【正文】 ）售樓電話：02785718188付款方式：一次性付款,銀行按揭占地面積：30000平方米建筑面積：180000平方米綠　化率：34%物業(yè)管理費：1元/平方米/月內(nèi)部配套：會所, 花園, 游泳池, 網(wǎng)球場, 停車場, 保安系統(tǒng), 健身中心, 水電, 煤氣, 有線電視, 寬帶入戶評價：福星?城市花園的成功是有非常特殊的指導意義的，從2020元/平方米（2002年度武漢住宅圴價）到3750元/平方米圴價，福星城市花園創(chuàng)造了2003年房地產(chǎn)市場最偉大的成功案例之一。物業(yè)信息物業(yè)類別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢武漢市西北湖路3－85號開 發(fā) 商：武漢東方萬豪地產(chǎn)有限公司 均　　價：5000元/平方米售樓處地址：武漢市西北湖路3－85號售樓電話：85856666，85858888付款方式：八成三十年主力戶型：5室3廳（320㎡）、3室2廳（180㎡）、3室2廳（160㎡）占地面積：容 積率：總 戶 數(shù)：386停 車 位：300多個周邊配套：中、小學：育才小學、中學，市六中　　　　　幼兒園：萬松園路幼兒園　　　　　商場：新世界百貨，SOGO，武廣，世貿(mào)廣場　　　　　郵局：萬松園路郵政支局 銀行：建行，交行，農(nóng)行，招行，商業(yè)銀行，民生，華夏，光大　　　　　醫(yī)院：同濟，協(xié)和，市一醫(yī)院，市六醫(yī)院　　　　其他：太子酒軒，香格里拉大酒店［天下名苑?城市星座］基本信息物業(yè)類別：商住兩用裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢長江日報路28號〔圖書大世界旁〕交通狀況：交通方便開 發(fā) 商：武漢天下置業(yè)集團有限公司 銷 售 證：武開管預售[2004]196號起　　價：2858元/平方米均　　價：3100元/平方米最 高 價：3638元/平方米售樓處地址：長江日報路28號〔圖書大世界旁〕售樓電話：02765651537，65657005付款方式：一次性付款,銀行按揭，八成三十年按揭主力戶型：3室2廳（㎡）、1室1廳（㎡）、3室2廳（㎡ ）、2室2廳（㎡）占地面積：4333平方米建筑面積：28000平方米內(nèi)部配套：保安系統(tǒng), 水電, 棋牌室，美容院，咖啡廳，健身房，網(wǎng)吧周邊配套：中、小學：天門墩中學，水湖小學，育才　　　　　商場：新世界百貨　　　　　醫(yī)院：新華醫(yī)院，兒童醫(yī)院，六醫(yī)院　　　　　其他：圖書大世界，長江日報社，圖書館，轉(zhuǎn)換層設(shè)大型空中花園［城市之光］城市之光位于漢口西北湖畔北湖西路，用地面積約21畝，總建筑面積44000余平方米。他們的身份主要是企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占60%）、城區(qū)原居民（約占20%）、小工商個體戶（約占20%）。年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個人月收入（包括灰色收入）都在3000元左右，家庭月收入5000元以上，首期（加裝修）至少能拿出20萬元；購房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：2500元/平方米以上；意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與復式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價主要在30—45萬，少數(shù)可支付45萬以上；購房心理：講究實用且大氣戶型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務。一類是商鋪經(jīng)營者。片區(qū)業(yè)態(tài)分布特點1）餐飲娛樂業(yè)依然為高利潤產(chǎn)業(yè)。營業(yè)面積在40005000平方米以上，經(jīng)營品種在5000—1萬種之間。商業(yè)利潤參考 主要商業(yè)物業(yè)價格對照表名目名稱 價格（元/平方米）福星城市花園 16000城市星座 500015800德潤大廈 13000萬達商業(yè)廣場 2700060000興城大廈 1000016000天梨豪園 9800萬松名門 20000東方帝園 1200013000安順佳園 700028000商業(yè)調(diào)查總結(jié)1）、本項目地處漢口火車站、竹葉山汽車城之間，北依發(fā)展大道，中貫以新華西路，交通便利，人流量大，具有區(qū)域商業(yè)中心的基本條件：交通、人流量、區(qū)域地段中心位置等。這附近坐落有武漢廣場、世貿(mào)廣場、泰合大廈、良友大廈等寫字樓。從客戶特點看，江北寫字樓市場主要由大企業(yè)驅(qū)動，而江南寫字樓市場則主要是由中小企業(yè)以及個人驅(qū)動。究其原因，商業(yè)區(qū)一般都是人流、物流最大的地方，而寫字樓希望處于人流、物流、信息流、資金流匯集地，又不受過度嘈雜的干擾。同時，目前推出的寫字樓與傳統(tǒng)意義上寫字樓有著明顯的差別：? 單體面積明顯減少，項目以較小規(guī)模入市；? 外立面偏向于居家型，走“商住”邊緣路線；? 幾乎都沒有正式的大堂；? 幾乎都取消了中央空調(diào)的配備；? 物業(yè)管理費用相對低；? 戶型向小面積發(fā)展?！敖鹑谝粭l街”價格下降原因主要是由于武漢市其他片區(qū)寫字樓價格較低導致兩者差距較大，從而其被迫降低租售價格以保證使用率。? 寫字樓開發(fā)投資出現(xiàn)了逐漸回流現(xiàn)象? 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動寫字樓建設(shè)? 健康寫字樓受到重視? 投資型項目潛力巨大? 市場有效供給在未來兩年內(nèi)比較少? 租賃型客戶居多武漢寫字樓市場發(fā)展預測1）、武漢這樣一個獨特的地理位置下，武漢的寫字樓市場應該是多方位發(fā)展的，在中央商務區(qū)發(fā)展的同時，又不可能強制性的壓抑區(qū)域性發(fā)展，從而導致武漢市寫字樓市場有其多元化的特點：武昌地區(qū)主要以“光谷”為旗幟，所以其寫字樓的各個方面都要以此為依托。4）、按照目前市場供應狀況來看，“商住樓”的價格在逐步上升，但是其現(xiàn)在即將接近最高點，因為按照性價比來分析，一般乙級寫字樓的價格和“商住樓”價格相當?？梢哉f2003年寫字樓價格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂將發(fā)生在甲級寫字樓物業(yè)，甲級寫字樓物業(yè)的租售價格將進一步下跌并向下——乙級寫字樓尋求支撐。→利用綠化帶與硬件等充分推廣“鬧市不鬧”規(guī)劃。? 科學的項目營銷系統(tǒng)。? 發(fā)現(xiàn)這些利用這些推廣本項目的投資概念，不單單是商鋪與寫字樓，還有住宅? 市政規(guī)劃的完善，本項目作為城市新中心的最后條件都將具備項目最大價值的發(fā)掘：1）、項目地段的稀確性——升值價值2）、營銷推廣的可塑性強——整合價值3）、區(qū)域潛在市場需求量——消費價值4）、產(chǎn)品規(guī)劃的合理性——產(chǎn)品價值5）、周邊配套的完善——人居價值6）、市政規(guī)劃的實施——商用物業(yè)價值第四部分 　 物業(yè)發(fā)展建議一、項目規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局原則：? 區(qū)域中心建筑群的標志性與形象代表性；? 與新華西路的有機融合及科學疏導，保障小區(qū)交通與小區(qū)外大交通環(huán)境的順暢及人流的引導；? 要求小區(qū)整體美觀，布局靈活而不凌亂、充分考慮商業(yè)面積（但不影響朝向）；? 與項目周邊科學的融合為一體，實現(xiàn)小區(qū)環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結(jié)合；? 綜合性物業(yè)的合理區(qū)分布局及相對獨立性，使商、住互不干擾；? 原則上的沿街“商”、靠里“住”規(guī)劃布局；? 樓體布局在保證合理間距的基礎(chǔ)上盡量集中園林與綠化面積；? 整個小區(qū)的統(tǒng)一標識感，整體感；? 建筑風格現(xiàn)代簡約，標識感強；住宅規(guī)劃1）、本項目住宅規(guī)劃建設(shè)總面積為302764平方米；2）、住宅規(guī)劃布局主要靠里面，營造安靜居家環(huán)境；3）、與小區(qū)商業(yè)、寫字樓物業(yè)相對的獨立性，體現(xiàn)本項目中高檔物業(yè)的檔次感；4）、符合健康住宅概念，要求充分的采光（保證每天日照時間）與通風；5）、整體“大盤”的形象規(guī)劃。商業(yè)部分規(guī)劃? 本項目所在路段（發(fā)展大道新華西路）商業(yè)氣氛相對較濃，商鋪投資回報率較高，本項目所在地將隨著本項目的建設(shè)形成一個新的區(qū)域商業(yè)中心；? 充分利用地段特點及項目規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)劃大型商業(yè)既配套項目本身又能帶動項目人氣，并能實現(xiàn)發(fā)展商最大限度的盈利；? 本項目所在地正處在江漢商業(yè)的“斷層”地帶，項目東南面是江漢乃至整個武漢市商業(yè)中心地帶，而以本項目所在地分界，“中心”以西、以北地帶基本沒有規(guī)模商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氣氛不濃；本項目規(guī)劃起點為“區(qū)域商業(yè)中心”，無疑是切入市場的契機；? 建議商業(yè)部分規(guī)劃為大型購物中心與專業(yè)商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的區(qū)域中心市場及填補全市范圍內(nèi)的市場空白；? 商鋪規(guī)劃分布在沿街，及沿小區(qū)規(guī)劃道路，形成商鋪區(qū)域網(wǎng)絡(luò)；整體商鋪面積約103169平方米。主力戶型為：四房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)，為了使戶型更具竟爭力，考慮每套加一個4－6平方米的多功能房。四、園林規(guī)劃與設(shè)計建議? 園林規(guī)劃與設(shè)計應考慮觀賞性與實用性的結(jié)合；? 重視細部的處理，體現(xiàn)人性關(guān)愛，尊崇業(yè)主思想；? 盡可能集中園林綠化面積，展示高尚物業(yè)概念；? 園林設(shè)計盡可能豐富多彩；? 園林規(guī)劃靠外以鋪裝為主，適當點綴一些小品，如音樂噴泉等；? 小區(qū)內(nèi)部的園藝景觀設(shè)計以綠地加行道樹為主，輔助以山水奇石，由于可用地少，應盡量起裝飾作用。 　6）、文化傾向　　目標客戶大部分為中青年齡段，他們身上既有中國傳統(tǒng)思想模式和對尚古精髓文化的認可，更主要的是有社會主義思想以及潛意識的商業(yè)模式的認可及追求。在綜合性價比較高的基礎(chǔ)上，每一個項目必然有它的獨特氣質(zhì)。1）、市場在激烈競爭中逐步成熟起來，同樣被市場長期培育后的消費者也逐步成熟了。該年齡段的客戶基本上為六十年代中至七十年代中出生的人仕，是九十年代以來事業(yè)有成的人士，但是其卻又不是那種非常在商業(yè)里面出名的人士，只是在自己的社交圈以及親朋好友之中比較出頭；同時目前又是武漢中擋房屋的主要消費群體；他們基本上文化素質(zhì)較高和社會閱歷比較豐富、分析能力強，有自己獨特的審美觀，容易接受新事物，追求自己喜愛的生活方式。第三期：以B地塊為主，　　　　其中：會所為：2500平方米。二、項目規(guī)劃數(shù)據(jù)：總用地面積：143320平方米總建筑面積：405933平方米其中：商服：103169平方米住宅：302764平方米按照整體規(guī)劃、分批開發(fā)的原則，建議將整個項目分成三期進行開發(fā)：第一期：以A地塊為主，占地面積:44450㎡總建筑面積：145020㎡其中：寫字樓：50400㎡商鋪：36000㎡地下室：7200㎡住宅：51680㎡建議：裙樓為商鋪，面積為7200平方米/層，地面五層，地下一層。? 干濕、潔污、動靜等分區(qū)明顯。? 科學的把握目標市場，發(fā)掘市場潛力。3）、鬧市居家的安全性；→安全周到的物管，先進的現(xiàn)代化智能安保設(shè)備，全封閉式的社區(qū)管理。我們認為，市場目前的缺口就是我們切入市場的入口，市場的成熟領(lǐng)域就是我們打入市場的基礎(chǔ)；另外地段的巨大的升值潛力將是本項目的“鎮(zhèn)山法寶”，如何有效的利用這一點是本項目贏得市場的關(guān)鍵點。在武漢光谷開發(fā)區(qū)建設(shè)及武漢經(jīng)濟得到空前發(fā)展的情況下，大量的成長型、服務類、IT類企業(yè)蜂擁而生，再一次使的寫字樓市場火暴起來，但是與以往不同的是，這次需要的并不是高檔的寫字樓，而是小戶、居家辦公型，隨之“商住樓”如火如荼的展現(xiàn)在武漢各個商業(yè)、商務區(qū)域。3）、短時間內(nèi)“市場需求與有效供給的矛盾”雖然不會得到體現(xiàn)，但是如果按照目前的開發(fā)進度計算，到2004年底，目前在建項目基本上可以入住，但是，其多數(shù)屬于“商住”形式的寫字樓，對于跨國機構(gòu)和大型財團企業(yè)來說，根本不是選擇的對象，而目前所謂的“成長型”企業(yè)等也都有一定的進展，他們同時也將改變自己的面貌，擠身于高檔寫字樓當中。但并非是寫字樓市場萎縮和倒退。當前，武漢市寫字樓除了瑞通廣場、建銀大廈等高端寫字樓月租金堅挺在每平方米80元左右的價位，中檔寫字樓的月租金基本徘徊在每平方米40元上下，與去年同期比較而言，整體價格是微漲的。市場供應甲級寫字樓面積表 金融一條街商圈 武廣商圈 中南商圈 江漢路商圈 其他 在建項目建筑面積 300，000 300，000 100，000 120，000 400，000 100，000空置率 40% 30% 20% 25% 25% 100%可供面積 120，000 90，000 50，000 30，000 100，000 100，000總可供面積 500，000目前武漢市甲級寫字樓可供應面積大約在50萬平方米左右，這些寫字樓雖然建筑年代稍微久遠，但是相關(guān)配套、硬件條件等都屬于甲級寫字樓檔次，同時其租賃價格處于甲級寫字樓當中的低檔價位。從寫字樓的市場價格來看，江北板塊價格高于江南板塊。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場到亞貿(mào)廣場段，商務區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端———洪山廣場之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。漢口商業(yè)中心地帶集中在建設(shè)大道——解放大道的國貿(mào)、武廣為代表區(qū)域，低端市場以漢正街為代表，電腦市場以前進電腦城為專業(yè)市場代表，精品街代表為萬松園國際品牌街，竹葉山的汽車交易市場，唐家墩的國美電器、工貿(mào)電器等電器專業(yè)市場……整體商業(yè)市場中心集聚在一起，而整個漢口商業(yè)中心往北、往西發(fā)展的第一站（目前的斷層線）就是本項目所處地段；漢口商業(yè)往該處滲透是發(fā)展的必然；本項目具備發(fā)展區(qū)域中心的契機。通常提供10個類別及5000個規(guī)格以上的商品。為吸引家庭購物，大賣場通常會提供部分增值服務或售后服務。像投資住宅一樣，哪兒的商鋪要開始銷售，這批人消息最靈。隨著居住區(qū)、寫字樓等的新建，除CBD、商業(yè)圈等商業(yè)熱點區(qū)域外，許多區(qū)域已經(jīng)日漸成熟，但與寫字、住宅相比，配套的商業(yè)區(qū)卻供應量極小，與市場的需求量成反比。年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆耍贁?shù)已成家的年輕人；25—55歲；經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個人月收入都在1500元左右，家庭月收入3000元以上，首期（加裝修）能拿出10萬元左右；購房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：20002500元/平方米左