武漢房地產(chǎn)某年度報(bào)告與下年預(yù)測(cè)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)下行的幅度和持續(xù)時(shí)間應(yīng)該可以得到較好的控制。%，繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)水平。②投資增勢(shì)強(qiáng)勁。至2007年底，武漢GDP達(dá)3141億元，首次跨入“3000億俱樂(lè)部”。③消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。 而2008年9月，武漢“兩型社會(huì)”建設(shè)總體方案獲批，重大建設(shè)項(xiàng)目清單出爐。圖3：2008年111月各區(qū)縣商品住宅上市情況對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從2008年111月武漢各區(qū)縣的上市情況來(lái)看，江夏區(qū)的上市量最大，（14606套），%；其次是武昌區(qū)，（12978套），%；排在第三、四位的分別是東西湖區(qū)和江岸區(qū)，（7709套）（5694套），占全市上市總量的比例都在10%左右；其它區(qū)縣的上市面積相對(duì)較小，硚口區(qū)的供應(yīng)量最小。為進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，2008年武漢市擬安排廉租住房、%。說(shuō)明隨著房?jī)r(jià)的上漲，居民的可接受程度開(kāi)始逐漸減弱。 房?jī)r(jià)租金比所謂房?jī)r(jià)租金比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。其中，%；，%。由于空置率的算法有多種，本文采用的是：空置率=空置面積/報(bào)告期前三年竣工面積的和。因此，相比而言，二手房性價(jià)比并不突出，導(dǎo)致二手房交易量較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。而目前市場(chǎng)形勢(shì)下開(kāi)發(fā)企業(yè)的自救行為，除了縮減投資規(guī)模、采用多種營(yíng)銷(xiāo)手段、降價(jià)促銷(xiāo)以求快速回籠資金等方式外，還有一些企業(yè)積極采取借助資本市場(chǎng)或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域等多種手段，以求平穩(wěn)度過(guò)房地產(chǎn)低谷時(shí)期。公司目前土地儲(chǔ)備2000畝，正在開(kāi)發(fā)和可供開(kāi)發(fā)面積達(dá)300萬(wàn)平方米。而且，在不同時(shí)期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費(fèi)這個(gè)中微觀的角度考察，區(qū)域所需住房面積的大小主要由兩個(gè)因素決定：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平。另：預(yù)測(cè)結(jié)果，基于武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化水平不斷推進(jìn)的假設(shè)前提。因此，盡管政策面的力挺能夠改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈格局，但其效果也只能是延緩房?jī)r(jià)下跌的速度，并將房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。這樣就簡(jiǎn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變動(dòng)因果原因的考慮，但這種簡(jiǎn)化反而可能完全可能達(dá)到更佳的預(yù)測(cè)效果。價(jià)格必須在均衡點(diǎn)上，否則市場(chǎng)供求力量就會(huì)發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場(chǎng)出清的價(jià)格結(jié)束。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。在此之前，；。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院10月中旬在武漢秋季房交會(huì)的調(diào)查，認(rèn)為目前武漢房?jī)r(jià)水平偏高或太高的消費(fèi)者分別占到64%和21%；認(rèn)為2009年武漢房?jī)r(jià)將會(huì)微幅下降和大幅下降的消費(fèi)者分別占45%和8%。經(jīng)濟(jì)適用房及其他保障性住房政策的“落地”，完善了住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)容了市場(chǎng)供給總量，這無(wú)疑也將成為未來(lái)2－3年樓市看跌的最新論據(jù)。具體為2008年建設(shè)350萬(wàn)平方米，2009年300萬(wàn)平方米，2010年150萬(wàn)平方米，每年確保300萬(wàn)平方米計(jì)劃的總目標(biāo)。雖然，中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)對(duì)多個(gè)城市救市政策實(shí)施后的銷(xiāo)量監(jiān)測(cè)情況看，救市并未取得立竿見(jiàn)影的效果，更多的購(gòu)房者在觀望，他們期待在更低的價(jià)位上享受更多的政策優(yōu)惠，因此，只要推出的救市政策不夠徹底及不能改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期的話，購(gòu)房者就不會(huì)貿(mào)然出手。政府陸續(xù)出臺(tái)了很多的刺激經(jīng)濟(jì)措施來(lái)“保增長(zhǎng)”。一年多來(lái)的住宅成交均價(jià)調(diào)整走勢(shì)表明，武漢市住宅市場(chǎng)供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場(chǎng)均衡價(jià)格出現(xiàn)理性回歸的背后，蘊(yùn)涵的是更為本質(zhì)的真實(shí)市場(chǎng)需求的回歸。具體數(shù)據(jù)如下表所示：20002001200220032004200520062007合計(jì)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2））竣工面積（萬(wàn)m2）存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬(wàn)m2）依據(jù)上文對(duì)新增住宅竣工面積測(cè)算及存量住宅面積的估算：2008年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量 ＝ ＋ ＝2009年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量 ＝2008年全年住宅供給量2008年全年住宅銷(xiāo)售面積＋2009年全年住宅竣工面積＝＋ ＝2010年全年住宅供給量 ＝ 歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量＝2009年全年住宅供給量2009年全年住宅銷(xiāo)售面積＋2010年全年住宅竣工面積＝＋ ＝2008年2009年2010年住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)值（萬(wàn)m2）同樣，上述供給預(yù)測(cè)結(jié)果也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，成交量的萎縮同樣會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期，開(kāi)發(fā)商也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，2008年土地市場(chǎng)交易的清淡就是印證。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在11月10日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，第三項(xiàng)工作明確提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的意義。以下將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”作為自變量，將“商品住宅銷(xiāo)售面積”作為因變量，通過(guò)建立模型描述和預(yù)測(cè)2008年商品住宅銷(xiāo)售面積來(lái)作為武漢市商品住宅的需求量預(yù)測(cè)。人口數(shù)量的變化直接導(dǎo)致家庭戶數(shù)的變化，而每個(gè)家庭都將擁有不論大小的一個(gè)生活空間。在政府把“民生”提到首位，對(duì)低收入群體繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的關(guān)頭，百步亭集團(tuán)此舉積極響應(yīng)政府號(hào)召。三江航天是全國(guó)首批56家大型試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、全國(guó)500家經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的工業(yè)企業(yè)之一，資產(chǎn)總額110多億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括重工產(chǎn)品、信息技術(shù)、成套設(shè)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融業(yè)務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易等。由于二手房市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整略微滯后于新房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2008年第四季度，武漢二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。4. 武漢二手房市場(chǎng)分析圖13：2008年13季度武漢二手房交易工面積及其同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年前三季度，%。 商品房新開(kāi)工面積圖11：商品房新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武
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