【正文】 的商業(yè)炒作；呼吁所有的從業(yè)者認(rèn)真研究市場和消費者的心理、行為。新都市主義居住模式最根本的優(yōu)越之處，在于城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時間、交通成本縮至最短，形成最具個性、時代、廣泛、效率的居住主張。167。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)。 綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）；選用無毒、無害、有益人體健康的材料和產(chǎn)品。⑨ 都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā) SOHO住宅的開發(fā)要點 即small office and home office 的縮寫，意為“小型家庭辦公室”。⑤ 生態(tài)公園、生態(tài)林建設(shè)。采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設(shè)計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。 2001年7月14日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等單位共同主辦的“國際居住新潮流一中國綠色生態(tài)住宅”論壇在廣州舉行。 居住郊區(qū)化與新都市主義 　　 居住郊區(qū)化的內(nèi)容有：① 以市場份額為核心的新的營銷理念。泛地產(chǎn)要求擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的思維定勢，不局限于“以房子為核心”，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，它在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域(社區(qū))。 區(qū)別概念：花園式住宅、農(nóng)民屋、townhouse 開發(fā)要點 ① 選址：景觀資源豐富的郊野 ② 規(guī)劃：因地制宜、依山形水勢 ③ 建筑：個別化設(shè)計、風(fēng)格化設(shè)計 ④ 戶型：樓下公共活動空間、樓上臥室等私密性空間、大廳可中空 ⑤ 結(jié)構(gòu)：木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu) ⑥ 裝修：豪華、智能化、新技術(shù)新材料運用 ⑦ 價格：昂貴 ⑨ 配套：私人配套私密性（花園、泳池、球場、車庫等），公共配套高檔、完善（貴族會所）⑩ 物業(yè)管理：安全第一、管理人本化、服務(wù)高檔化167。② 性格獨特。它是從表象入手，探討解決問題的方向。 開發(fā)難點① 成片開發(fā)少，單體或聯(lián)體建筑居多，缺乏小區(qū)完善的配套；② 景觀利用是高層住宅的重點，但高層景觀受城市規(guī)劃的牽制多；③ 高層住宅同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品個性化不突出（外觀、戶型方面——結(jié)構(gòu)設(shè)備要求上下對齊，戶型難以靈活調(diào)整）；④ 一梯多戶（一般八戶），缺少隱私權(quán)，且總有部分單位不利于采光、通風(fēng)、觀景；⑤ 地下停車車庫車位不足；⑥ 供水、供電、消防、物業(yè)管理要求高；⑦ 住戶缺乏公共空間；⑧ 裙樓需尋找出路；⑨ 高層建筑資金需要量大，投入集中，產(chǎn)品單一，回旋余地小，極易成為爛尾盤或積壓；⑩ 不利于老人、小孩身心健康（缺乏運動）。廣義：房地產(chǎn)項目策劃就是從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、市場定位、……銷售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過程策劃。 上述策劃的涵義包括如下幾層意思： 第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進行謀劃。Vi=P0ti 移動平均法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是按一定周期（或短期）上下波動的，且各期上下波動的幅度大致接近，則可采用移動平均法?！　。?）制表 　　制表工作是把有關(guān)實地調(diào)查的資料用適當(dāng)?shù)谋砀裥问秸故境鰜?，以便說明問題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的“模式”。 文獻調(diào)查法文獻調(diào)查是指利用各種文獻、檔案資料進行的市場調(diào)查。 （3）減少因訪問員在場的誤差； 優(yōu)點： （1）能突破空間限制，在相當(dāng)廣泛的范圍開展調(diào)查 （2）節(jié)省費用、時間和人力，無需大批調(diào)研人員，只需精心設(shè)計的問卷，在較短時間內(nèi)同時進行廣泛的調(diào)查 （3）匿名性，敏感、政治、倫理道德、隱私等問題 （4）避免直接訪問受調(diào)查者的干擾，減少誤差 （5）資料便于整理分析，標(biāo)準(zhǔn)化的封閉式問題更有效 缺點： （1）回收率低現(xiàn)象嚴(yán)重 （2）有效率低（沒指導(dǎo)的情況下，漏、錯、誤答嚴(yán)重） （3）對被調(diào)查者文化程度要求較高，需指導(dǎo) （4）問卷獲取的資料需經(jīng)分析、辨別 Ⅴ 郵寄調(diào)查郵寄調(diào)查主要是為了減少實地走訪的人次，從而減少整個調(diào)查項目的費用開支。缺點：匿名性差：易因訪問人員外表、語調(diào)、措詞、方法、環(huán)境、氣候等造成誤差（應(yīng)答誤差）；缺乏對訪問過程的內(nèi)在控制；周期長、費用高。 市場調(diào)查問卷的基本特征：概括為“四易”。(7) 配額抽樣(定額抽樣、計劃抽樣)依據(jù)一定標(biāo)志對總體分層或分類后,從各層或類別中選取一定比例的調(diào)查對象的方法。當(dāng)群間差異小，群內(nèi)差異大時可采用。(3) 市場調(diào)查經(jīng)費預(yù)算方案 確定調(diào)查對象Ⅰ 樣本抽樣方式 首先是樣本總體的界定，如：“泉州市房地產(chǎn)在建項目” ，“泉州市在建住宅小區(qū)” ，“泉州市市民” 。 一般習(xí)慣，報告題目的下方應(yīng)注明報告人或單位、報告日期、報告呈交的對象等 市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃(道路交通、電力、供熱、煤氣、供水、雨污水排放、電信等)、公共配套設(shè)．施(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、文體設(shè)施等)規(guī)劃＼大型公共建筑(商場＼辦公樓等)發(fā)展規(guī)劃、重點商業(yè)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等方面的情況。(2) 土地批租信息土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地的面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，包括土地使用權(quán)的受讓方、坐落位置、用途、四至范圍、占地面積、建筑面積、土地價格、土地使用年限、工程建設(shè)總投資額、土地利用要求、土地使用費標(biāo)準(zhǔn)、項目投資情況和成交日期等。(6) 市場調(diào)查的結(jié)論與建議。14. 可行性研究報告的各類附件與可行性研究主要內(nèi)容有關(guān)的各種調(diào)查分析的材料和圖表、各種證明材料、咨詢材料、專家論證的意見書等，都應(yīng)作為可行性研究報告的附件置于報告正文之后。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面從政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、市場周期、自然等方面進行定性風(fēng)險分析。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。 (3) 人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。 (3) 開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。 (2) 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 (5) 各種市政管線。 (4) 研究分析的主要內(nèi)容。 (3) 項目所在地周圍的環(huán)境狀況。 (7) 制定實施計劃。 (3)可行性研究的費用 可行性研究的費用與研究的規(guī)模和深度成正比。 (4) 項目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 5 不同用途批租年限的不一致可能帶來的問題 6 出讓年限到期可能帶來的問題 7 土地儲備制第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究167。（1）應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件具有下列因素之一的，應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)：① 土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的?！　”徊疬w人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！　〉诙龡l 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)：把余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的對余期土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、抵押的權(quán)利交給土地使用權(quán)再受讓人。(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國地方政府負責(zé)管理，從而保證我國的行政管理權(quán)。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。(2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。4 土地使用權(quán)的有償出讓 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點、原則 概念是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 (3) 國家依法征用的土地。當(dāng)今世界上的土地使用制度大體可劃分為3類：一是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場模式——土地屬于國家，使用土地一律由國家統(tǒng)一安排無償使用，如原蘇聯(lián)、中國等；二是以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式——土地私有，允許買賣，價格由供求關(guān)系決定，如美國、日本等；三是由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得，國家控制土地市場并獲得大量批租收入，如英國及英聯(lián)邦國家，這是資本主義的特殊情況。二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和修繕服務(wù)等業(yè)務(wù)活動的部門經(jīng)濟行業(yè)。其經(jīng)濟運行過程分為生產(chǎn)過程、流通過程、分配過程、消費過程四個過程。2 我國土地所有制形式土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用。 特點土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個特點：(1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)(對土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓的要求 土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求(一) 土地使用權(quán)出讓的主體范圍土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和土地使用權(quán)再受讓人。 （3）行政劃撥和減免地價的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。土地使用權(quán)再受讓人的義務(wù)：（1）支付被轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)價款；（2）按照原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地?！　〕緱l例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。② 因經(jīng)營管理不善等原因而解散的。1 可行性研究概述參照教材P341. 可行性研究的概念可行性研究是指在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。在一般情況下，各項研究費用占項目投資總額的百分比大致如下： 機會研究 ％～％ 初步可行性研究 ％～％ 可行性研究 大型項目 ％～％ 小型項目 ％～％ 以上數(shù)字提供的只是一種相對關(guān)系，并非絕對概念，因為個別的可行性研究費用有的可能高達項目投資總額的5％。 (8) 編制可行性研究報告。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。 (5) 可行性研究結(jié)論。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)則目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。 (3) 市場交易的數(shù)量與價格。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 (4) 設(shè)計采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)。9．開發(fā)建設(shè)計劃 (1) 前期開發(fā)計劃。(2) 項目投資來源、籌措方式的確定。11. 項目經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價屬于宏觀分析范疇，關(guān)系到國民經(jīng)濟整體利益和社會生活的各個方面。第五章 房地產(chǎn)市場分析與項目策劃167。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場宏觀因素調(diào)查(1) 國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是衰退階段。(3) 房地產(chǎn)價格及成本房地產(chǎn)銷售價格和租金水平，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費。 (8) 消費者行為市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。 其次當(dāng)樣本總體非常大時，采用一定的方式進行樣本抽樣，常見的抽樣方式有：(1) 簡單隨機抽樣對總體不經(jīng)任何分組、排列完全客觀地從中抽取調(diào)查單位。 (4) 等距抽樣 先將總體按某一方式進行排列，然后從總體中等間隔地抽選部分樣本調(diào)查。配額指對劃分出的總體各類型都分配給定的數(shù)量而組成調(diào)查樣本。即易回答、易記錄、易整理統(tǒng)計和易辨別回答真?zhèn)?具體表現(xiàn)為如下幾個方面。 Ⅱ 座談會 Ⅲ 電話訪問調(diào)查電話采訪的優(yōu)點是簡便快捷。通常與其他方法配合使用，很少單獨使用。文獻資料最主要的是企業(yè)內(nèi)部