品，其他均為適舒型獨(dú)棟 300— 400㎡ ，以及部分豪華型獨(dú)棟 400㎡ 以上。 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 小結(jié) 】 樓盤名稱 廣告語舉例 推廣主題、主推賣點(diǎn) 主訴求點(diǎn) 嶺東 〃 紫郡 多數(shù)風(fēng)景可以人造，半山坡地例外 自從視野里有了 GOLF果嶺這玩意兒 坡地、半山創(chuàng)意別墅 生態(tài)、森林、山地 滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島） 味道建筑，簡單生活 天生王者基因，天生鹿港品 非主流一群的居所 高爾夫水岸別墅、島居別墅 高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃 同德 〃 極少墅 純粹的建筑只獻(xiàn)給極少數(shù)人 景中景的典范 風(fēng)情地下室，理想生活，廣度延展 滇池 .純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀 滇池地段、園林景觀、產(chǎn)品附加值 海韻楓丹 海韻楓丹送你北京看奧運(yùn) “親情別墅”受寵 別墅生活鑒賞與奧運(yùn)親情贈(zèng)送 社區(qū)親情、 成熟社區(qū)親情文化 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點(diǎn)分析 樓盤名稱 廣告語舉例 推廣主題、主推賣點(diǎn)或訴求要點(diǎn) 主訴求點(diǎn) 野鴨湖 緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外， 上月，每 10位惦記別墅的人就有 5位選擇了緯度別墅 山林里生長的房子 生態(tài)、野趣 假日小鎮(zhèn) — 緯度別墅 村上春墅 稀世原鄉(xiāng)絕色情懷 大宅景觀美學(xué) 4500平米綠地景觀園林 東元山谷 6000平米山泉水景、 1： 2每戶贈(zèng)送私家花園， 山泉、水景、庭院、園林 智者的山丘 46萬知識(shí)分子的圈子， 1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅 1000棟緩坡地組院住宅， 客戶、產(chǎn)品 茉莉唐朝 上帝造人？時(shí)間造物，高科技造別墅 高技技產(chǎn)品 高科技產(chǎn)品 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點(diǎn)分析 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點(diǎn)分析 類別 代表樓盤 生態(tài)環(huán)境、山水資源 嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、 園林景觀 同德 〃 極少墅、村上春墅 特色資源（溫泉、高爾夫） 滇池衛(wèi)城 產(chǎn)品 茉莉唐朝、同德 〃 極少墅、滇池衛(wèi)城 地段 同德 〃 極少墅、 社區(qū)親情 海韻楓丹 生活方式 野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德 〃 極少墅（只為極少數(shù)人） 其他 野鴨湖（緯度別墅） 城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點(diǎn)，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點(diǎn)，集中在客戶購買別墅的主要驅(qū)動(dòng)因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點(diǎn)，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。 高爾夫球場 五星級(jí)酒店 娛樂中心 運(yùn)動(dòng)中心 配套物業(yè) 配套物業(yè)面積 白金五星級(jí)酒店， 總建面 197000㎡ 會(huì)議中心， 總建面 8500 ㎡會(huì)展中心 分二期建設(shè)總建面 100000㎡ 飲食中心， 總建面 10000 ㎡ 康檢中心， 總建面 3000 ㎡娛樂中心， 總建面 6600 ㎡運(yùn)動(dòng)中心， 總建面 12700 ㎡ ； 商業(yè)中心， 總建面 3200 ㎡18棟高爾夫球場 1250畝 會(huì)館面積 5000 ㎡ 青少年游樂場， 占地 100畝文化教育配套， 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 總建面 30000㎡ ，占地 150畝 配套分析 飲食中心 會(huì)議中心 做為超級(jí)大盤，金碧天下的配套設(shè)計(jì)十分完善，但其建設(shè)周期也較長，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢。 ?聯(lián)排產(chǎn)品與創(chuàng)新性類別墅單價(jià)相同，導(dǎo)致產(chǎn)品沒有鮮明特點(diǎn)，不能充分吸引客戶，成交比例為 25%。 競爭環(huán)境總結(jié) 2 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟(jì)測算 一 .用地分析 四期用地基本情況 210M 370M 362M 584M 368M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1949 ? H:69米 五期用地基本情況 127M 47M 74M 85M 580M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :1980 ? 最低點(diǎn)高程 :1955 ? H:25米 六期用地基本情況 108M 242M 598M 120M 80M 165M 316M ? A地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1960 H:40米 ? B地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2043 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:37米 ? C地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2035 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:30米 四期用地剖面分析 AA剖面圖 II剖面圖 IIII剖面圖 I II II I II剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化 ,判斷取景及道路布局的形式 .其中 ,1986到 2023高程為陡坎 ,坡度變化較大。 六期用地剖面分析 B地塊 : II剖面： 平均坡度： = H: II剖面圖 II為縱向最長邊剖面，研究山勢變化情況。 。 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟(jì)測算 滇池板塊 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 客戶群 海韻楓丹 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產(chǎn)在 2023萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。 定位的背景二 太平 第三富人區(qū) 世博 第二富人區(qū) 滇池 第一富人區(qū) 定位的背景三 項(xiàng)目所在地優(yōu)美的山水資源 形象定位一 世界頂級(jí)會(huì)所 水生態(tài) 活別墅 灣區(qū)富貴生活 法權(quán)時(shí)代豪宅 東南亞層峰階層總部 中國昆明 .半山湖景度假天堂 定位的支撐點(diǎn)在哪里？ [湖濱灣區(qū)生活是？ ] 從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國際明星，濱海灣區(qū)從來都是他們的最愛。以現(xiàn)代的 Art Deco風(fēng)格重建，游客可以漫步在內(nèi)皮爾的 Art Deco大道上，欣賞世界聞名的獨(dú)特建筑風(fēng)格及藝術(shù)文化 。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾 .杰克遜的別墅也在其中。威尼斯建筑雙年展獲獎(jiǎng) 2023年 9月，長城腳下的公社應(yīng)邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來第一個(gè)受邀請(qǐng)參加威尼斯雙年展的中國建筑作品，而攜該作品來參展的張欣也因其在本項(xiàng)目中的特殊貢獻(xiàn)被破例授予 “ 建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng) ” 。上層空間設(shè)置一排可隨意升降的遮簾，形成室內(nèi)的次隔間系統(tǒng)。根據(jù)使用者的特定需求，一個(gè)變化的量體可以不費(fèi)力地從開放空間滑行到其他房間之中。 建筑師：香港張智強(qiáng) (建筑面積 347 m2， 4 間臥室 ) 俱樂部設(shè)計(jì)構(gòu)思： 將景觀的概念從它原本與土地嚴(yán)苛的關(guān)聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風(fēng)格中解讀，可能開啟探索超越科學(xué)疆界的現(xiàn)存特質(zhì)的機(jī)會(huì)。建筑做為景觀元素是這個(gè)設(shè)計(jì)的用意，它容納了相異的文化與不同的機(jī)能。住宅的量體是以一個(gè)較大的建筑物與一個(gè)羅小的附件小心的配置于山谷的基地當(dāng)中，兩者者是 L字形，這有助于前述的結(jié)合。它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質(zhì)是吸引我們性抩。 建筑師：隈研吾 (347 m2， 6間臥室 ) 家具屋 長城腳下的公社 家具屋設(shè)計(jì)構(gòu)思： 以一個(gè)外國人身分進(jìn)行這件中國境內(nèi)的住宅案，我們重點(diǎn)在于讓設(shè)計(jì)得以適當(dāng)?shù)胤从吃摰匚幕皩?shí)質(zhì)面向的涵構(gòu)。我們與周圍城市之間的 內(nèi)在性 和 非物質(zhì)性 傾向于讓我們與自然、甚至是物質(zhì)的自我隔離開來。 17英里位置圖 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 景觀 －適于海濱氣候 項(xiàng)目采用 硅丙荷葉自潔型厚漿質(zhì)感涂料 系統(tǒng) ， 也就是彈性厚漿質(zhì)感涂料 。 －適于海濱氣候 新材料應(yīng)用 在項(xiàng)目現(xiàn)場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。要考慮廚房煙道的設(shè)臵，不能干擾住宅單元； 6. “ 私房菜”廚房： 50M2；聘請(qǐng)星級(jí)酒店大廚為客戶制作各系菜式，送菜上門，每天限供 5桌； 7. 社區(qū)活動(dòng)及游戲天地（包括乒乓球、臺(tái)球、麻將室及兒童活動(dòng)室）： 300 M2； 8. 海景小會(huì)議室（設(shè)于 2號(hào)樓架空層），約 400 M2，設(shè)計(jì)為可分可合的會(huì)議室； 9. 多功能會(huì)議廳和商務(wù)中心（還包括咖啡書屋、影視廳等使用功能）： 400 M2。萬科物業(yè)將在 17英里花園引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國家星級(jí)酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意 +驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 區(qū)域三 1. 世界各國著名海岸度假酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格之酒店客房；如巴厘島熱帶風(fēng)情、摩絡(luò)哥地中海風(fēng)情等； 2. 配臵寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機(jī)、打印機(jī)； 3. 配五星級(jí)酒店之公共裝修標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)容設(shè)臵上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設(shè)立一些特色配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。 新材料應(yīng)用 2） 、 防水性 彈性立體質(zhì)感涂料的底漆和面漆是以毫微為單位 ， 形成了非常細(xì)密的充填涂膜 ， 而且因其采用鱗片狀充填材料 ， 故更直接地達(dá)到防止水遷移的設(shè)計(jì)效果 。 長城腳下的公社 建筑師：堪尼卡 (524 m2， 4間臥室 ) 萬科十七英里 ■ 規(guī)劃總用地： 平方米 ■ 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米， 107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會(huì)所）2023平方米），約 340戶。 一旦概念成形，就必須開始考慮合適的建筑系統(tǒng)。 至于材料，既然它在中國與日本文化中具有獨(dú)特涵養(yǎng)，我們僅可能使用竹子。連結(jié)山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場所。 長