上海市商住市場研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 以基本完成去化，在半年左右的銷售周期達(dá)到此去化量還是較為理想的。 本案于2002年12月開盤，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。 就兩個個案的價格來看要低于區(qū)域的住宅的售價，一方面兩個個案建成時間較長，各種設(shè)備相對較為陳舊，另一方面由于所面對的客戶群的原因也使得本區(qū)的商住樓的價格要低于住宅的價格。amp。amp。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。而目前對于投資新商住樓，因當(dāng)考慮如下幾點因素：1）、考慮區(qū)位。加上內(nèi)外銷住宅合并后，許多投資外銷外租的客戶感到純居住物業(yè)的投資存在越來越大的壓力；而新商住類產(chǎn)品在定位設(shè)計時多注重了戶型功能的多元化，加之配套設(shè)施，物業(yè)管理等方面兼顧了雙重功能的需求，宜商宜住是無疑的。號投資興建飛樂房地產(chǎn)售 樓 處浦東龍東路188號 ——新領(lǐng)地只有成為有效需求的產(chǎn)品才能滿足它的生存價值。價格是最重要的，隨著“新商住”的炒熱，價格也會不斷上升，但是要研究真正的投資空間有多大。從土地的使用用途上來說，國家有關(guān)政策只界定了“居住與非居住”，對于“商住”的出現(xiàn)是始料未及的。1）、由于商住樓商住混用及物業(yè)管理混亂等弊端，在CBD地區(qū)商住樓已被甲級寫字樓及越來越多的高檔物業(yè)所代替。個案分析“建國路一號公館”amp。amp。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣，租金為2。 “長發(fā)大廈”由于開盤較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開始銷售，預(yù)計將于六月底正式開始銷售。amp。但項目周邊的商業(yè)設(shè)施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。amp。：案名占地面積綠化率容積樓層規(guī)劃車位物業(yè)費摩登時代3500平方米20三梯十九戶505元/平方米So時代6600平方米無9三梯十二戶1205元/平方米長壽苑4000平方米154二梯八戶未定湘江大廈5000平方米無三梯九戶108生活藝術(shù)居2萬平方米30三梯十六戶未定格力公寓13372平方米20二梯五戶未定未定說明：amp。：說明：amp。這主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的——即商住樓的客源多為外地來滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場的價格和較為便捷的公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來滬的中小公司。劣勢1）、商住功能帶來的管理混亂對于作為純居住目的業(yè)主來說，其正常的生活會因“商”而受到影響，大量出進(jìn)的辦工人員會影響住戶居住的安全與私密性。而商住樓由于包含了居住的部分。原因在于首先出于刺激住宅市場發(fā)展的考慮，政府及銀行以降低付款的額度和延長貸款的時間來吸引更大的住宅消費群體；其次由于商住樓所面向的客戶主要為一些中小公司，這些出于成長階段的中小公司相對于購買住宅產(chǎn)品的個人在還貸上具有更大的風(fēng)險和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時間和貸款額度來規(guī)避風(fēng)險。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。而商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也會大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。當(dāng)民營經(jīng)濟(jì)正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。上
海
市
商
住
市
場
研
究
報
告
目 錄
33 / 33序 言
壹、商住樓市場概況
一、商住樓市場發(fā)展歷史
二、商住樓市場在房產(chǎn)市場中的地位及未來前景
貳、商住樓的特性
一、商住樓與住宅樓的的異同點
二、商住樓與寫字樓的異同點
三、優(yōu)劣勢匯總
叁、各區(qū)域商住樓市場分析
一、上海商住市場概況二、各區(qū)域商住市場分析普陀區(qū)商住市場分析長寧區(qū)商住市場分析徐匯區(qū)商住市場分析靜安區(qū)商住市場分析浦東新區(qū)區(qū)商住市場分析盧灣區(qū)商住市場分析肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議
附錄：重點商住個案市調(diào)表格序 言
商住樓概念及其特性商住樓釋意商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點的特殊房產(chǎn)建筑，其設(shè)計以商為主，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。
一、商住樓市場發(fā)展歷史關(guān)于商住樓的發(fā)展歷史，就不得不提到與其有緊密聯(lián)系的寫字樓。至此商住樓市場才逐漸的形成。這樣在設(shè)計中就會與居住樓有著不同的考慮和安排。
二、商住樓與辦公樓的異同點商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價格租金等有較為明顯的差距。使得其價格水準(zhǔn)趨向于同區(qū)域的住宅價格，并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域的住宅樓的價格。而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權(quán)益，畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。：說明:amp。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個別個案的銷售周期較長，如普陀區(qū)的“長壽苑
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