武漢房地產(chǎn)某年度報告與下年預(yù)測(文件)
【正文】 半年來，受國家宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場較前幾年發(fā)生了巨大變化，特別是2008年以來，武漢房地產(chǎn)市場明顯進入調(diào)整期，需求萎縮嚴重，因此，有必要對預(yù)測結(jié)果進行修正。針對于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢。因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場還有2－3年的調(diào)整期，所以根據(jù)2008年前3季度武漢商品房銷售情況，對2008－2010年的房地產(chǎn)市場需求預(yù)測值做出修正，結(jié)果如下：住宅銷售面積預(yù)測值（萬m2）住宅銷售面積修正值（萬m2）2008年12758892009年150610502010年17621228 住宅市場供給預(yù)測依據(jù)經(jīng)濟學所講的供給（supply）概念，它是指一定市場上在一定時期內(nèi)與每一銷售價格相對應(yīng)，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應(yīng)的商品量。因此，在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：供給量 ＝ 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量。依據(jù)上文所述的理論方法，并經(jīng)考察19922007年住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對新增住宅竣工面積的預(yù)測以二項式回歸模型最為適合，誤差最小，%。但與此同時，政府將加大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。因此，在分析未來2－3年武漢商品住宅市場價格的時候，我們不能簡單地以2007年之前的“歷史價格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡單的數(shù)據(jù)模型進行回歸分析，更應(yīng)該充分考慮市場供給和需求變化的情況來定性分析未來2－3年武漢商品住宅市場的價格走勢情況。具體而言，未來2－3年的房地產(chǎn)市場價格走勢，將受到如下幾個方面的影響：宏觀經(jīng)濟走勢有利于武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟增速下滑，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。救市短期影響有限，長期有利于行業(yè)復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)市場逐步進入調(diào)整，市場交易量大幅下降，價格在各區(qū)域市場有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達3040%。房地產(chǎn)業(yè)作為國家重點支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對國民經(jīng)濟整體貢獻度比較高，因此，在“保增長”調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、適當刺激房產(chǎn)消費和投資而不至于下滑太快是擺在政府面前需要做的重要工作。與此同時全國各地也已經(jīng)有18個城市出臺了房地產(chǎn)的利好政策。但既然政府開始了救市行動，如果穩(wěn)定整體經(jīng)濟的目的沒有達到，救市的舉動就不會結(jié)束；如果還是達不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場投資等效果的話，還可能會有進一步的措施出現(xiàn)?？傮w看來，認為目前武漢房價水平過高和預(yù)期房價下降的消費者都占到了半數(shù)以上。經(jīng)濟適用房、限價房及廉租房等保障性住房的大力實施，是武漢市對全國住宅工作會議提出的“完善政府主導的住房保障體系”的貫徹和落實，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。37 / 37。經(jīng)濟適用房僧多粥少的局面將得以緩解，原本“被迫”轉(zhuǎn)向商品住房的符合保障條件的購房者將退出商品房的舞臺。大面積保障性住房的建設(shè)，將進一步拉低整體房價 依據(jù)武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃，其中明確提出經(jīng)濟適用住房計劃建設(shè)規(guī)模1200萬平方米，占全市住房建設(shè)量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和還要多。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價下跌的預(yù)期不斷上升，購房意向不斷下降。10月23日，武漢市政府隨即出臺《市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，但值得注意的是，此次出臺的１５項措施保障中低收入家庭基本生活的政策傾向十分明顯，其目的是支持居民改善住房條件而不是維護高房價。在工作安排中提到，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。）特別是出口增長有較大幅度的回落，影響到整個市場的預(yù)期和信心。在全球經(jīng)濟進入調(diào)整的新格局當中，中國經(jīng)濟表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較?。涣硪环矫?，武漢城市圈“兩型社會”的打造，為武漢經(jīng)濟的發(fā)展帶來了新的機遇。2007年，在經(jīng)歷410月商品住房價格快速上漲區(qū)間之后，在1112月武漢市商品住房價格漲幅明顯回落，這一下降趨勢延續(xù)到2008年3月，隨后有一個短暫的回升，6月份以后，跌幅明顯，到2008年10月武漢商品住房成交均價跌至4732元/平方米，已經(jīng)回落到2007年9月的水平。 住宅市場價格走勢預(yù)測依據(jù)經(jīng)濟學最根本的分析方法，即基于市場供給和需求變化及其相應(yīng)的均衡價格概念，我們認為：房價是由市場決定的，而市場是由供需關(guān)系決定的。因此，對于由市場提供的住宅存量計算不妨從2000年開始估算。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供給影響因素和房地產(chǎn)供給之間復(fù)雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場需求本身的變動看作是一個回歸的過程，研究和挖掘其變動的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律，從而對其未來變動走勢做出判斷。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。事實上，在經(jīng)濟下滑、居民收入增長放緩的背景下，虛高的房價更凸顯其“泡沫”本色。同時，在世界經(jīng)濟形勢開始下滑的大背景下，國務(wù)院再次重申房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位。依據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預(yù)測2008年的住宅需求面積如下：Y=+++再基于上文所述的假設(shè)前提，通過以上方程，得出住宅需求預(yù)測結(jié)果如下表所示：住宅銷售面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）2008年1275 3645 16317 878 2009年1506 4253 18624 909 2010年1762 4928 21181 943 注：以上預(yù)測模式僅限于短期預(yù)測，不宜做長期的邏輯遞推預(yù)測。在此，我們假定房地產(chǎn)價格是呈緩和趨勢逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場需求時，就可以將函數(shù)簡化成如下形式：M=F（I1，I2）其中：M—每套房地產(chǎn)的面積；I1—區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平；I2— 家庭收入水平本預(yù)測還必須要確認以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟發(fā)展在未來一段時期會保持穩(wěn)定的增長，同時居民的收入也會穩(wěn)定的增長；武漢市及中國房地產(chǎn)消
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