基于spss的?？谑迤陂g住房消費(fèi)需求分析與預(yù)測(cè)-文庫吧在線文庫
【正文】 幫助相關(guān)人士理解影響住宅市場(chǎng)需求的經(jīng)濟(jì)因素并有效地進(jìn)行決策。2000年盧衛(wèi)著的《解讀人居》、2001年葉裕民主編的《中國(guó)城市化之路》等均在其中一個(gè)章節(jié)中住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行國(guó)一些分析，總體上說，我國(guó)住宅市場(chǎng)和住房需求的研究和不夠成熟、不夠深入，在許多問題和領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。?？谟?926年建市，1950年解放。 人口規(guī)模與住房需求據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著人口的不斷增長(zhǎng)，人民生活水平的日漸提高，人均居住面積的逐年加大，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，?？谧》啃枨罅靠傮w呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)機(jī)制健全的前提下，住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在4到6左右。當(dāng)住房政策寬松時(shí)，或說有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求會(huì)增長(zhǎng)。經(jīng)過預(yù)分析，地區(qū)生產(chǎn)總值、城市人均居住面積、住房銷售價(jià)格與住房銷售的相關(guān)性相對(duì)不太顯著，并且在模型中無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，應(yīng)舍去。如果回歸分析中包括兩個(gè)或兩個(gè)以上的自變量，且因變量和自變量之間是線性關(guān)系，則稱為多元線性回歸分析。常住人口、城鎮(zhèn)居民可支配性收入的回歸系數(shù)均大于0，說明隨著常住人口的增多，城鎮(zhèn)居民可支配性收入水平的升高，住房銷售量越大。本文從消費(fèi)者的角度，結(jié)合?？谑形磥碜》肯M(fèi)需求的變動(dòng)趨勢(shì)，對(duì)政府部門和開發(fā)商提出以下建議:?？诘姆康禺a(chǎn)發(fā)展應(yīng)分走兩條路，一方面發(fā)展高端旅游地產(chǎn)，大力拉到本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面加大力度建設(shè)保障性住房，滿足本地居民的住房需求。從未來?？谑械拿磕曜》啃枨髞砜?，每年都有一定幅度的增加，但是海口市房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，二手房市場(chǎng)買賣和租賃市場(chǎng)活躍，應(yīng)充分考慮到住房消費(fèi)需求量，在了解市場(chǎng)供應(yīng)的基礎(chǔ)上，適度地進(jìn)行新房的開發(fā)建設(shè)。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段,還沒過渡到成熟期,房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè),而且關(guān)系到居民的基本生活保障,因而經(jīng)常受到國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控措施的影響。從開始選題到中期修正，再到最終定稿，*老師給我提供了許多寶貴的建議。還有其他各種不可預(yù)料的因素，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等都會(huì)影響到住房需求。在模型中，本文選取了11年的數(shù)據(jù)，樣本容量較小，按小樣本擬合的模型的趨勢(shì)規(guī)律不明顯,不適宜作長(zhǎng)期預(yù)測(cè),一般只用作4年內(nèi)的短期預(yù)測(cè)。 加大中小戶型住房的開發(fā)比例。正因?yàn)槿绱?，住房領(lǐng)域成為當(dāng)今社會(huì)矛盾最尖銳、最突出、最集中的領(lǐng)域之一。經(jīng)年鑒統(tǒng)計(jì)獲得1998年—2008年的因變量(銷售量)，與預(yù)測(cè)因子(常住人口、城鎮(zhèn)居民可支配性收入)的數(shù)據(jù)如表52所示:表52 相關(guān)數(shù)據(jù)資料常住人口（萬人）城鎮(zhèn)居民可支配性收入（元）住宅銷售量（平方米）199867492001481999705933225120007103381423200177555365262002800455435520038350921236200489811399029200597401256578200610712133476020071228916239402008141501627359數(shù)據(jù)來源：《2000年?？诮y(tǒng)計(jì)年鑒》—《2009年?？诮y(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社。說明預(yù)測(cè)變量與因變量線性相關(guān)性的檢驗(yàn)顯著。隨著住房制度的不斷改革，人們改善住房條件的愿望不斷增強(qiáng)，刺激著人們的住房熱情，人們的居住觀念正逐漸從溫飽型轉(zhuǎn)向舒適型，住房消費(fèi)正成為消費(fèi)的熱點(diǎn)。人口因素是影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方面，在一定的社會(huì)生產(chǎn)條件下，一定數(shù)量的人口要求相應(yīng)數(shù)量的住宅，以滿足他們的住房需求，二者應(yīng)該保持一定的比例，相對(duì)于其他城市，海口的住房需求量有相當(dāng)一部分是來源于島外，因此其住房需求量與人口的比例應(yīng)稍大。從前文可知，住房銷售量即住房需求量，因此，不難得出地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民可支配性收入、城市居民人均居住面積、住房銷售價(jià)格這幾個(gè)因素與住房消費(fèi)需求存在相關(guān)性的結(jié)論。全市常住人口中，%，%。1990年，建設(shè)部政策研究中心采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)理論建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了《城鎮(zhèn)住房“八五和十年”發(fā)展預(yù)測(cè)》的研究。1986年武漢市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)編寫組編寫的《城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，把住房經(jīng)濟(jì)作為討論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最主要的方面，提出了對(duì)于住房消費(fèi)，不宜只從消極方面認(rèn)為單純的消耗，應(yīng)從積極方面考慮在良性循環(huán)條件下，住房消費(fèi)如何反作用于住房生產(chǎn)、促進(jìn)住房經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展。住房的投資需求是指，購買住房不是以自己居住為主要目的，而是把住房作為一項(xiàng)資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的。其次，有利于弄清?？谧》康挠行枨蠛陀行Ч┙o，為規(guī)范?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)，同時(shí)為建設(shè)適度規(guī)模的保障性住房提供數(shù)據(jù)支持。隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入的不斷提高，大規(guī)模的城市建設(shè)，產(chǎn)生了大量的住房需求，但是潛在的住房供需矛盾也正在凸現(xiàn)，主要表現(xiàn)為供給的剩余和巨大需求并存的現(xiàn)象。s society, with the high speed development of economy, people39。海口市作為中國(guó)熱帶旅游度假城市，在住房需求方面有其特殊性，?？诘淖》啃枨蟪吮緧u居民需求之外，還有島外人士旅游度假需求，近年來，?？跇鞘屑眲∩郎兀顿Y者投資置業(yè)需求旺盛，因此，?？谑凶》啃枨笙鄬?duì)比較復(fù)雜，然而，目前國(guó)內(nèi)關(guān)于這方面的研究尚少。本文旨在預(yù)測(cè)?？谑性谑迤陂g住房消費(fèi)需求量，以便政府在國(guó)際旅游島的宏觀建設(shè)背景下開展適度規(guī)模的保障性住房建設(shè)，以及為有關(guān)部門規(guī)范海口房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行科學(xué)決策提供基礎(chǔ)依據(jù)。?？冢鳛楹Ｄ鲜∈?huì)，在這輪上漲過程中一直引領(lǐng)先鋒，新房均價(jià)從2007年的3403元/㎡到2010年的7870元/㎡,漲幅超過一倍。?？谑惺俏覈?guó)住宅業(yè)發(fā)展比較特殊一個(gè)城市，具有很大的研究意義。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)需求的闡述，住房需求是指在一定時(shí)期內(nèi)一定的價(jià)格水平下，人們?cè)敢赓徺I并且有能力購買或承租的住房的數(shù)量。住房距離工作地點(diǎn)的距離、交通費(fèi)用和住宅的密度大小是影響不同地區(qū)位置住房?jī)r(jià)格的主要因素?？陀^上，這是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)本身起步不久，本身不夠成熟和完善。
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