【正文】 新華西路項(xiàng)目策劃方案目 錄 前 言……………………………………………………………02 第一部分 　市場(chǎng)環(huán)境概述………………………………………………………03 第二部分 　 片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研………………………………………………………27 第三部分 　 項(xiàng)目分析……………………………………………………………68 第四部分　　物業(yè)發(fā)展建議………………………………………………………79 第五部分　　項(xiàng)目定位……………………………………………………………88 第六部分 　 價(jià)格定位分析………………………………………………………96 第七部分 　 推廣方略……………………………………………………………102 第八部分　　推廣費(fèi)用預(yù)算………………………………………………………109 第九部分　　合作辦法及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………111 第十部分 　 附件…………………………………………………………………114 第一部分 市場(chǎng)環(huán)境概述　第一部分 市場(chǎng)環(huán)境概述一、2003年武漢經(jīng)濟(jì)狀況概覽：綜合：　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速。初步核算，按可比價(jià)格計(jì)算，%，,為近6年來(lái)最高增幅。，%；，%；，%。按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值21460元。一、二、：：：：。 財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。，%，%，其中，%。，%。其中，%%?！　∈袌?chǎng)價(jià)格總水平止跌回升。%。其中，%，%，%，%，%，%， %，%。%。%。原材料、燃料、%?！　趧?dòng)就業(yè)工作有新進(jìn)展?！　∪f(wàn)人，%。，%。 農(nóng)業(yè)：　　2003年，全市以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收為目標(biāo)，農(nóng)業(yè)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。，%。其中，,%；,%；，%；，%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。，%；，%；，%；，%。 生態(tài)林建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。，%；，%；當(dāng)年育苗面積2431公頃，%。畜牧、水產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。，%；，%；，%；，%；，%。 工業(yè)和建筑業(yè)：　　工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)提高。，%。其中全部國(guó)有及年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)(即規(guī)模以上企業(yè))，%，%。其中，%；，%；，%。，%。重工業(yè)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè)，%；，%。輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)由2002年的1：：?！　」I(yè)生產(chǎn)銷(xiāo)售銜接較好。%?！　」I(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高。%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入1240億元，%；利稅總額180億元，%，%?！　〗ㄖI(yè)發(fā)展加快。，%。，%。固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資加快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。，%，增幅為1997年以來(lái)最好水平。其中，%；，%；，%?！　⊥顿Y的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。，%；第二產(chǎn)業(yè)投資168億元，%；，%。：：：：。%。，%，%。　　　重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)全市的支撐作用增強(qiáng)。，%。武鋼二熱軋、普天工業(yè)園等項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，東風(fēng)本田汽車(chē)、神龍公司技改、武鋼二冷軋、亞?wèn)|水泥、陽(yáng)邏電廠三期工程、農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：　　房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值54億元，%。，%；，%，%； ，%，%。，%。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2072元。，%。國(guó)內(nèi)貿(mào)易：　　消費(fèi)品市場(chǎng)保持活躍。克服非典影響，%。各行業(yè)中，%；，%；，%?！　∽》?、汽車(chē)、通訊等新的消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫。，；限額以上批發(fā)零售貿(mào)易通訊器材類(lèi)商品銷(xiāo)售額18億元，%。對(duì)外經(jīng)濟(jì)：　　外貿(mào)出口快速增長(zhǎng)。全年進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑），%。其中，%；，%?！　±猛赓Y取得新進(jìn)展。，%。，%；全市累計(jì)批準(zhǔn)三資企業(yè)4263戶，其中當(dāng)年新批三資企業(yè)185戶。 對(duì)外工程承包和勞務(wù)合作保持良好勢(shì)頭。，%；當(dāng)年新派各類(lèi)勞務(wù)人員2316人，%。交通、郵電和旅游：　　交通運(yùn)輸和郵電通信業(yè)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)增加值302億元，%?！　〗煌ňC合運(yùn)輸能力不斷提升。，%。其中，%；，%；，%；，%。受非典影響，交通客運(yùn)周轉(zhuǎn)量比上年基本持平， %。其中，%；，%；，%?！　∴]電通信業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展。，%。其中，%；電信業(yè)務(wù) 億元，%；移動(dòng)通訊業(yè)務(wù) ，增長(zhǎng)23%。（含小靈通用戶），%，%；，%。 部。，%。　　旅游配套設(shè)施不斷完善。年末全市旅游景區(qū)（點(diǎn)）34家，其中4A級(jí)旅游區(qū)6家。旅游星級(jí)飯店113家，其中，五星級(jí)2家，四星級(jí)10家，三星級(jí)50家。共有客房13601間，床位25239 張。非典對(duì)旅游業(yè)影響較深。， %，其中：，%；港、澳、%。，%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) ，%。， %。，%；國(guó)內(nèi)旅游收入152億元，%。金融和保險(xiǎn)：　　金融業(yè)務(wù)運(yùn)行穩(wěn)定。，%。其中，%。，%，存貸差有所縮小。，%。其中，%；，%；，%?！　【用駜?chǔ)蓄繼續(xù)增加。 保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展。， %。其中，%；， %。， %。其中， %；，%。城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)：　　城市建設(shè)步伐加快。不斷加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，城市供水、供氣、供電、公交等能力繼續(xù)增強(qiáng)，城市功能日臻完善。　　城區(qū)自來(lái)水普及率100%。， %。，%。，%和 %。　　，%，%，%。年末空中航線153條，擁有公交線路205 條，公交客車(chē)1277輛，專(zhuān)線車(chē)4033輛，出租車(chē)12137輛。　　城市生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。全年中心城區(qū)植樹(shù)112萬(wàn)株。全市擁有公園 26個(gè)，面積 公頃?！　∪曛卫砦廴驹?250項(xiàng)，限期治理老污染源 25 項(xiàng)，排污口整治43 項(xiàng)，噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)累計(jì)達(dá)到20片。 分貝， 分貝。，%，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率90 %，%。1教育和科學(xué)技術(shù)：　　各類(lèi)教育進(jìn)一步發(fā)展。加強(qiáng)教育資源整合，各類(lèi)學(xué)校布局結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整。年末普通高校48所， 萬(wàn)人， %；普通中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校31所， %；普通中學(xué) 538所，在校學(xué)生 萬(wàn)人， %；職業(yè)學(xué)校66 所， %；小學(xué)1269所， %；盲聾啞特殊教育學(xué)校9所，在校學(xué)生1348人， %；幼兒園621所， %。繼續(xù)教育發(fā)展較快?！　】萍际聵I(yè)加快發(fā)展。至年末，全市已累計(jì)建成5 家國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心和50 家省、市級(jí)企業(yè)技術(shù)中心。全年科技部門(mén)實(shí)施的科技計(jì)劃項(xiàng)目185項(xiàng)，其中地方科技計(jì)劃項(xiàng)目65 項(xiàng)，國(guó)家級(jí)科技計(jì)劃項(xiàng)目120項(xiàng)。全市登記科技成果260項(xiàng)，評(píng)定市科技進(jìn)步獎(jiǎng)153 項(xiàng)，其中達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先和國(guó)際先進(jìn)水平的成果104 項(xiàng)。全年專(zhuān)利申請(qǐng)3419件，授權(quán)專(zhuān)利1559件。技術(shù)市場(chǎng)交易日趨活躍，全年技術(shù)市場(chǎng)成交技術(shù)合同 2963項(xiàng)，%?！　「咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。年末，全市累計(jì)高新技術(shù)企業(yè)1751 家，累計(jì)民營(yíng)科技企業(yè)3500家， %，民營(yíng)科技企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)收入280 億元， %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值556 億元。1文化、衛(wèi)生和體育：　　文化事業(yè)取得新發(fā)展。至年末，全市有文化館17個(gè)，公共圖書(shū)館17個(gè)，博物館16個(gè)，藝術(shù)表演團(tuán)體16個(gè)。廣播電臺(tái)2個(gè)，節(jié)目13套，；電視臺(tái)2座，電視臺(tái)節(jié)目15套。%%。專(zhuān)業(yè)文藝持續(xù)繁榮，全年藝術(shù)表演團(tuán)體創(chuàng)作并上演劇（節(jié)）目13臺(tái)，代表作品話劇小品《搭白算數(shù)》、雜技主題晚會(huì)《天地英雄間》演出效果反響熱烈。社會(huì)文化活動(dòng)蓬勃發(fā)展，全年開(kāi)展群眾性大型文化活動(dòng)8項(xiàng),攝影作品《夢(mèng)里漢唐》、《生命之網(wǎng)》榮獲第八屆文化部群星獎(jiǎng)金獎(jiǎng)。文藝創(chuàng)作喜獲豐收，市文化系統(tǒng)新創(chuàng)作和演出的劇目獲省級(jí)以上獎(jiǎng)202 項(xiàng)，其中，國(guó)家獎(jiǎng)46項(xiàng)，省級(jí)獎(jiǎng)156項(xiàng)。打造出兒童劇《我長(zhǎng)大了》、楚劇《站花墻》、《小姑賢》，雜技《爬桿》、《單手頂》等一批有較大影響的文化精品。文博事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，武漢博物館的《武漢古代歷史陳列展》入圍2002年全國(guó)博物館十大陳列精品。新聞出版事業(yè)發(fā)展迅速。 億份、（張）?！　⌒l(wèi)生事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生管理體制改革取得新進(jìn)展,藥品監(jiān)督管理新機(jī)制初步形成。年末，全市共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)3519個(gè)，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院1669個(gè), ；，護(hù)師、。全年法定報(bào)告?zhèn)魅静】偘l(fā)病率為260人/10萬(wàn)人，%，達(dá)到初級(jí)衛(wèi)生保健規(guī)劃目標(biāo)比率為60%，開(kāi)展社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)單位比例為100%，食品衛(wèi)生監(jiān)督覆蓋率100%?！　◇w育事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。在國(guó)內(nèi)外的各項(xiàng)比賽中，全市運(yùn)動(dòng)健兒共獲得10枚金牌，2枚銀牌，4枚銅牌。全民健身活動(dòng)進(jìn)一步開(kāi)展。群眾性體育運(yùn)動(dòng)廣泛開(kāi)展，全年開(kāi)展全市群眾性大型體育活動(dòng)55次，成功舉辦了全國(guó)第五屆速度賽馬錦標(biāo)賽，承辦了四國(guó)女足錦標(biāo)賽、超霸杯全國(guó)足球決賽、中國(guó)國(guó)家足球隊(duì)和國(guó)奧隊(duì)與愛(ài)沙利亞國(guó)家隊(duì)足球?qū)官?、第五屆全?guó)城運(yùn)會(huì)男子自由式摔跤預(yù)賽等體育活動(dòng)。競(jìng)技體育取得新成績(jī)，在第五屆城運(yùn)會(huì)上，我市運(yùn)動(dòng)員獲金牌7枚。 1人口、人民生活和社會(huì)保障：　　人口增長(zhǎng)速度保持平穩(wěn)。，%。，%；， %?！?，‰，‰。凈遷移率 ‰。%。 　　城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。全年職工平均工資11719元，%；，%；農(nóng)村居民人均純收入3497元，%，%。受食品價(jià)格上漲、居民在外用餐消費(fèi)增加等因素影響，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)支出的比重）略有上升。%。%，比上年上升1個(gè)百分點(diǎn)。年末，；。隨著收入的不斷提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費(fèi)品擁有量明顯增加。、、。、?！　∩鐣?huì)保障進(jìn)一步加強(qiáng)。年末，%；，%。養(yǎng)老金社會(huì)化發(fā)放率100%。，；。城鎮(zhèn)已全部建立了最低生活保障制度，，基本做到應(yīng)保盡保?！　∩鐣?huì)福利事業(yè)持續(xù)發(fā)展。年末,。，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心81個(gè)。二、2003年武漢市居民消費(fèi)價(jià)格水平狀況：2003年，我市居民消費(fèi)價(jià)格總水平扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩年下滑的局面,%。其中：%，%， 。從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中的8個(gè)大類(lèi)看，上漲的有5大類(lèi):食品、煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住類(lèi)，%、%、%、%%；下降的有3大類(lèi)：家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品和交通和通訊，%、%%。2003年我市居民消費(fèi)價(jià)格的基本走勢(shì)是：全年各月同比均保持上漲，%，2月份漲幅有所上升，%，3至4月份漲勢(shì)穩(wěn)定，%%。5至9月份漲幅有所趨緩，%、%、%、%%。10月份起，受部分食品價(jià)格上漲的影響，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅開(kāi)始加快，%，11月份漲幅達(dá)到全年最高點(diǎn)，%，%。2003年居民消費(fèi)價(jià)格變化的特點(diǎn)是：　　食品和居住兩大類(lèi)商品價(jià)格上漲，是拉動(dòng)2003年居民消費(fèi)價(jià)格水平上漲的主要因素。　　鮮菜價(jià)格仍然是影響消費(fèi)價(jià)格總水平上漲主要因素。2003年居民消費(fèi)價(jià)格總水平基本上每月都受鮮菜價(jià)格變化的影響，%。鮮菜價(jià)格上漲主要是因?yàn)闅夂颉⒐?jié)日和去年基期價(jià)格水平較低等多種因素的影響?！　∞r(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)中有漲。2003年糧食、油脂和肉禽的價(jià)格全面上漲，%、%%。其中：大米、糧食制品、植物油制品、豬肉、%、%、%、%、%%。　　%。一是今年部分建房及裝修材料價(jià)格上揚(yáng)，如木材、%、%%；二是部分商品由于政策性調(diào)價(jià)，如民用水、民用電、液化石油氣和管道煤氣的價(jià)格，%、%、%%?！　　胺堑洹睂?duì)居民消費(fèi)價(jià)格有影響但程度較小。2003年4月下旬突發(fā)的“非典”疫情，對(duì)我市居民消費(fèi)價(jià)格的影響有兩方面：一是居民搶購(gòu)防治“非典”的有關(guān)藥品和器具，短時(shí)期造成部分中藥材和食療配方中少數(shù)蔬菜價(jià)格上漲，5月份，%%。由于有關(guān)部門(mén)迅速出臺(tái)了平抑價(jià)格的措施，同時(shí)積極組織貨源，保證市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定了市場(chǎng)價(jià)格；二是“非典”一定程度上影響了相關(guān)行業(yè)消費(fèi)價(jià)格的下降。%，其中，%%。綜合上漲與下降因素，“非典”對(duì)我市居民消費(fèi)價(jià)格總水平的影響程度較小?！　〖彝ズ臀膴誓陀孟M(fèi)品價(jià)格進(jìn)一步下降。%%。其中，降幅較大的商品有洗衣機(jī)、電冰箱、空調(diào)器、熱水器和電視機(jī)、影碟機(jī)、照相機(jī)，%、%、%、%%、%、%。三、2003年四季度企業(yè)景氣調(diào)查分析今年以來(lái)，我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，企業(yè)家們對(duì)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況持積極樂(lè)觀的態(tài)度。據(jù)對(duì)全市八大行業(yè)420戶企業(yè)第四季度企業(yè)家問(wèn)卷調(diào)查，企業(yè)家信心普遍增強(qiáng)，企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙創(chuàng)新高。企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷積極樂(lè)觀：四季度，，是今年以來(lái)的最高點(diǎn)。調(diào)查顯示：%的企業(yè)家對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)狀況持樂(lè)觀和較樂(lè)觀態(tài)度，表明企業(yè)家對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境信心增強(qiáng)。1）、八大行業(yè)信心指數(shù)均位于景氣區(qū)間。，仍排在各行業(yè)之首，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、上述三大行業(yè)處于較強(qiáng)景氣區(qū)間；住宿餐飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，、五大行業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)均在較為景氣區(qū)間（120點(diǎn)以上）運(yùn)行。2）、股份有限公司、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)對(duì)我市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境信心增強(qiáng)。四季度，；，都在較高位景氣區(qū)間運(yùn)行。3）、大型企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)持續(xù)走高，中小型企業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)有所提升。，；。在大型企業(yè)中，%的企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持樂(lè)觀和較樂(lè)觀態(tài)度，對(duì)總體信心指數(shù)的提升起到了積極的推動(dòng)作用。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)：四季度，企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體質(zhì)量呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，，為今年來(lái)的最高點(diǎn)?？v觀今年四個(gè)季度的景氣指數(shù)變動(dòng)（見(jiàn)下表）， 除二季度因受“非典”影響，第一、三和四季度的企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，走勢(shì)趨于升，表明企業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 一季度 二季度 三季度 四季度總計(jì) 　　　　　　　 　 112 　　 　 工業(yè) 　　　　　　 　　 　　　 131 　　 建筑業(yè)　　　　　　 　 　　 　 交通運(yùn)輸郵政業(yè) 　　　　 　　 　　　 118 　　 批發(fā)和零售業(yè)　 　 　　　 146 　　 房地產(chǎn)業(yè) 　　　　 　　 　　　 　　 社會(huì)服務(wù)業(yè) 100 　　　　　　　 信息計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè) 　　 　　 　　 住宿和餐飲業(yè) 　　　 118 　 　　 　　 1）、工業(yè)發(fā)展不斷加快，企業(yè)效益穩(wěn)步提高：四季度，作為我市經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)行業(yè)的工業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)最新景氣調(diào)查顯示，反映工業(yè)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況“良好”和“持平”的企業(yè)達(dá)近九成。從各項(xiàng)指標(biāo)看：四季度工業(yè)企業(yè)訂貨充足，生產(chǎn)和銷(xiāo)售情況穩(wěn)定，效益良好，但原材料及能源購(gòu)進(jìn)價(jià)格居高不下，企業(yè)生產(chǎn)成本仍然較高，企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，增強(qiáng)自身