【正文】 新的標(biāo)準(zhǔn)可能你不是，但是已經(jīng)核定了，就不再進(jìn)行調(diào)整了，已經(jīng)預(yù)繳的稅款不再退了，沒有預(yù)繳的也不再讓你補(bǔ)交了，這是一個(gè)過渡政策。第四個(gè)問題關(guān)于確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的政策銜接，凡是在2005年12月31日以前建造的商品房，已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，仍按原政策執(zhí)行，自2006年1月1日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再事先進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)工作，待辦理項(xiàng)目清稅手續(xù)時(shí)一并確認(rèn)。第七個(gè)問題是關(guān)于污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅審批權(quán)限的調(diào)整問題，這個(gè)就比較簡單，主要就是一個(gè)權(quán)限下放。銷售收入的確定，主要是分成三種收入，一個(gè)是貨幣收入，一個(gè)是實(shí)物收入，還有其他收入，銷售收入指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括這三個(gè)的收入。那么對(duì)于取得土地使用權(quán)時(shí)沒有支付地價(jià)款，取得土地使用權(quán)這個(gè)必須要提供已經(jīng)支付的地價(jià)款的憑證，如果你不能夠提供這個(gè)憑證，就不能夠扣除取得土地使用權(quán)金額，必須提供這個(gè)憑證。還有就是開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位，直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括管理人員的工資，職工福利費(fèi)，修理費(fèi)，折舊費(fèi)，辦公費(fèi)、水電費(fèi)還有勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷等。第六，代收費(fèi)用，是指大市政費(fèi)，四源費(fèi)，用電權(quán)費(fèi)，綠化費(fèi)，如果作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的時(shí)候可以扣除，如果本身咱們在核算的時(shí)候代收費(fèi)用沒有作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅，那在計(jì)算土地增值稅增值額的時(shí)候也不能扣除，因?yàn)槟惚旧頉]有作為收入來計(jì)算。對(duì)于沒有銷售部分面積，或者自用的面積應(yīng)該承擔(dān)的開發(fā)成本這些是不能予以核銷，對(duì)于這類項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告各類扣除項(xiàng)目中都有分?jǐn)偣剑绻皇侨夸N售必須有調(diào)減數(shù)，對(duì)于調(diào)增數(shù)必須要有應(yīng)付款、未付款的調(diào)增原因，說明以及提供有關(guān)證明文件，如果證明不了也是不允許調(diào)增扣除項(xiàng)目的；第八，竣工清算稅款時(shí)拖欠的工程款是否可以計(jì)入扣除項(xiàng)目，根據(jù)京地稅地[2003]73號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于預(yù)銷售面積達(dá)到總建筑面積95%可以辦理竣工清算手續(xù)的項(xiàng)目，尚有一些工程尾款沒有付清，采取按照土地增值稅政策規(guī)定的，允許扣除項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)該發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)，作為扣除項(xiàng)目的依據(jù)，也就是簽訂的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項(xiàng)目金額，超過付款期的利息或者罰款，這是不能作為扣除項(xiàng)目金額的；第九，對(duì)于開發(fā)企業(yè)以租賃形式取得收入是否征收范圍問題，這個(gè)比較簡單，房屋的租賃雖然取得了收入，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定這是不屬于征稅范圍，現(xiàn)在在檢查中有時(shí)候也能發(fā)現(xiàn)，有的配套設(shè)施辦不了產(chǎn)權(quán)證采取長期出租的形式，比如車庫，有的簽的是租賃合同，雖然是與商品房進(jìn)行配套取得收入但是沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，這就不屬于征稅范圍。開發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積總占地面積，就是分?jǐn)?，把已?jīng)銷售部分的面積分?jǐn)偝鰜?，這也是土地使用稅計(jì)稅依據(jù)確定的一個(gè)基本方法，這是對(duì)于可以扣除的。第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地不納入《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹國家稅務(wù)總局稅務(wù)登記管理辦法若干具體問題的通知》，京地稅征[2004]4423號(hào)第九條關(guān)于稅源登記和管理的范圍。第二種情況對(duì)于開發(fā)企業(yè)售出前已經(jīng)使用或出租、出借的商品房，應(yīng)自房屋使用或交付使用的次月起繳納房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。我要介紹的內(nèi)容基本就是這些，在開始我也說了，我們最近下發(fā)的這幾個(gè)文件，包括土地增值稅，包括土地使用稅，然后房產(chǎn)稅時(shí)間可能稍微早一點(diǎn)，對(duì)于這些稅種，這幾次下發(fā)的這幾個(gè)文件可能對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，涉及到咱們的稅務(wù)和財(cái)務(wù)處理有一定的影響，咱們需要進(jìn)行調(diào)整，所以我也希望大家可以對(duì)于這些政策在執(zhí)行中有什么問題，可以通過北京納稅人網(wǎng)，或者通過我們很多的咨詢方式向我們提出意見。這是房產(chǎn)稅的一個(gè)規(guī)定，對(duì)于開發(fā)商品房的規(guī)定對(duì)企業(yè)來說是比較有利的一個(gè)規(guī)定。
三、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定這一部分就介紹一個(gè)問題，也是跟開發(fā)企業(yè)有關(guān)的，對(duì)于開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免稅的問題。第四，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅，實(shí)行按年計(jì)算，一次繳納，納稅人應(yīng)于每年4月份征期，將上一年應(yīng)納稅款一次申報(bào)繳納，應(yīng)納稅款按上一年12月31日的占地面積計(jì)算。這個(gè)文件主要涉及以下內(nèi)容：第一，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目，或者核算對(duì)象為計(jì)稅單位，但是以開發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對(duì)開發(fā)小區(qū)內(nèi)的辦公、寫字樓、賓館、飯店、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等房地產(chǎn)，應(yīng)該分別按照項(xiàng)目登記表所對(duì)應(yīng)的審計(jì)報(bào)告來計(jì)算增值額。凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或者不能夠提出金融機(jī)構(gòu)證明的利息不單獨(dú)扣除，開發(fā)費(fèi)用是按照取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本，就是前兩項(xiàng)成本之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除，這是不能明確分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明這種情況，按前兩項(xiàng)10%不再據(jù)實(shí)扣除，第一種如果你能夠你能分?jǐn)偅軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，就據(jù)實(shí)扣除，其他是按5%據(jù)實(shí)扣除，這個(gè)大家都比較清楚。前期工程費(fèi)是指在開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，還有水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平、七通一平這些支出，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的熟地，就是已經(jīng)經(jīng)過七通一平，那么這部分支出也是體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所制服金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的開發(fā)成本中，跟剛才是一樣的，也不能再扣除了，這是前期工程費(fèi)。另外大家應(yīng)該注意把轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款，以及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都包括在收入里面。清算稅款的辦理程序，根據(jù)剛才咱們557號(hào)文件的規(guī)定，現(xiàn)在清算稅款辦理程序分成兩種情況，一個(gè)就是說開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目辦理全部竣工結(jié)算手續(xù)后，凡是銷售面積達(dá)到可銷售總建筑面積比例85%以上的項(xiàng)目，不論是否已經(jīng)預(yù)繳稅款，都要在辦理全部竣工結(jié)算手續(xù)后2個(gè)月內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)直接辦理清算稅款手續(xù)，剛才說了不需要申請，直接辦理清算稅款手續(xù)；第二種情況，凡是符合應(yīng)該辦理竣工結(jié)算稅款手續(xù)的開發(fā)項(xiàng)目，原則上在整個(gè)項(xiàng)目或者小區(qū)預(yù)銷售面積達(dá)到可銷售總建筑面積達(dá)到85%以上時(shí)，納稅人可以向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清稅申請，并填寫《清算土地增值稅稅款項(xiàng)目審批表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在保留原來政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目辦理竣工結(jié)算手續(xù)后，凡是銷售面積達(dá)到可銷售總面積比例是85%以上的項(xiàng)目，只要達(dá)到85%以上了，不管你是不是預(yù)繳了稅款，都要在辦理竣工結(jié)算手續(xù)2月內(nèi)，到主管機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，這時(shí)候就不需要申請了。
第三，關(guān)于商品住房預(yù)征土地增值稅的面積確認(rèn)的問題。第二，關(guān)于預(yù)征稅款的調(diào)整問題。普通住房也是跟建委他們牽頭，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，%，因?yàn)樗罡呦奘?0%。在說這個(gè)文件之前，咱們主辦方對(duì)我們在提綱里面還有一個(gè)要求，就是讓我們談一下土地增值稅走勢有什么變化，有些問題上午王局長在他的發(fā)言中已經(jīng)談到，就土地增值稅的有關(guān)問題我再跟大家強(qiáng)調(diào)一下。土地使用稅和房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅簡單介紹，印花稅這個(gè)政策比較簡單。北京市出臺(tái)一些規(guī)