【正文】 的 《 關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》 ?《 限制用地項目目錄(2023年本 )》 和 《 禁止用地項目目錄 (2023年本 )》 ?2023年 1月 3日 《 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 政策的核心內容： 優(yōu)化住宅用地結構。吳邦國主持大會。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定， 特別要禁止別墅類房地產開發(fā)、高爾夫球場、 黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。 聯排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉讓的營業(yè)稅 ) (30%60%)。 陳先生 目前 居住市中公寓 ，面積 200多平米。昆明樓市也已經成為一個面對國內為主的區(qū)域市場。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現代新昆明建設的宏偉目標，把昆明建設成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現上升趨勢。 ?新亞洲體育城：占地 2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅 91套，二期、三期已經售完，目前四期星體花園在售。 ?2023年商品房建設面積 500萬平米，經濟適用房 40萬平米。 城市房地產市場整體特征總結 ?昆明房地產市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產市場核心區(qū)域 城市房地產 板塊初步形成 ?昆明房地產市場現實需求遠大于與其經濟發(fā)展水平相當的城市，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產市場具有巨大的市場潛力。 . 報告結構 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產品 建筑 產品附加 第八部分 營銷 第九部分 經濟測算 一 .昆明獨棟別墅市場分析 昆明市低密度 市場分類 根據價值資源及其在市場上的不同表現 ,可以將昆明 市低密度市場分為三類。 位于昆明主城內，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。 第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。 多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯排等類別墅產品，獨棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過 200平米。 極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。最低為嶺東紫郡為 ,其次為高天流云為 ,其建筑密度僅為 18%,舒適度、品質均較高。 項目 獨棟別墅面積（ ㎡ ） 價格（元 /㎡ ） 總價（萬） 西山別墅三期 252495 按均價10000元/ ㎡ 252495 海韻楓丹 、 、 、 、 1700020230 5871028 野鴨湖 、 、 5000—6000 189307 嶺東紫郡 38 42 49495 13000 501643 世林國際 340498 7800—9500 265470 極少墅 397 21000 833 萬輝星城 290、 300 80009300 230280 西山別墅三期 海韻楓丹 500萬 700萬 600萬 300萬 200萬 野鴨湖 800萬 900萬 1000萬以上 總價 極少墅 400萬 嶺東紫郡 世林國際 萬輝星城 城市別墅 郊區(qū)別墅 昆明在售獨棟別墅價格分析 昆明在售獨棟別墅價格分析 昆明市在售獨棟別墅單價最低為野鴨湖 5000— 6000元 /㎡ ，單價最高為極少墅 21000元 /㎡ ； 城市獨棟別墅的主力價格區(qū)間為17000— 20230元 /㎡ ，郊區(qū)獨棟別墅的主力價格區(qū)間為 7000— 9000元 /㎡ ，只有城市獨棟別墅價格的一半左右； 城市獨棟別墅的總價在 500— 1000萬，郊區(qū)獨棟別墅的總價在 200— 500萬，其主力價格區(qū)間在 250— 350萬； 擁有高爾夫資源的獨棟別墅價格（如春城高爾夫 15000元 /㎡ ）介于成熟板塊內城市別墅與非成熟區(qū)域的郊區(qū)別墅之間，比城市獨棟別墅價格低，比郊區(qū)獨棟別墅價格高。昆明市經濟型獨棟比較少，目前僅有即將在 6月份推出的智者的山丘， 500— 600㎡ 豪華型獨棟市場供應比較少。 二 .區(qū)域競爭 恒大地產－金碧天下 本項目 萬輝星城 項目周邊超級大盤有 2個，在售的為萬輝星城，即將出售的為金碧天下。 ?計劃每年竣工并銷售旅游度假住宅 38萬㎡，年銷售額15億元以上。 項目名稱 萬輝星城 總體規(guī)劃 投資商 /開發(fā)商 昆明萬輝房地產開發(fā)有限公司 地理位置 昆明市安寧太平新區(qū) 總占地面積 2800畝 住宅建筑面積 2243587㎡ 物業(yè)類型 多層、洋房、疊加、聯排及獨棟別墅 住宅總套數 16290戶 價格 多層均價 2800元洋房均價 3200 疊加聯排均價 50007000聯排別墅均價 9000 物管費 多層 1元、洋房 ,別墅 銷售率 目前推出物業(yè)銷售 35% 使用率 / 戶型面積區(qū)間 60300㎡ 暢銷戶型 70150㎡ 開盤時間 入住時間 綠化率 38% 容積率 建筑密度 % 停車位 12475個 電話 08718612888 交付標準 毛壞 物業(yè)設施 項目內部有商業(yè)街、中學、小學 周邊配套 目膠沒有形成配套 推廣主題 200萬平米自由之城 營銷手段 戶外、電視、車身廣告、網絡、現場營銷、活動營銷 戶型面積配比250 ㎡ 以上, 2 %200 ～250 ㎡ ,24%150 ～200 ㎡ ,24%120 ～150 ㎡ ,14%90～1 20 ㎡ , 18%60～9 0 ㎡ , 18%物業(yè)類型 單價區(qū)間（元 / m2 ） 總價區(qū)間（萬） 退 臺 2500 19~32 多 層 2500 33~41 公 寓 2500 16~31 獨 棟 11000 —— 聯 排 3500 58~59 寬 景 3700 75~76 合 院 3700 62~71 L 型 3700 77~79 街 墅 3900 無 萬輝星城一次開盤價格區(qū)間 ?房交會 期間萬輝星城開始進行 價格測試， 測試均價起價為 4000元，認購當天 公布價格 聯排3500元， 低于測試均價。 萬輝星城為全現房銷售，產品線齊全，洋房供貨量較大。 ?獨棟別墅的面積較大，單價、總價較高，所以沒有成交。 二次開盤 物業(yè)類型 均價 多層 2800元 /平米 洋房 3200元 /平米 疊加聯排 50007000元 /平米 聯排別墅 9000元 /平米 本期推售物業(yè)比例獨棟聯排疊加洋房獨棟聯排疊加洋房項目名稱 占地面積（萬平米） 建筑面積（萬平米） 上城名筑 4 8 天華苑 麗景嘉園 西苑馨園 江東天然居 11 萬輝星城 恒大金碧天下 320 保利安寧項目 總 計 目前安寧市場開發(fā)占地面積 ，開發(fā)總建筑面積約 ，整體供應量大，市場消化力不足。 IIII為南北向剖面，研究地勢變化，思考建筑間距影響。 II剖面： 平均坡度： tg9= H:20M 。 I I 。 。 二 .景觀分析 項目資源：大面積山體 /一座水庫 /保護性開發(fā) 項目位臵 滇池 片區(qū)周邊山水資源豐富， 緊鄰西山國家森林公園，地塊旁有一座水庫及大面積濕地，森林資源豐富。 ?有一定的自然水資源。 滇池衛(wèi)城 聯排別墅 雙拼別墅 疊加別墅 洋房 煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營銷推廣公司的老板 滇池南郡 獨棟別墅 雙拼別墅 聯排別墅 疊加別墅（ 4層，每 2層一戶） 公司白領高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板 4060歲 滇池時光 獨棟別墅 雙拼別墅 聯排別墅 餐飲、娛樂界 4060歲商人、公檢法政府公務員 滇池高爾夫 獨棟別墅 多層公寓 70%本地大型企業(yè)老板、經理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多 列儂溪谷 聯排別墅 城市中高收入者律師、財務等職業(yè)，昆明省內客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識層次較高人群 萊 濛 別墅 獨棟別墅 南市區(qū)煙、酒等副食品供應商，策劃代理企業(yè)老板 香檳小鎮(zhèn) 聯排別墅 景觀洋房 職業(yè)經理人、司法部門政府官員、公務員、 極少墅 獨棟別墅 疊加別墅 聯排別墅 雙拼別墅 未開盤 客戶分析 世博板塊 客戶分析 項目名稱 物業(yè)類型 客戶群 世博生態(tài)城 獨棟別墅 聯排別墅 私營企業(yè)主 公園道一號 聯排別墅 疊加別墅（僅有六套） 私營企業(yè)主 高天流云 獨棟別墅（ 57套）每套戶型不相同 政府高級公務員，私營企業(yè)主，上市公司 CEO，礦老板 茉莉唐朝 未定 未開盤 百大博園世家 獨棟別墅 聯排別墅 醫(yī)療、制造業(yè)老板 晨曦街洋房 疊加別墅 聯排別墅 雙拼別墅 多層 建筑行業(yè)老板、 果林湖板塊 客戶分析 項目名稱 物業(yè)類型 客戶群 嶺東紫郡 獨棟別墅 雙拼別墅 聯排別墅 港、澳、臺在昆明做餐飲、旅游生意的人居住， 資產在 2023萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員， 昆明地區(qū)農業(yè)廳等公務員，及收入較高的白領，或高層管理人員。 特征四 . 報告結構 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產品 建筑 產品附加 第八部分 營銷 第九部分 經濟測算 云南將成為東盟的橋頭堡，昆明將成為東南亞的休閑度假中心，太平奧林匹克小鎮(zhèn)將成為新興高端旅游區(qū)域。 把時間花費在海濱步道、游船碼頭、有些成就感的海釣，或者干脆邀請朋友們在自己的高爾夫球場揮桿，亦可以在自家濕地公園領略各種珍惜鳥類以及享受私家濱海浴場 …… 拋開繁喧的城市，似乎僅僅一山之外的灣區(qū)世界，寧靜的海、私密的領地和同樣悠閑的住者； 自由的心境，灣區(qū)生活尤如悠長假期（ Long vacation), 在這個劍拔弩張的時代，因為有了灣區(qū)物業(yè)，你才可以換一種方式生活，換一種觀念生活。 香港淺水灣 霍克灣區(qū)位于北島中東部地區(qū)，這里氣候溫和，面臨浩瀚的太平洋。 峽灣國家公園 號稱 “ 世界第八大奇觀 ” ，公園內湖光山色，自然恬靜。那里的建筑充滿了地中海城鎮(zhèn)的氣氛。這里是最能代表開普敦美麗和魅力，也是開普敦房產最昂貴的地方。 ?代表樓盤： 萬科 17英里 現代、簡潔、體塊感強 成功案例： 萬科 17英里 同德極少墅 建筑風格定位 — 五期 歐式莊園木屋 11棟單獨設計的木質莊園式別墅。 手提箱 長城腳下的公社 手提箱設計構思： 堅固平邊的箱匣，可供外出旅行時，用來放置個人物品等。 這個住宅的主要概念是階層的疊置。同樣的手法也出現在立面上，建物的外殼以垂直層板組織層理。 中間層是一個供住居、活動或通行的重生的杰出的主樓層。 這棟住宅位于 ShuiGuan的 Nangou谷中，基地朝北驟降，相對地使北側暴露。因此住宅提供多處同等重要的出入口，而房間則以個別的舒適感為考量，刻意區(qū)分。 心中涌上一陣對本案的執(zhí)行將可能將是人類無理意志的感慨。 考慮基地以及其估據斜坡所需的最體，考慮量體該被切分數個個別的部分以優(yōu)先設計虛空間。 所以在這里建筑并不是視覺的表