【正文】 —甲級寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較目前上海高檔的甲級寫字樓主要集中在全市五大區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總供應(yīng)量超過500多萬平方米。上海寫字樓市場已經(jīng)形成多個CBD的多級發(fā)展格局。近年來，這種情況有所改變。五”以來中房上海寫字樓價格指數(shù)變動狀況資料來源：上海中房指數(shù)（二）上海寫字樓市場運(yùn)行特征需求結(jié)構(gòu)變化隨著我國加入WTO，外商投資和外資企業(yè)進(jìn)駐速度的逐步加快，國內(nèi)大型的企業(yè)（如電訊、保險、銀行、證券及貿(mào)易行業(yè)）紛紛搶灘競爭，使得當(dāng)前寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。 “九辦公用房施工、竣工情況 單位：萬平方米寫字樓開發(fā)情況近年來，辦公用房供應(yīng)量（竣工面積）。我們的目標(biāo)在于為貴公司的樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃、市場調(diào)研、行銷策略、形象包裝、媒體策略、現(xiàn)場銷售等環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的行銷顧問服務(wù) 。五”以來辦公用房市場的吸納量，總體呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，銷售面積自1991991998三年連續(xù)大幅度增長以后近期走勢較為平穩(wěn)，而出租面積逐年放大，為1996年的15倍，強(qiáng)勁的走勢，充分反映出市場對租賃方式的認(rèn)可度和接納度。2003年1月中房上海辦公指數(shù)為1009點(diǎn)，較上月上升9點(diǎn)，%。結(jié)構(gòu)性的供大于求和供不應(yīng)求同時并存。投資性寫字樓的出現(xiàn)，加大了出售型寫字樓的市場需求良，以租為主的商業(yè)模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。徐家匯和新客站不夜城地區(qū)也有相當(dāng)一部分，下面就將這些區(qū)域商圈的特征進(jìn)行比較分析。具體甲級寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較，如下圖：上海市甲級寫字樓供求狀況 單位：平方米甲級寫字樓區(qū)域空置率比較從下圖可以看出在全市甲級寫字樓集中區(qū)域里，空置率最大的要屬虹橋地區(qū)，由于它是上海最早開發(fā)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)域，設(shè)施的陳舊以及中央CBD商圈核心的分離，使其整體出租率下降，目前空置率維持在17%左右；人民廣場外灘區(qū)域空置率約為12%左右；淮海中路區(qū)域約為9%；浦東陸家嘴和南京西路區(qū)域最低約為7%左右。銷售單價的范圍在區(qū)域中的表現(xiàn)也有所不同，虹橋區(qū)域售價在$2300~2700/平方米之間；淮海中路區(qū)域在$1900~3500/平方米之間；陸家嘴區(qū)域在$1350~3700/平方米之間；人民廣場及區(qū)域在$1830~3000/平方米之間；南京西路區(qū)域在$1680~2300/平方米之間。從上海市場看，寫字樓租金始終保持平穩(wěn)就是一個證明第一，金融政策的調(diào)整給寫字樓投資客抬高了門檻，至少遲滯了這批人抓緊時機(jī)購買寫字樓的進(jìn)程。沿線的香港新世界大廈、上海廣場、金鐘廣場、中環(huán)廣場、香港廣場、中環(huán)廣場均為上海極具知名度高品質(zhì)寫字樓。租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達(dá)到了滿租。其先天優(yōu)勢十分顯著。u 一級商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢淮海路是上海名副其實(shí)的一級商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項(xiàng)目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項(xiàng)目具有的最大優(yōu)勢。機(jī)會Opportunityu 銷售型寫字樓市場逐漸成熟隨著上海住宅市場的不斷發(fā)展，境內(nèi)外在滬購房者數(shù)量巨大，導(dǎo)致住宅售價急劇上漲，使住宅升值空間不斷縮小。（三）本項(xiàng)目市場切入點(diǎn)根據(jù)上述區(qū)域市場分析可以發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勁的市場需求是本項(xiàng)目最大的機(jī)會點(diǎn)，而其具體表現(xiàn)為淮海路沿線辦公樓的高出租率和可銷售寫字樓的稀有性，使項(xiàng)目具有強(qiáng)大的市場升值空間，加之淮海路高檔商務(wù)區(qū)的知名度，為項(xiàng)目帶來了巨大的市場前景。u 保值、投資升值目前，上海已出現(xiàn)企業(yè)大量購買辦公面積一部分自用、一部分出租的情況。如市場分析所述，市中心尤其是淮海路區(qū)域地塊的稀少性和不斷擴(kuò)大的市場需求為本項(xiàng)目提供了可以預(yù)期的升值潛力，其價值必然不斷上升。u 產(chǎn)品自身的優(yōu)良品質(zhì)良好的地理位置、高檔寫字樓密集的區(qū)域，必然會出現(xiàn)與之相得益彰的高品質(zhì)寫字樓，為客戶提供優(yōu)越的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)?！騼?nèi)墻——大廳為大理石鑲貼，辦公區(qū)及走廊為高級乳膠漆◎電梯——美國原裝OTIS高速電梯或原裝日本進(jìn)口三菱電梯◎電梯廳——墻身及地面均鋪砌高級藝術(shù)瓷磚或天然云石◎衛(wèi)生間——進(jìn)口彩色瓷磚地面，墻身鋪貼進(jìn)口彩色瓷磚到頂，全套進(jìn)口衛(wèi)生潔具(包括紙盅、皂盅及梳妝鏡) 5A智能化5A智能化已經(jīng)成為越來越多寫字樓項(xiàng)目的選擇，代表先進(jìn)的寫字樓智能化水平。同時，底層商鋪的成敗對整個項(xiàng)目具有決定性影響。（2）辦公部分辦公部分分為高、中、低三區(qū)，每區(qū)拿出兩層進(jìn)行分割，分割為約5套、單套面積在120m2左右的小面積辦公間出售，其余為整層出售。隨著可銷售寫字樓市場的逐步成熟，上海目前已逐步顯現(xiàn)高檔寫字樓進(jìn)入銷售領(lǐng)域，如淮海中路的金鐘廣場目前已有部分單元對外銷售，并逐步打開其他位置，最后將全部銷售；南京西路的南證大廈已對外銷售。l 按工程進(jìn)度進(jìn)行銷售根據(jù)上述提出的入市時機(jī)的選擇，建議在期房階段即進(jìn)入市場銷售。目標(biāo)：爭取銷售率達(dá)到35%第二階段：（——6）項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)入內(nèi)外裝飾階段，大廈外面逐步完成，與竣工交付時期不斷靠近，為客戶提供了更大的市場信心。本項(xiàng)目總體量比較小，中心能體現(xiàn)項(xiàng)目小而精致的概念。u 顯示本案的特點(diǎn)魅力，增加客戶對商品的充分了解。u 第二階段：再次針對5000名目標(biāo)客戶，寄發(fā)登有本案廣告、新聞報導(dǎo)之DM一份，并加入本案銷售進(jìn)度、狀況包括具說服力入駐客戶之簡介，再次加深了其對本案之注意與興趣，并營造熱租氛圍u 第三階段：若當(dāng)時機(jī)成熟時，則當(dāng)然會來電洽詢，若仍未有動靜，則再次寄發(fā)SP活動請柬邀請參加或由銷售人員登門拜訪。與房地產(chǎn)新聞媒體單位良好的關(guān)系，是本司一貫優(yōu)勢之一，本司作為總代理接受該案后，將大量刊發(fā)本案新聞報道,以提高本案形象和知名度，以最小的投入獲得最佳之效果。u 第二階段：對半年之內(nèi)考慮搬遷者，請專人拜訪并進(jìn)行人事公關(guān)。u 現(xiàn)場設(shè)觸摸電腦并制作多媒體宣傳資料。本項(xiàng)目的推廣分為三個階段：推廣籌備階段、市場預(yù)熱階段、正式推廣階段。目標(biāo)：消化剩余15%存量。建議在期房階段推出寫字樓總面積的1/3進(jìn)行銷售，剩余2/3保留到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房階段推出，即建筑進(jìn)入竣工交付使用階段。建議項(xiàng)目在期房階段、獲得預(yù)銷售許可證時即正式對外銷售。u 物業(yè)品牌的有效提升優(yōu)秀的物業(yè)管理公司本身就具有相當(dāng)大的品牌知名度，在市場上具影響力和號召力。其中最重要的就是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位?！虬脖Ｗ詣踊到y(tǒng)（SA）包括監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。同時體現(xiàn)開發(fā)商品位。u 全產(chǎn)權(quán)——淮海路稀有的可銷售寫字樓，自有產(chǎn)權(quán)，投資、自用兩相宜。（2）個人投資客這類客戶擁有雄厚的個人資金，純粹用以投資出租或轉(zhuǎn)售。無可銷售的高檔寫字樓區(qū)域?qū)懽謽歉叱鲎饴收w市場區(qū)域市場宏觀經(jīng)濟(jì)走勢本項(xiàng)目市場切入點(diǎn)強(qiáng)勁的市場需求本項(xiàng)目在區(qū)域市場中的稀缺性銷售型寫字樓市場逐漸成熟世博會等經(jīng)濟(jì)效應(yīng)淮海路——市中心一級商業(yè)、辦公區(qū)位優(yōu)勢（四）產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶定位寫字樓的購買者主要以境內(nèi)客戶為主，既符合上海物業(yè)投資的客戶市場需求，又與淮海中路沿線寫字樓客戶形成差異和互補(bǔ)，避免正面競爭。這一政策旨在鼓勵境外客戶在滬購買寫字樓、商鋪，將吸引大量到滬投資、經(jīng)營的境外企業(yè)與個人，將有利于本項(xiàng)目的市場消化。劣勢Weaknessu 地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項(xiàng)目地塊北面有高樓阻擋，緊貼西面的百文大廈何時拆遷尚屬未知，南面正對舊里。u 銷售型的純寫字樓是市場空白點(diǎn)單以整棟完全出售來判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個寫字樓項(xiàng)目對外進(jìn)行銷售。u 客戶分析根據(jù)對區(qū)域的寫字樓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內(nèi)外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。其次是3月1日上海實(shí)施非居住用房內(nèi)外銷并軌政策，增加了境內(nèi)外客戶對投資上海商辦樓的興趣。但是根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，還是有部分的甲級寫字樓可供銷售，%左右，但大多采取租售并舉的形式。人民廣場及外灘（黃浦）東到外灘，西至黃陂北路區(qū)域港陸廣場、港泰廣場、永新廣場、中區(qū)廣場、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場以金融、保險業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務(wù)類企業(yè)為主。隨著城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴(kuò)張，楊浦五角場、中山公園、浦東機(jī)場和松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢，CBD的形成所帶來的聚集效應(yīng)和輻射功能，將有力推動和促進(jìn)寫字樓市場的發(fā)展。其原因：首