上海市商住市場研究報告-免費閱讀
【正文】 成為有效需求與物業(yè)投入使用的時間、物業(yè)的地點、商業(yè)氛圍、交通狀況、配套設施、物業(yè)管理、市場存量等綜合品質因素有密切的關系，綜合這些方面的素質判斷投資風險可以起到一定的避險作用。5）、確定新商住市場的定位為商用為主，盡量減少住宅在商住樓中所占的比例。據悉，有關商住樓的管理已引起了相關政府部門的高度重視，對這種“打住宅之名，行商住之實”行為國家是否會采取實質性的制約，不排除商住產品的政策性退市的可能。酒店式服務公寓具有“自用”和“投資”兩大功效。amp。浦東商住市場分析：說明：amp。而“平安大廈”以售完。 本區(qū)目前在售的商住樓個案僅有位于中山西路上的“湘江大廈”，其6200元/平方米的均價略高于周邊區(qū)域住宅6000元/平方米價格水準。本項目為全裝修房，裝修標準為800元/平方米，該案的物業(yè)管理公司為著名的戴得梁行，物業(yè)管理水準較高。 項目規(guī)劃位兩幢（鑲拼而成）28層的高層建筑，其中1－5層為商場，第六層為設備層，7－28層為商住樓。“SO時代”為爛尾樓再改造項目，其6300元/平方米的均價略高于區(qū)域內6200元/平方米的住宅價格。amp。amp。 目前上海市在售的商住樓主要集中在普陀、靜安、徐匯、浦東、盧灣、長寧這幾個中心城區(qū),上表為對六個區(qū)共11個在售個案的均價的統(tǒng)計。2）配套設施水準一般，消防存在隱患商住樓雖然具有居住的功能，但與大多數的住宅樓相比，基本無小區(qū)的配套，生活的環(huán)境不甚理想；而其所具有的各項配套設施的檔次以及物業(yè)的水平都遠遠不及辦公樓?？驮幢容^商住樓的客源既包含用來居住的個人，也包括用作辦公的公司（主要以處于發(fā)展期的中小規(guī)模的公司及外地來滬的公司）.而辦公樓的客源為公司，目的為單一的商用及辦公。地理位置及產品配套比較商住樓的位置及形象比同等價位的寫字樓優(yōu)越。雖然商住樓具有居住與商用兩種功能，但是與純住宅相比在許多方面仍有區(qū)別。由于當前許多區(qū)域寫字樓的供給結構存在一定的缺陷，無法全面滿足各檔次規(guī)模的企業(yè)的需要。計劃經濟時期，中國傳統(tǒng)生產方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式。同時又要在每個分割分區(qū)中保留非家庭用的小型廚房(兼可做公司辦公用的茶水房)和供居住用的獨立衛(wèi)生間，使商務辦公為主的同時具備居住的條件。
壹、商住樓市場概況 從目前的市場需求來看，隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，將出現越來越多的中小型的民營企業(yè)。出于減少開支和節(jié)約成本的考慮，這些中小企業(yè)開始尋求能滿足其需求的不動產。商住樓與居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務活動，而非家庭居住。貸款年限兩者的貸款年限和額度上相差較大，純住宅在貸款方面最高可以貸到八成三十年，而商住樓只可以貸到六成十年。價格比較與寫字樓相比商住樓具有的銷售價格低的特點，個別個案甚至可以按照住宅辦理按揭，能獲得更高的成數和更長的年限；付款方式靈活，客戶資金壓力小，且月供較寫字樓的租金要低很多；從目前在售的商住樓的價格與純辦公樓的價格比較看，純辦公樓的價格明顯高于商住樓，其原因在于：純辦公樓所面向的客源為大公司及跨過公司等大型企業(yè)，這些客戶對于各項配套的要求較高，使得純辦公樓的配套規(guī)劃水準較高檔，同樣也相應的需有符合客戶的要求的嚴格的物業(yè)管理水平。2）、適應特定的客戶群的需求由于辦公樓無論是出租還是出售其價格均較高，而周邊相對較少的居住社區(qū)使得許多的中小企業(yè)以及部分的外地來滬創(chuàng)業(yè)的公司及個人難以承受，而商住樓的出現正好符合了此部分客戶的需求，使得商住樓在目前的環(huán)境下找到了其應有的市場份額。 從分布情況來看，以普陀區(qū)所占的份額最多，有三個在售個案，比例占到27%。 所統(tǒng)計個案的均價與周邊區(qū)域的住宅樓的價格相差不多，但是靜安區(qū)的個案要低于周邊的住宅價格。 上表所示商住市場總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場其本身的市場規(guī)模較小，且適應了當前部分特定消費群體的需要（主要為外地來滬的中小企業(yè)）。 本區(qū)有上海商住一條街之稱的長壽路，但是該區(qū)域目前在售的個案僅“長壽苑”一個個案，其7000元/。項目周邊區(qū)域內居住的新村較多，各項配套設施也較為齊全。 項目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。amp。 本區(qū)的兩個個案由于開售的時間較長，因此目前的均已基本售完。本案總高28層，樓層規(guī)劃為五梯二十戶，75%的得房率。 本區(qū)在售的商住樓個案僅有于2003年6月1日開盤德“建國路一號公館”，其8500元/平方米均價與區(qū)域內住宅的價格基本相同。 肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議總論：一、商住樓市場在房產市場中的地位及發(fā)展前景市場地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場的接受度以及所擁有的客戶群體來看，還處于較為理想的階段，但是從整個房地產業(yè)的發(fā)展趨勢來看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。關于開發(fā)商住樓的建議商住投資需謹慎政策性因素將起決定性作用。3）、尋找有投資空間的產品。作為主力產品，市場投放量過大都會引起滯銷、空置，何況為過渡型產品。號企劃銷售安瑞投資咨詢主力總價調查日期電梯品牌OTIS(13人)可售總額工程進度現房電話50450770規(guī)劃戶數2
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