【正文】 3040批 準 預(yù) 售 面 積 預(yù) 售 證 數(shù)? 歷年批售面積中以 2022 年量最大，尤其是 2022 年 3 季度，因受政策影響，批售量在 2022 年出現(xiàn)大幅度下降? 從供應(yīng)角度來看，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應(yīng)量都都在減少。圖 18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項目分析典型項目一：金上海家園? 基本情況：占地 萬平，總建 萬平，由 2 幢 29 層高層和 5 幢 1314 層小高層組成，得房率 82%。? 房型：兩房： 平米，三 房: 平米，復(fù)式房： 平米? 項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢、近軌道交通 8 號線江浦路站? 產(chǎn)品：1）周家嘴路沿線小高層公寓2）建筑外立面簡潔明快3）排布緊湊實用居住產(chǎn)品實用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般E. 周邊物業(yè)銷售現(xiàn)狀與成交量匯總表 13：周邊二手樓盤信息匯總表項目名稱 規(guī) 模 戶型與面積（平方米） 均價（元 /平方米） 開盤時間 主力客戶金上海家園占地： 萬建面： 萬2 房： ；3 房： 歷史價格 54007000二手房價：1250013000 煙草公司職工 內(nèi)部購買現(xiàn)代星洲城占地：8 萬建面：22 萬（共三期）（三期）2 房：1083 房： 1301404 房： 170190三期歷史價格650011300二手房均價12500三期：泰鴻苑 2 房： 房： 二手房均價 12022 前區(qū)域周邊客戶新鳳城 建面：15 萬（共三期）1 房： 2 房： 92993 房： 117149其余：150218二手房均價14000二期：三期：徐匯周邊表 14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表項目名稱 規(guī) 模戶型與面積（平方米）銷售均價（元/平米） 開盤時間銷售情況及銷售率主力客戶恒陽花苑海上花占地：3 萬建面：12 萬2 房： ；（占 91%）3 房： 103（ 9%）1000013800（一期含拆遷）(二期)63% 周邊及浦東 工作居民海上海新城占地：8 萬建面：23 萬多共 7 棟公寓，推出 334 套1 房： （占 11%左右）2 房： 3 房： 4 房： 230233公寓均價15000 現(xiàn)推出六棟，未成交徐匯、虹口周邊區(qū)域居民信通浦皓園建面： 萬現(xiàn)推出 117 套2 房： ， （90 平米以下約 20%左右）3 房： 10500 已推出 36套小戶型已售罄，余大戶型， 80%本區(qū)域居民為主陽明苑 建面： 萬共 120 套 2 房： 97~1023 房： 104155 12500 94%寶地東花園總建面：30 萬共 11 幢高層，已推出 589 套2 房： 95~1053 房： 1181414 房： 1761881250016600（一期）（二期）已售 70%左右周邊本地居民為主表 15：徐匯內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表項目名稱 05 年銷售套 數(shù) 06 年銷售套數(shù)（0108 月）恒陽花苑海上花 475 113現(xiàn)代星洲城 94信通浦皓園 99陽明苑 43 85寶地東花園 163 275和平花苑二期 293 10華升新苑三期 78 101匯總 1146 683? 從供應(yīng)量的角度來看，徐匯內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)? 片區(qū)的住宅樓盤供應(yīng)量較多戶型主要以面積介于 100120 平方米為主。圖 20 地籍圖圖 6 地塊現(xiàn)狀 （3）附近交通有通往人民廣場、浦東新區(qū)、上?；疖囌镜榷鄺l線路，交通較為便捷：許昌路上：960 、80 路周家嘴路上：870 、871 、149617 路江浦路上：70、843 、841 、 310 路（4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境項目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 2 項目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）? 地塊位于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托徐匯內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；? 項目臨近金上海花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍；? 臨近有通往人民廣場（145 等） 、西藏中路外灘、上?；疖囌?、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。銷售率具體詳見附表 ：項目銷售計劃與銷售收入測算表。項目前期費用為 萬元。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥 ”。表 18：項目資金來源表序號 項 目 資金(萬元) 比例1 自有資金 35, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 13, %4 總投資 54, %2 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表 ：《項目投資計劃表》 。根據(jù)上海住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。2 測算前提? 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。表 23：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標（以穩(wěn)健方案為測算基準）序號 項 目 指標 單位1 占地面積 26,468 平方米2 總建筑面積 52,936 平方米項目總投資 54,159 萬元34 項目經(jīng)營收入 72,655 萬元5 利潤總額 18,496 萬元6 稅后利潤 12,392 萬元7 投資利潤率（稅前） %8 投資凈利潤率（稅后） %9 財務(wù)凈現(xiàn)值 7,781 萬元10 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） %注：上表中為住宅銷售率為 100%、商業(yè)銷售率為 90%情況下的經(jīng)濟效益指標。九 可行性研究結(jié)論與建議1 擬建方案的結(jié)論性意見（1）項目地塊正在掛牌中本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地掛牌出讓正在進行中（2）項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金、項目銷售回款。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。樂觀方案可實現(xiàn)銷售收入 萬元。1 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。因此，我們以住宅銷售均價為 13500 元/平方米，商業(yè) 20220 元/ 平方米、進行項目的經(jīng)濟測算。 四 市場定位及項目評估1 項目定位a 客戶定位客戶主要面向徐匯區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。? 徐匯區(qū)內(nèi)交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值三 項目分析及評價1 地塊分析（1）項目位置項目位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西項目地塊四至如下：西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路東側(cè)：懷德路北側(cè)：唐山路圖 19 項目位置圖 （2）地形、地勢北側(cè) 東側(cè)：懷德路南側(cè)：昆明路（上海煙草集團公司）西側(cè)：許昌路項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。由高層組成，總戶數(shù) 208套。C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況? 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。500 萬—1000 萬元的企業(yè) 105 家，1000 萬元 —1 億元的企業(yè) 71 家，1 億元以上企業(yè) 1 家? 2022 年徐匯區(qū)創(chuàng)立了上海市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶徐匯 ，并新開辦了科技企業(yè) 519 戶 徐匯是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表 11：徐匯人口分布? 2022 年徐匯區(qū)戶籍人口數(shù)為 萬人，占上?？倯艏丝跀?shù)的％。? 購買力方面，由于近幾年上海的房價迅速增長，造成居民收入與房價的巨大差距，上海居民的購買力極弱。從表 8 看近 4 年上海的這一指標的平均值為 3 左右，遠低于 5。? 外來人口和城市化進程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求。這一指標可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟的膨脹情況。表 3：項目資金來源表序號 項 目 資金(萬元) 比例1 自有資金 35, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 13, %4 總投資 54, %(4) 項目綜合評價結(jié)論? 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴司提供有價值的建議。(2) 項目建設(shè)進度假設(shè)項目假設(shè)前期規(guī)劃從 2022 年 1 季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為2022 年 2 季度，竣工時間預(yù)計為 2022 年 3 季度，2022 年 4 季度銷售完畢，總建設(shè)周期為 年。再看上海近幾年的 GDP 增長率，2022 年的同比增長率為29． 15%，2022 年為 13．27%。(2) 上海市居民購買能力分析圖 3 上 海 房 價 與 人 均 可 支 配 收 入 比 較4房 價 收 入 比 (左 軸 ) 房 價 增 長 率 /收 入 增 長 率 (右 軸 ) 1995 19961997 19981999 20222022 20222022 20222022? 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在 67 的水平是比較合理的，我們從圖看，上海2022 年和 2022 年的房價收入比分別為 和 ，遠高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，近三年的平均值為 ，也是一個較高的狀況。(5) 需求分析表 8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米）指標/年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022住宅銷售面積536.31 6 2 1065.24 1243.33 1445.87 1681.48 1846.38 2224.47 3233.74 增長率 　%%%%%% %%%%圖 6上 海 住 宅 銷 售 面 積 及 其 增 長 率1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022單 位 (萬 平 方 米 )0銷 售 面 積 (左 軸 ) 增 長 率 (右 軸 )? 從 2022 年至 2022 年住宅的銷售速度增長極快， 2022 年的增長速度達到了 %，銷售面積為 萬平方米，2022 年由于受宏觀政策的調(diào)控，%，銷售面積為 萬平方米。(7) 市場小結(jié)? 從經(jīng)濟發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。2022 年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。C. 供求關(guān)系? 由于徐匯區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識徐匯”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn)(5) 徐匯內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征A. 區(qū)域概況及配套情況：? 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)位于徐匯西南邊，是徐匯區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。歷史價格 54007000 元/平米，現(xiàn)二手房價格為 1250013000 元/平米? 房型：兩房：100108 平米左右，三房：122148 平米左右? 主要客戶：只為煙草公司內(nèi)部職工購買? 項目優(yōu)勢：近學(xué)校、銀行、生活配套較齊全? 產(chǎn)品：實用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項目二：現(xiàn)代星洲城? 基本情況：小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 22 萬平方米，一期二期由 8 幢小高層、7幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價格為 650013000 元/平米，現(xiàn)二手房均價 12500 元/平米? 房型：（三期）兩房：1