購物中心開業(yè)后品牌調(diào)整與運(yùn)營(yíng)管理doc-文庫吧在線文庫
【正文】 勢(shì)（2010年與2011年每月曲線分析）7－8月份對(duì)購物中心來講是家庭消費(fèi)的旺季，不同于百貨該時(shí)段出現(xiàn)淡季； 年度各時(shí)間點(diǎn)客流走勢(shì)10：00 11：00.。一定要從調(diào)研的信息表象找到現(xiàn)象背后的真實(shí)原因）整體規(guī)劃原則－－經(jīng)營(yíng)期的品牌調(diào)整需符合定位的品牌儲(chǔ)備以及整體規(guī)則；租金增長(zhǎng)和品牌檔次雙重提升原則； 經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣策略與品牌調(diào)整相匹配的原則；（三 ）建立品牌調(diào)整機(jī)制： 業(yè)績(jī)監(jiān)測(cè)與分析 考核與淘汰：提前在合同中設(shè)置考核的元素（如：在同品類和同層中坪效排名倒數(shù)的視為違約即被調(diào)整） 集中調(diào)整和臨時(shí)性調(diào)整相結(jié)合； 應(yīng)急掉鋪調(diào)整預(yù)案——現(xiàn)場(chǎng)盡量少圍擋，請(qǐng)日常關(guān)系好的租戶臨時(shí)增加營(yíng)業(yè)區(qū)域以應(yīng)對(duì)“一夜之間跑路的店鋪）；一旦圍擋可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)；（四）建立品牌儲(chǔ)備庫： 品牌庫分類： 1）主力店品牌庫按照業(yè)態(tài)劃分為百貨、影城、KTV、電玩、電器、超市、書店、大型食品零售店、兒童零售、教育、健身、冰場(chǎng)及其他業(yè)態(tài) 2）零售、餐飲、休閑娛樂、生活功能 品牌排序和定級(jí)： 品牌庫各業(yè)態(tài)按照品牌得分劃分為A、B、C三個(gè)級(jí)別，各業(yè)態(tài)品類選擇應(yīng)圍繞購物中心整體定位（某些品牌的級(jí)次在團(tuán)隊(duì)中可能會(huì)有爭(zhēng)議，一定要在決策前達(dá)成一致，品牌庫的建立必須審核后才納入品牌庫）（5） 清晰認(rèn)知在購物中心正在經(jīng)營(yíng)的品牌類型： 叫好又叫座型 叫好不叫座型 叫座不叫好型 既不叫好又不叫座型 培育期：40% 1； 20% 2； 20% 3； 20% 4； 成長(zhǎng)期：50% 1； 20% 2； 20% 3； 10% 4； 成熟期：70% 1； 20% 2； 10% 3； 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一定要密切關(guān)注3類型，對(duì)他們加以培育，很容易轉(zhuǎn)化成為1；對(duì)4一定要做好充分的替代準(zhǔn)備。即在購物中心乘非機(jī)動(dòng)車輛的最大總量在1800余輛。不要因?yàn)榫植康拿芏雎粤舜四繕?biāo)。（6） 品牌淘汰和考核機(jī)制： 將品牌歸類并考核 定期制定淘汰機(jī)制性質(zhì)主導(dǎo)方原因類型獲知渠道方式應(yīng)對(duì)策略主動(dòng)調(diào)整購物中心提檔升級(jí)間接經(jīng)營(yíng)分析勸退招商消費(fèi)者消費(fèi)需求間接滿意度調(diào)查勸退招商被動(dòng)調(diào)整商家業(yè)績(jī)不佳直接經(jīng)營(yíng)分析更換品牌招商調(diào)整（7） 掉鋪預(yù)案商鋪預(yù)警的周、月度報(bào)表的建立與完善商鋪信息經(jīng)營(yíng)信息品牌鋪號(hào)面積業(yè)態(tài)決策租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)月度租金總額月均銷售額月均坪效租售比欠租情況是否申請(qǐng)撤鋪預(yù)計(jì)或?qū)嶋H空鋪時(shí)間擬招商時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間目前進(jìn)度責(zé)任人商鋪基本情況調(diào)整時(shí)租金情況調(diào)整后首年租金增長(zhǎng)情況時(shí)間責(zé)任人序號(hào)鋪位號(hào)面積現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌或空鋪擬調(diào)整品牌1擬調(diào)整品牌2集團(tuán)決策租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)首年租金標(biāo)準(zhǔn)擬給予裝修免租原品牌終止時(shí)間新品牌擬進(jìn)場(chǎng)時(shí)間新品牌開業(yè)時(shí)間部門責(zé)任人 （差的位置一定要放好品牌；同時(shí)注意餐飲是快速熱場(chǎng)的品類，但餐飲的消費(fèi)者也是品牌忠誠(chéng)度最低的，所以餐飲也是容易出問題的。 購物中心更關(guān)注客人的到店情況，百貨公司更關(guān)注提帶的情況；商業(yè)管理公司要保證輸送人流；（八）數(shù)據(jù)分析中值得思考： 每周給商戶一個(gè)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告：坪效及排名、銷售額及排名、存在問題（包括員工的到勤）及分析和建議；（核心目標(biāo)：做強(qiáng)自己、讓客戶佩服我們的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；屆時(shí)就不需要強(qiáng)制，而是適度加以引導(dǎo)租戶分享數(shù)據(jù)和接受我們的管理） 在死角和端點(diǎn)，必須安排目的性消費(fèi)強(qiáng)的業(yè)態(tài)；（如早教、美容美發(fā)等） 關(guān)注一線員工（包括商戶的員工）的流失率及原因；（吃飯、交通等）
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