【正文】 應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個方面的地塊。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費(fèi)需求。因此，重慶主城區(qū)面積由原來的600平方公里放量為2737平方公里。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段?！拔迤敝钢胁?、北部、西部、南部和東部片區(qū)。收入是消費(fèi)和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購買能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費(fèi)需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此本項(xiàng)目具有較好的社會效益。:資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%，銀行貸款償還資金來源全部為當(dāng)?shù)刎斦Y金。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)　　　1總建設(shè)用地面積㎡2居住人數(shù)人7683總建筑面積㎡16347100%住宅建筑面積㎡13500全部為安置房商業(yè)面積㎡547可對外發(fā)售管理與公共活動用房㎡800底下車庫及設(shè)備用房㎡1500　4停車泊位個50　地面?zhèn)€10　地下個405容積率　　6綠地率％35　7建設(shè)工期個月15　二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入萬元5080　其中：自籌資金萬元1580 占總投資31%銀行貸款萬元3500 占總投資69%2銷售收入萬元438　3銷售稅金及附加萬元24　4利潤總額萬元—4666　 簡要結(jié)論本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。2000年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動了人均GDP的高速增長。居民購買能力受到一定影響。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動力不足。磁器口作為重慶的“歷史文化名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在510年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2006年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家4A級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。磁器口的“古”必然對周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場前景很好。場地內(nèi)無珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。C極端最低氣溫 176。（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為857平方米，東西長37米，南北向32米，均為30層高層建筑，各棟由兩排相對獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取2梯8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報告確定。設(shè)計(jì)依據(jù)1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （JGJ/T 1692）；（已過期）2）10kV及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005394）；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005794）（2001版）；4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005495）；5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）；強(qiáng)電設(shè)計(jì)1）電源 小區(qū)附近有一間10kV開閉所，可直接引入。5）防雷接地小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。小區(qū)共有住戶240戶，商業(yè)門面接近30多個。 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù) 序號名 稱單位數(shù)量備注1本地區(qū)氣象臺位置北緯(176。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級防火門，設(shè)備管井的門為丙級防火門，并設(shè)有明顯標(biāo)志?！跏彝庀澜o水系統(tǒng)水源：為城市自來水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管1條，管徑為150mm。車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū)，同時設(shè)置進(jìn)風(fēng)系統(tǒng),且送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的50%。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然接地體。門窗選用密閉性能好的塑鋼材料制品，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。另外，要同時妥善安排好綠化與地下管線的關(guān)系。結(jié)構(gòu)施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。5）揚(yáng)塵主要包括：土石方施工、現(xiàn)場攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運(yùn)輸、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生的易散落、易飛揚(yáng)細(xì)顆粒材料。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜連續(xù)工作，將會對周圍聲學(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們的反感，應(yīng)予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：①采用較先進(jìn)的、噪聲較小的施工設(shè)備，并加強(qiáng)維護(hù)和保養(yǎng)，以降低聲源聲級；②施工盡量在白天進(jìn)行；③將有固定工作地點(diǎn)的施工機(jī)械應(yīng)盡量設(shè)置在距居民區(qū)較遠(yuǎn)的位置，并采取適當(dāng)?shù)姆忾]和隔聲措施；④高、中考前半個月，禁止非搶險搶修且產(chǎn)生噪聲污染的夜間施工作業(yè)。通風(fēng)機(jī)等振動設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支、吊架，水泵基礎(chǔ)加減振墊。4）固廢生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。9 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 建設(shè)工期參考建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程度、施工條件和使用要求等情況，項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃按20個月控制（自2009年9月起計(jì)）。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、電梯）供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商（如商品混凝土、鋼材）進(jìn)行公開招標(biāo)確定。招標(biāo)時應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。（4）國家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費(fèi)類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。③貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)胤績r平均水平，約3500元/平方米。（1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價以動態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；（2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價在計(jì)算期內(nèi)的銷售價格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；（3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則；3．評價方法本項(xiàng)目的財務(wù)評價按新建項(xiàng)目的評價方法進(jìn)行效益分析和測算。 項(xiàng)目利潤□利潤總額利潤總額=項(xiàng)目總銷售收入開發(fā)成本銷售稅金及附加 =438508024=—4666萬元從以上評價結(jié)果可知，項(xiàng)目投資收不抵支，存在較大虧損。在項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)選擇合理的施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，并采取恰當(dāng)?shù)陌踩雷o(hù)措施，將負(fù)面影響降低到最低程度；與所在地區(qū)政府保持暢通的溝通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上可行。建設(shè)新城區(qū)還是“富民”、“惠民”,改善民生的需要。交通、住房、就業(yè)、醫(yī)療、教育等各方面的壓力,改善老城區(qū)的人居2010安置農(nóng)民的利益。符合國家建設(shè)社會主義新農(nóng)村,提高人居環(huán)境水平的政策同時,該項(xiàng)目建改善農(nóng)民居住條件,提升失地農(nóng)民的生活質(zhì)量,保護(hù)其合法權(quán)益,加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐。區(qū)建設(shè)中解決失地農(nóng)民拆遷安置問題的重要舉措,是保障新城區(qū)城市了政府“以人為本,謀利于民,還利于民,造福于民”的執(zhí)政理念和農(nóng)民安置工作,力爭把農(nóng)民拆遷安置小區(qū)工程打造成老百姓的滿意工一。銀行貸款償還資金來源全部為當(dāng)?shù)刎斦Y金。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。 社會效益主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象；提升市民的人居質(zhì)量；增加社會有效需求，促進(jìn)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！豕こ探ㄔO(shè)投資5028萬元□期間費(fèi)用52萬元，其中：管理費(fèi)用39萬元，營銷費(fèi)用13萬元。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(包括建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元)，工程建設(shè)其他費(fèi)用1670萬元(包括拆遷安置費(fèi)用856萬元，前期費(fèi)用814萬元)，預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。根據(jù)重慶市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個磁8地塊拆遷安置成本約3800萬。主要對本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測算，并對項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地拆遷安置費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。 招標(biāo)信息發(fā)布根據(jù)原重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會貫徹國家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時在指定的報紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。2011年4月底驗(yàn)收投入使用。具體如下:行政管理人力資源管理會計(jì)核算財務(wù)審計(jì)前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部技術(shù)研發(fā) 項(xiàng)目人員配置項(xiàng)目部是由公司組建并領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。污水處理工藝流程：生活污水→沉砂隔油池→厭氧酸化池→二級生物濾池→過濾池→達(dá)標(biāo)排放。4)固廢施工期應(yīng)對固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲存、運(yùn)輸、利用、處置的全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。主要為生活廢棄物。3）廢氣包括各類燃料動力機(jī)械作業(yè)時排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚(yáng)塵。項(xiàng)目區(qū)主要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開發(fā)成城市用地。燈具選用