【正文】 38 第六章 項目實施計劃 43 第一節(jié) 項目實施計劃編制原則 43 第 七 章 項目組織、經(jīng)營與管理 44 第一節(jié) 項目組織 44 第二節(jié) 項目 管理 45 第三節(jié) 項目 招標 46 第 八 章 投資估算與資金籌措 48 臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 2 第一節(jié) 概述 48 第二節(jié) 費用組成明細 48 第三節(jié) 資金籌措與使用計劃 50 第九章 還款來 源分析 51 附：關(guān)于設(shè)立 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 為省級 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的批復(fù) 附： 江陰臨港新城開發(fā)建設(shè)有限公司營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件） 附：江陰市人民政府“關(guān)于同意江陰市夏港鎮(zhèn)受讓國有土地使用權(quán)的通知” 附： 國有土地使用權(quán)證：澄土國用（ 20xx）第 11522 號 附：江陰市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件書：澄規(guī)條設(shè) [20xx]56號 附：江陰發(fā)改委關(guān)于 “ 江陰市夏港鎮(zhèn)人民政府新建安置房項目的立項批復(fù)” 附：江陰環(huán)保局關(guān)于“ 金江花園拆遷安置房工程 環(huán)境影響 報告的批 復(fù) ” 臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 3 第一章 總論 第一節(jié) 項目概要 項目名稱： 臨港新城金江花園 拆遷安置 工程 投資主體： 江陰臨港新城開發(fā)建設(shè)有限公司 建設(shè)規(guī)模：土地面積 畝 ，總建筑面積 105000 平方米 投資總額： 萬元 貸款金額： 20xx0 萬元 法人代表： 薛良 聯(lián)系地址： 江陰市臨港新城濱江西路 2 號 2 幢 212 室 聯(lián)系人：徐雁 業(yè)主網(wǎng)址： 聯(lián)系電話： 051086868302 第二節(jié) 江陰 臨港 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 概況 20xx 年 8 月，江陰市委、市政府出臺了《關(guān)于加快建設(shè)臨港新城的實施意見》，提出了打造臨港新城的奮斗目標。通過若干年的努力，將形成前景廣闊、服務(wù)區(qū)域的新港區(qū)，充滿活力、功能完 善的新商務(wù)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚、特色明顯的新產(chǎn)業(yè)區(qū)和環(huán)境友好、宜工宜商的新生態(tài)區(qū)，努力實現(xiàn)港口現(xiàn)代化、物流國際化、產(chǎn)業(yè)特色化、港城一體化，成為江陰臨港產(chǎn)業(yè)的集聚地、無錫 ―一體兩翼 ‖中堅強有力一翼、江陰的城市副中心。 社會變得更和諧了。轄區(qū)高效農(nóng)業(yè)面積達到 萬畝。 基礎(chǔ)建設(shè)成果突出。 規(guī)劃中的臨港新城 藍圖 一、規(guī)劃結(jié)構(gòu) （ 一 ） 、總體結(jié)構(gòu)與規(guī)模 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臨港新城目前的生活居住和產(chǎn)業(yè)建設(shè)基本以城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)沿江沿主要道路展開。城市建設(shè)用地為： 150 平方公里。 、港口物流區(qū) 1 期、 2 期 圍繞建立社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)模化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，加快建設(shè)物流載體平臺、公共信息平臺和企業(yè)平臺。 、臨港新城綜合區(qū) 總面積為 平方公里的綜合區(qū)位于申港和利港之間，并處于整個臨港新城的幾何中心。 、配套生活區(qū) 臨港產(chǎn)業(yè)配套生活區(qū)，整體布局于澄西大道以南。 結(jié)合水網(wǎng)、生態(tài)廊道、保留的農(nóng)村宅基地形成生態(tài)綠地面積為： 平方公里。 中小學(xué)配建按照 ―整體規(guī)劃，適度集中，擴大規(guī)模，提高效益 ‖的原則進行配置和布局。用地約為： 公頃。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地 公頃。 鐵路 江陰市區(qū)內(nèi)有兩條鐵路穿越，即：新長鐵路和鎮(zhèn)南鐵路。 臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 15 蘆埠港東側(cè)主要用作生活岸線；同時控制 公里左右寬度的生態(tài)隔離帶。 城市主次干道系統(tǒng)與路網(wǎng)格局 本區(qū)主干道由 ―三橫六縱 ‖ 九條道路組成。公共汽車站點均設(shè)港灣式?？空尽Ｊ韪劢煌w系由鐵路 —疏港道 路網(wǎng) —水運組成。三是以建設(shè)揚子江路、無錫西干線、芙蓉大道等區(qū)域快速干道，澄西大道、亞包大道等城市交通道路及水運航道等為主要內(nèi)容的交通運輸工程。 臨港新城的 功能定位 是 ：產(chǎn)業(yè)集聚、特色明顯的新產(chǎn)業(yè)區(qū)，前景廣闊、輻射周邊的新港區(qū)，充滿活力、功能完善的新商務(wù)區(qū)，環(huán)境友好、宜工宜居的新生態(tài)區(qū)。堅持一手抓外源型經(jīng)濟，一手抓內(nèi)源型經(jīng)濟。深入貫徹黨的十六屆六中全會精神，以農(nóng)民增收為核心，以 ―三集中 ‖建設(shè)為抓手，以華西經(jīng)驗為表率，按照 ―生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主 ‖的要求，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。堅持民主法治，促進社會公平正義。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 15 萬元，財政收入達到 37 億元。 20xx 年，港口貨物吞吐量達到 1億噸，外貿(mào)吞吐量達到 20xx 萬噸，集裝箱吞吐量達到 100 萬標箱。 ——貢獻目標。 ―五廊 ‖即 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 南部農(nóng)田與山脈為生態(tài)主廊道，向長江延伸發(fā)展出 4 條綠化走廊，將 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 自然劃 分為 4 個組團。建設(shè)機械、裝備工業(yè)園。 港口綜合物流園區(qū)。 按照 ―以港興城、港以城興、港城共榮、互動發(fā)展 ‖的要求，加快城市化進程，拉開新港城骨架，提升新港 城綜合功能。加快有線電視網(wǎng)雙向數(shù)字化改造，全面完成模擬電視向數(shù)字化整體平移。創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)模式，初步 建立新城建設(shè)和發(fā)展的有效機制。 目前， 臨港新城 已 啟動實施《 20xx—20xx 三年行動綱要》，全面推進新港區(qū)、新園區(qū)、新城區(qū)聯(lián)動發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，努力打造區(qū)域經(jīng)濟的增長 點 、臨港產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城市發(fā)展的副中心。加快發(fā)展以港口物流及其配套產(chǎn)業(yè)為重點的 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，港口集裝箱吞吐量達到 100萬標箱，基本確立區(qū)域性現(xiàn)代化中轉(zhuǎn)樞紐港地位， ―7+1‖港口發(fā)展體系初步形成；中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)配套功能基本完善，保稅物流中心的物流配套功能基本形成，長江港口綜合物流園區(qū)全面提升等。 金江花園拆遷安置房工程 位于江陰 臨港新城新夏港社區(qū)內(nèi) ， 具體位置在毗陵路南、芙蓉大道北、夏南路東、夏 東路西， 占 地 總 面積約 合 畝， 總建筑面積約 萬平方米 ， 總投資約 億元 。 第五節(jié) 可行性研究內(nèi)容 本可行性研究的主要內(nèi)容如下： 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入 分析； 資源開發(fā)及綜合利用 分析； 節(jié)能方案分析； 環(huán)境和生態(tài)影響分析； 項目實施計劃、組織、經(jīng)營與管理分析； 項目建設(shè)方案的確定及建設(shè)條件分析； 項目的投資估算 與資金籌措 ； 項目的 還款能力 分析； 臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 28 第 六 節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 編制可行性研究報告的主要依據(jù)如下： 《 20xx2020 年江陰城市總體規(guī)劃》， 江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院主編。 本項目建成后，由 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 安排 財政資金回購， 還款 有保證。打破地區(qū)分割，加快構(gòu)建 一個開放的大市場。 本項目 位于江陰市 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 新夏港社區(qū)內(nèi) ， 地理位置較優(yōu)越， 建設(shè) 用地周圍有一定的商業(yè)集中度，服務(wù)設(shè)施完善，道路交通便捷 。擬建項目符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，項目建設(shè)單位和擬建項目符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定。 珍惜和愛護土地資源，節(jié)約和集約土地利用，化解日趨緊張的資源短缺與經(jīng)濟快速增長的矛盾，以求得資源開發(fā)及綜合利用的最大效益化，是我們必須著力研究的重大課題。節(jié)約利用水資源。經(jīng)濟開發(fā)必須優(yōu)先考慮環(huán)境容量，選擇工業(yè)項目必須優(yōu)先考查污染排放指標，設(shè)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展準入門檻和清潔生產(chǎn)目標，從源頭防治污染，堅決改變先污染后治理、邊治理邊污染的狀況，強化規(guī)劃決策和建設(shè)項目對環(huán)境影響的評價監(jiān)督機制。繼續(xù)實施道路綠化、水系綠化、園林綠化、濕地保護等生態(tài)工程，加大綠化走廊、南部農(nóng)業(yè)用地等重 要生態(tài)功能區(qū)的環(huán)境保護，加快生態(tài)脆弱區(qū)的環(huán)境修復(fù)。在充分兼顧資源條件和環(huán)境承載力的情況下，項目 優(yōu)選 布局 方案 ，開拓建筑空間，適當控制強度 。 （ 2） 、優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，減輕墻體自重，采用高強鋼筋或高性能砼。 節(jié)水方案 嚴格控制供水系統(tǒng)的滲漏通病，減低管網(wǎng)漏損率。淘汰轉(zhuǎn)移落后產(chǎn)能，切實降低高耗能、高污染產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和比重。按 照生態(tài)功能區(qū)劃，推動經(jīng)濟社會與生態(tài)環(huán)境保護協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。積極開展環(huán)境管理體系和環(huán)境標志產(chǎn)品認證。 首先，從規(guī)劃設(shè)計節(jié)能 、 維護結(jié)構(gòu)節(jié)能和太陽能利用等方面體現(xiàn)能源利用新理念，保護生態(tài)環(huán)境。 廢水：建筑廢水一般呈弱堿性 、 且含有泥砂，施工現(xiàn)場必須設(shè)置沉淀池， 廢水 經(jīng)沉淀后排入污水管網(wǎng)處理。 只要采取上述措施，該項目不會對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響。集中成片綠地不小于 用地 總面積的 30%，充分發(fā)揮綠化在凈化美化、防塵防噪方面的功能，營造 金江 花園綠意盎然，空氣清新的生態(tài)環(huán)境。 該工程建設(shè)周期為 2 年，開工日期為 20xx 年 6月，竣工日期為 20xx 年 5 月。 公司下設(shè)規(guī)劃部、管理 部、工程建設(shè)部、物業(yè)管理部等職能部門，具有一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)個管理人才。項目管理模式中的各方 關(guān)系見下圖 72。為了適應(yīng)市場化運干什么機制的需用，企業(yè)將來斷進行管理創(chuàng)新（包括制度創(chuàng)新），這為項目管理資本主義國家屯良好的基礎(chǔ)。 項目實施過程中認真做好項目進度報告，通過項目進度報告的進度信息，對項目進展情況有所了解，針對報告所指 出的問題及時采取切實可行的解決辦法，并對可能發(fā)生的問題盡早采取預(yù)防措施。 建設(shè)項目排水體系按雨污分流制實施，清下水、雨水直接排入雨水管網(wǎng)，生活污水（ 86586t/a）以化糞池處理，接入污水處理廠集中處理達 GB1891820xx《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》表 1 二級標準后排放，其中 COD、 SS、氨氮排放量分別為 、 、 。綠化不僅調(diào)節(jié)空氣，維護生態(tài)平衡，而且美化環(huán)境、提升項目形象。不準亂堆亂放， 以免 影響環(huán)境和交通。 項目施工對環(huán)境影響分析 在項目建設(shè)施工中，機器設(shè)備運行產(chǎn)生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運輸裝卸揚起的粉塵以及建筑廢棄物等均對周圍生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響，應(yīng)分類控制。 三 、 環(huán)境影響分析及保護措施 臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 40 規(guī)劃設(shè)計對環(huán)境影響分析 實踐證明，項目規(guī)劃設(shè)計的成效往往決定生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣。推進區(qū)域供熱，限用燃煤鍋爐，改善空氣質(zhì)量，有效控制噪聲污染，加強生活垃圾和固體廢棄物的資源化、減量化和無害化處理，實現(xiàn)排污總量的逐步減少。 加強生態(tài)宣傳，提高全民環(huán)境保護意識，推進生態(tài)示范區(qū)建設(shè)，營造綠色開發(fā)區(qū)。本項目環(huán)境保護工作 接受 無錫市及江陰市環(huán)保部門的監(jiān)督，其生態(tài)環(huán)境保護的依據(jù)為： 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《建筑項目環(huán)境保護管理條例》國務(wù)院（ 98） 253 號令； 《大氣污染物綜合排放標準》 GB162971996； 《污水綜合排放標準》 GB89781996； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB30951996； 《城市區(qū)域環(huán)境質(zhì)量標準》 GB30961993。 （ 5） 、認真執(zhí)行建筑節(jié)能標準，積極采用節(jié)能新技術(shù)、新工藝及新材料，用于項目的墻體材料、保溫材料、門窗部 位 、采暖空調(diào)系統(tǒng)及照明設(shè)備均應(yīng)符合節(jié)能標準，并確保施工到位。 由建設(shè)部組織編制《建筑節(jié)能管理條例》 已經(jīng)實施 ，條例要求沒有驗明節(jié)能效率的房子將不準上市銷售。 三、資源利用方案及資源節(jié)約措施 本項目擬 建 用地面積 畝 。 ―十一五 ‖期間建成澄西污水處理廠和三利污水處理廠，擴建石莊、璜土污水處理廠。 20xx 年，每萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能能耗比 20xx 年下降 20%。臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 34 堅持合理用地、節(jié)約用地和集約用地，加快工業(yè)、人口和住宅 ―三集中 ‖步伐。房地產(chǎn)業(yè)主要消耗土地資源。 金江花園拆遷安置房工程 ， 規(guī)劃條件是： 容積率：≤ ，建筑密度：≤ 28%，綠地率：≥ 30%， 實際設(shè)計標準是：容積率 =，建筑密度 25%，綠地率 =%， 配套設(shè)施齊全，建筑質(zhì)量嚴格執(zhí)行國家級行 業(yè)相關(guān)標準，節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保采用當今最科學(xué)、最有效的措施。要加快形成分工合作、各具特色的區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，努力使長三角成為新一輪國際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)轉(zhuǎn)移的首選承接地?！薄敖ㄔO(shè)社會主義新農(nóng)村的目標的 要求，可以概括為生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕，環(huán)境整潔，管理民主”。 本項目的建設(shè)，是 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 自身發(fā)展的需要 ， 同時也是完善市政公共設(shè)施建設(shè)與管理的一個重要環(huán)節(jié)， 是 江陰臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)臨港新城金江花園拆遷安置房 工程可行性研究報告 29 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套項目 ，為加快 江陰臨港經(jīng)濟 的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ) 。小區(qū)周圍 交通便利，