江南商城業(yè)態(tài)定位方案-文庫吧在線文庫
【正文】 “兩端 ” 的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結構經過多年的發(fā)展及調整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 麗新項目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場 未推出市場 正佳廣場 天河城 廣場旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國際經典， 2F時尚麗人， 3F世界之窗， 4F動感地帶， 5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀歡樂城。 9 部分經營中的商場項目對比分析 廣州部分經營中的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經營狀況 廣百 北京路 —— 廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦 廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑 廣百新冀 西湖路 商場建筑面積 ㎡ 開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內的經營狀況也不如預期理想 新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場，對北京路的 商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用 天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場的經營典范，對市內商場的發(fā)展有著重要的作用 10 廣州部分經營中的商場對比表 （續(xù)上表） 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經營狀況 荔灣廣場 下九路 —— 傳統(tǒng)西關風 情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經營玉器、水晶等工藝品為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應地呈現(xiàn)異化的效果。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。 12 ? 硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地無法體現(xiàn)當初所打造的個性特色。 14 ? 分析 ? 多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關系，故該類市場消費亦已得到滿足。 位置修正系數(shù) 247。 在整體布局上，一改過去購物場所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設計，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費者面前，令購物更具有針對性。（ 計算公式： 預期租金 =比較價格 a 權重 a+比較價格 b 權重 b） 市場比較法計算項目預期租金 參考項目 潮流至上名店城 潤匯大廈均價 300 120位置 1 3/100 98/100人流 1 1/100 99/100規(guī)劃 1 5/100 98/100商業(yè)氛圍 1 2/100 99/10
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