【正文】 新華西路項目策劃方案目 錄 前 言……………………………………………………………02 第一部分 　市場環(huán)境概述………………………………………………………03 第二部分 　 片區(qū)市場調(diào)研………………………………………………………27 第三部分 　 項目分析……………………………………………………………68 第四部分　　物業(yè)發(fā)展建議………………………………………………………79 第五部分　　項目定位……………………………………………………………88 第六部分 　 價格定位分析………………………………………………………96 第七部分 　 推廣方略……………………………………………………………102 第八部分　　推廣費用預算………………………………………………………109 第九部分　　合作辦法及收費標準………………………………………………111 第十部分 　 附件…………………………………………………………………114 第一部分 市場環(huán)境概述　第一部分 市場環(huán)境概述一、2003年武漢經(jīng)濟狀況概覽：綜合：　　國民經(jīng)濟增長加速。初步核算，按可比價格計算，%，,為近6年來最高增幅。，%；，%；，%。按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值21460元。一、二、：：：：。 財政收入快速增長。，%，%，其中，%。，%。其中，%%?！　∈袌鰞r格總水平止跌回升。%。其中，%，%，%，%，%，%， %，%。%。%。原材料、燃料、%?！　趧泳蜆I(yè)工作有新進展?！　∪f人，%。，%。 農(nóng)業(yè)：　　2003年，全市以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收為目標，農(nóng)業(yè)保持了平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。，%。其中，,%；,%；，%；，%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。，%；，%；，%；，%。 生態(tài)林建設進一步加強。，%；，%；當年育苗面積2431公頃，%。畜牧、水產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。，%；，%；，%；，%；，%。 工業(yè)和建筑業(yè)：　　工業(yè)生產(chǎn)快速增長，對全市經(jīng)濟增長的貢獻提高。，%。其中全部國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)(即規(guī)模以上企業(yè))，%，%。其中，%；，%；，%。，%。重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)，%；，%。輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)由2002年的1：：?！　」I(yè)生產(chǎn)銷售銜接較好。%?！　」I(yè)經(jīng)濟效益進一步提高。%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入1240億元，%；利稅總額180億元，%，%?！　〗ㄖI(yè)發(fā)展加快。，%。，%。固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資加快增長，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。，%，增幅為1997年以來最好水平。其中，%；，%；，%?！　⊥顿Y的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。，%；第二產(chǎn)業(yè)投資168億元，%；，%。：：：：。%。，%，%?！　　≈攸c建設項目對全市的支撐作用增強。，%。武鋼二熱軋、普天工業(yè)園等項目竣工投產(chǎn)，東風本田汽車、神龍公司技改、武鋼二冷軋、亞東水泥、陽邏電廠三期工程、農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園等項目穩(wěn)步推進。房地產(chǎn)開發(fā)：　　房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值54億元，%。，%；，%，%； ，%，%。，%。商品房平均銷售價格為每平方米2072元。，%。國內(nèi)貿(mào)易：　　消費品市場保持活躍?？朔堑溆绊?，%。各行業(yè)中，%；，%；，%?！　∽》?、汽車、通訊等新的消費熱點持續(xù)升溫。，；限額以上批發(fā)零售貿(mào)易通訊器材類商品銷售額18億元，%。對外經(jīng)濟：　　外貿(mào)出口快速增長。全年進出口總額（海關(guān)口徑），%。其中，%；，%。　　利用外資取得新進展。，%。，%；全市累計批準三資企業(yè)4263戶，其中當年新批三資企業(yè)185戶。 對外工程承包和勞務合作保持良好勢頭。，%；當年新派各類勞務人員2316人，%。交通、郵電和旅游：　　交通運輸和郵電通信業(yè)保持穩(wěn)步增長。全年實現(xiàn)增加值302億元，%。　　交通綜合運輸能力不斷提升。，%。其中，%；，%；，%；，%。受非典影響，交通客運周轉(zhuǎn)量比上年基本持平， %。其中，%；，%；，%?！　∴]電通信業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展。，%。其中，%；電信業(yè)務 億元，%；移動通訊業(yè)務 ，增長23%。（含小靈通用戶），%，%；，%。 部。，%?！　÷糜闻涮自O施不斷完善。年末全市旅游景區(qū)（點）34家，其中4A級旅游區(qū)6家。旅游星級飯店113家，其中，五星級2家，四星級10家，三星級50家。共有客房13601間，床位25239 張。非典對旅游業(yè)影響較深。， %，其中：，%；港、澳、%。，%。國內(nèi)旅游人數(shù) ，%。， %。，%；國內(nèi)旅游收入152億元，%。金融和保險：　　金融業(yè)務運行穩(wěn)定。，%。其中，%。，%，存貸差有所縮小。，%。其中，%；，%；，%?！　【用駜π罾^續(xù)增加。 保險業(yè)快速發(fā)展。， %。其中，%；， %。， %。其中， %；，%。城市建設和環(huán)境保護：　　城市建設步伐加快。不斷加大城市基礎(chǔ)設施建設力度，城市供水、供氣、供電、公交等能力繼續(xù)增強，城市功能日臻完善?！　〕菂^(qū)自來水普及率100%。， %。，%。，%和 %?！　。?，%，%。年末空中航線153條，擁有公交線路205 條，公交客車1277輛，專線車4033輛，出租車12137輛?！　〕鞘猩鷳B(tài)環(huán)境進一步改善。全年中心城區(qū)植樹112萬株。全市擁有公園 26個，面積 公頃?！　∪曛卫砦廴驹?250項，限期治理老污染源 25 項，排污口整治43 項，噪聲達標區(qū)累計達到20片。 分貝， 分貝。，%，工業(yè)廢水排放達標率90 %，%。1教育和科學技術(shù)：　　各類教育進一步發(fā)展。加強教育資源整合，各類學校布局結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整。年末普通高校48所， 萬人， %；普通中等專業(yè)學校31所， %；普通中學 538所，在校學生 萬人， %；職業(yè)學校66 所， %；小學1269所， %；盲聾啞特殊教育學校9所，在校學生1348人， %；幼兒園621所， %。繼續(xù)教育發(fā)展較快。　　科技事業(yè)加快發(fā)展。至年末，全市已累計建成5 家國家級企業(yè)技術(shù)中心和50 家省、市級企業(yè)技術(shù)中心。全年科技部門實施的科技計劃項目185項，其中地方科技計劃項目65 項，國家級科技計劃項目120項。全市登記科技成果260項，評定市科技進步獎153 項，其中達到國內(nèi)領(lǐng)先和國際先進水平的成果104 項。全年專利申請3419件，授權(quán)專利1559件。技術(shù)市場交易日趨活躍，全年技術(shù)市場成交技術(shù)合同 2963項，%?！　「咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。年末，全市累計高新技術(shù)企業(yè)1751 家，累計民營科技企業(yè)3500家， %，民營科技企業(yè)當年實現(xiàn)技工貿(mào)收入280 億元， %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)當年實現(xiàn)產(chǎn)值556 億元。1文化、衛(wèi)生和體育：　　文化事業(yè)取得新發(fā)展。至年末，全市有文化館17個，公共圖書館17個，博物館16個，藝術(shù)表演團體16個。廣播電臺2個，節(jié)目13套，；電視臺2座，電視臺節(jié)目15套。%%。專業(yè)文藝持續(xù)繁榮，全年藝術(shù)表演團體創(chuàng)作并上演劇（節(jié)）目13臺，代表作品話劇小品《搭白算數(shù)》、雜技主題晚會《天地英雄間》演出效果反響熱烈。社會文化活動蓬勃發(fā)展，全年開展群眾性大型文化活動8項,攝影作品《夢里漢唐》、《生命之網(wǎng)》榮獲第八屆文化部群星獎金獎。文藝創(chuàng)作喜獲豐收，市文化系統(tǒng)新創(chuàng)作和演出的劇目獲省級以上獎202 項，其中，國家獎46項，省級獎156項。打造出兒童劇《我長大了》、楚劇《站花墻》、《小姑賢》，雜技《爬桿》、《單手頂》等一批有較大影響的文化精品。文博事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，武漢博物館的《武漢古代歷史陳列展》入圍2002年全國博物館十大陳列精品。新聞出版事業(yè)發(fā)展迅速。 億份、（張）。　　衛(wèi)生事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生管理體制改革取得新進展,藥品監(jiān)督管理新機制初步形成。年末，全市共有衛(wèi)生機構(gòu)3519個，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院1669個, ；，護師、。全年法定報告?zhèn)魅静】偘l(fā)病率為260人/10萬人，%，達到初級衛(wèi)生保健規(guī)劃目標比率為60%，開展社區(qū)衛(wèi)生服務單位比例為100%，食品衛(wèi)生監(jiān)督覆蓋率100%。　　體育事業(yè)穩(wěn)步推進。在國內(nèi)外的各項比賽中，全市運動健兒共獲得10枚金牌，2枚銀牌，4枚銅牌。全民健身活動進一步開展。群眾性體育運動廣泛開展，全年開展全市群眾性大型體育活動55次，成功舉辦了全國第五屆速度賽馬錦標賽，承辦了四國女足錦標賽、超霸杯全國足球決賽、中國國家足球隊和國奧隊與愛沙利亞國家隊足球?qū)官?、第五屆全國城運會男子自由式摔跤預賽等體育活動。競技體育取得新成績，在第五屆城運會上，我市運動員獲金牌7枚。 1人口、人民生活和社會保障：　　人口增長速度保持平穩(wěn)。，%。，%；， %。‰，‰，‰。凈遷移率 ‰。%。 　　城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。全年職工平均工資11719元，%；，%；農(nóng)村居民人均純收入3497元，%，%。受食品價格上漲、居民在外用餐消費增加等因素影響，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出的比重）略有上升。%。%，比上年上升1個百分點。年末，；。隨著收入的不斷提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費品擁有量明顯增加。、、。、?！　∩鐣Ｕ线M一步加強。年末，%；，%。養(yǎng)老金社會化發(fā)放率100%。，；。城鎮(zhèn)已全部建立了最低生活保障制度，，基本做到應保盡保?！　∩鐣＠聵I(yè)持續(xù)發(fā)展。年末,。，其中綜合性社區(qū)服務中心81個。二、2003年武漢市居民消費價格水平狀況：2003年，我市居民消費價格總水平扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩年下滑的局面,%。其中：%，%， 。從居民消費價格指數(shù)中的8個大類看，上漲的有5大類:食品、煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務、居住類，%、%、%、%%；下降的有3大類：家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品和交通和通訊，%、%%。2003年我市居民消費價格的基本走勢是：全年各月同比均保持上漲，%，2月份漲幅有所上升，%，3至4月份漲勢穩(wěn)定，%%。5至9月份漲幅有所趨緩，%、%、%、%%。10月份起，受部分食品價格上漲的影響，居民消費價格指數(shù)漲幅開始加快，%，11月份漲幅達到全年最高點，%，%。2003年居民消費價格變化的特點是：　　食品和居住兩大類商品價格上漲，是拉動2003年居民消費價格水平上漲的主要因素?！　□r菜價格仍然是影響消費價格總水平上漲主要因素。2003年居民消費價格總水平基本上每月都受鮮菜價格變化的影響，%。鮮菜價格上漲主要是因為氣候、節(jié)日和去年基期價格水平較低等多種因素的影響?！　∞r(nóng)副產(chǎn)品價格穩(wěn)中有漲。2003年糧食、油脂和肉禽的價格全面上漲，%、%%。其中：大米、糧食制品、植物油制品、豬肉、%、%、%、%、%%?！　?。一是今年部分建房及裝修材料價格上揚，如木材、%、%%；二是部分商品由于政策性調(diào)價，如民用水、民用電、液化石油氣和管道煤氣的價格，%、%、%%?！　　胺堑洹睂用裣M價格有影響但程度較小。2003年4月下旬突發(fā)的“非典”疫情，對我市居民消費價格的影響有兩方面：一是居民搶購防治“非典”的有關(guān)藥品和器具，短時期造成部分中藥材和食療配方中少數(shù)蔬菜價格上漲，5月份，%%。由于有關(guān)部門迅速出臺了平抑價格的措施，同時積極組織貨源，保證市場供應，穩(wěn)定了市場價格；二是“非典”一定程度上影響了相關(guān)行業(yè)消費價格的下降。%，其中，%%。綜合上漲與下降因素，“非典”對我市居民消費價格總水平的影響程度較小?！　〖彝ズ臀膴誓陀孟M品價格進一步下降。%%。其中，降幅較大的商品有洗衣機、電冰箱、空調(diào)器、熱水器和電視機、影碟機、照相機，%、%、%、%%、%、%。三、2003年四季度企業(yè)景氣調(diào)查分析今年以來，我市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的增長態(tài)勢，企業(yè)家們對當前的宏觀經(jīng)濟形勢和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況持積極樂觀的態(tài)度。據(jù)對全市八大行業(yè)420戶企業(yè)第四季度企業(yè)家問卷調(diào)查，企業(yè)家信心普遍增強，企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙創(chuàng)新高。企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟形勢判斷積極樂觀：四季度，，是今年以來的最高點。調(diào)查顯示：%的企業(yè)家對當前宏觀經(jīng)濟狀況持樂觀和較樂觀態(tài)度，表明企業(yè)家對我市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境信心增強。1）、八大行業(yè)信心指數(shù)均位于景氣區(qū)間。，仍排在各行業(yè)之首，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、上述三大行業(yè)處于較強景氣區(qū)間；住宿餐飲業(yè)、社會服務業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，、五大行業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)均在較為景氣區(qū)間（120點以上）運行。2）、股份有限公司、外商及港澳臺投資企業(yè)對我市宏觀經(jīng)濟環(huán)境信心增強。四季度，；，都在較高位景氣區(qū)間運行。3）、大型企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)持續(xù)走高，中小型企業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)有所提升。，；。在大型企業(yè)中，%的企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟環(huán)境持樂觀和較樂觀態(tài)度，對總體信心指數(shù)的提升起到了積極的推動作用。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚：四季度，企業(yè)經(jīng)濟運行總體質(zhì)量呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，，為今年來的最高點。縱觀今年四個季度的景氣指數(shù)變動（見下表）， 除二季度因受“非典”影響，第一、三和四季度的企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚，走勢趨于升，表明企業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長勢頭。 一季度 二季度 三季度 四季度總計 　　　　　　　 　 112 　　 　 工業(yè) 　　　　　　 　　 　　　 131 　　 建筑業(yè)　　　　　　 　 　　 　 交通運輸郵政業(yè) 　　　　 　　 　　　 118 　　 批發(fā)和零售業(yè)　 　 　　　 146 　　 房地產(chǎn)業(yè) 　　　　 　　 　　　 　　 社會服務業(yè) 100 　　　　　　　 信息計算機服務業(yè) 　　 　　 　　 住宿和餐飲業(yè) 　　　 118 　 　　 　　 1）、工業(yè)發(fā)展不斷加快，企業(yè)效益穩(wěn)步提高：四季度，作為我市經(jīng)濟主導行業(yè)的工業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，據(jù)最新景氣調(diào)查顯示，反映工業(yè)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況“良好”和“持平”的企業(yè)達近九成。從各項指標看：四季度工業(yè)企業(yè)訂貨充足，生產(chǎn)和銷售情況穩(wěn)定，效益良好，但原材料及能源購進價格居高不下，企業(yè)生產(chǎn)成本仍然較高，企業(yè)不斷加強管理，增強自身