【正文】 ，制訂管理方案。隨著竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的逐步進(jìn)行，我方會(huì)隨即對(duì)已接管的項(xiàng)目有一個(gè)全面清潔開(kāi)荒的過(guò)程，待正式入駐時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的清潔工作會(huì)達(dá)到日常保潔標(biāo)準(zhǔn)。工程前期介入時(shí)間表工程管理進(jìn)度細(xì)覽項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間人員工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)勘察了解，熟悉配電設(shè)施、機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況等。 組織結(jié)構(gòu) 保安部部長(zhǎng)乙班乙班甲班 人員及配備預(yù)算（1）月工資成本及福利費(fèi)：部長(zhǎng)：1人1500元/月=1500元/月班長(zhǎng)：2人850元/月=1700元/月保安員：34人750元/月=25500元/月福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額的14%、2%、%%計(jì)算。優(yōu)勢(shì)： 文化市場(chǎng)宣傳優(yōu)勢(shì)：A高校優(yōu)勢(shì)三環(huán)物業(yè)管理公司的不僅承管著近萬(wàn)人入住的武大學(xué)生公寓，同時(shí)還與華中科技大學(xué)、同濟(jì)醫(yī)科大，紡織學(xué)院、通信指揮學(xué)院保持著良好的關(guān)系，三環(huán)物業(yè)管理公司有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)把省出版文化城的出版文化的宣傳帶入各大高校。 海外文化事業(yè)投資、交流優(yōu)勢(shì) 三環(huán)物業(yè)管理公司可以利用海外友人的優(yōu)勢(shì)，為省出版文化事業(yè)進(jìn)行國(guó)際交流提供有力幫助，并為吸引外資合作提供有利條件。（二） 管理處助理 崗位人數(shù)：1人 直接下級(jí)：辦公室主管、工程部主管、客戶服務(wù)部主管、財(cái)務(wù)部主管、環(huán)境事務(wù)部主管。（四）辦公室管理員 崗位人數(shù)：1人 直接上級(jí)：辦公室主任 本職工作：負(fù)責(zé)會(huì)所日常工作，協(xié)助社區(qū)文化開(kāi)展。直接責(zé)任：（1）與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，定期進(jìn)行業(yè)主的回訪工作；（2）負(fù)責(zé)組織收集業(yè)主意見(jiàn)，并對(duì)業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行匯總分析；入住手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理，維修服務(wù)的受理登記。任職要求：大專以上學(xué)歷，財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)，熟悉操作辦公設(shè)備，辦事條理性強(qiáng)，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。（十） 維修技工崗位人數(shù)： 31人直接上級(jí)：工程主管本職工作：設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)，住戶的水電維修。（2） 進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，對(duì)任何破壞環(huán)境過(guò)失行為或損壞行為應(yīng)及時(shí)阻止，對(duì)不聽(tīng)勸告者，立即向主管報(bào)告。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并組織檢查和落實(shí)。四. 保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放。三. 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)施、設(shè)備和機(jī)房的整潔。三. 負(fù)責(zé)人員、材料、經(jīng)費(fèi)的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理工作。五. 每班按時(shí)巡視主機(jī)、冷卻水泵、冷卻水塔的運(yùn)行情況，并做好記錄。交接班管理規(guī)定一、 接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)工作崗位，按規(guī)定著裝、簽到，充分作好上崗前準(zhǔn)備。 設(shè)備、室內(nèi)環(huán)境是否清潔。七、 存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量，一個(gè)月采購(gòu)一次。八. 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。五. 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎。四. 發(fā)電機(jī)每星期空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大雨于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。四. 定期清洗系統(tǒng)的過(guò)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)道和水管道的通暢。六. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標(biāo)示牌。一. 管理組：1. 檢查項(xiàng)目：A. 內(nèi)務(wù)管理（含辦公室、員工宿舍）；B. 物品采購(gòu)和倉(cāng)庫(kù)管理；C. 文件、資料管理（含質(zhì)量記錄）；D. 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃及其他工作完成的情況；E. 檢查監(jiān)督情況（含夜間查崗）；F. 上周不合格的驗(yàn)證；G. 其他（視情況而定）。三. 中央空調(diào)運(yùn)行組人員在動(dòng)機(jī)停用期轉(zhuǎn)為維修組成員。配電室安全操作制度高、低壓配電室倒閘操作，必須在確保設(shè)備及人身安全的前提下，必須得到供電部門(mén)，主管行政單位的許可或按命令進(jìn)行，實(shí)行工作票制度。二. 維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。D. 抽檢部分設(shè)備試運(yùn)行，觀察其運(yùn)行情況；2. 檢查方法：A. 上述項(xiàng)目中A、C、D項(xiàng)每項(xiàng)抽三個(gè)；B. 其中B項(xiàng)按《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)》文中序號(hào)1—17每項(xiàng)抽查一個(gè)。二. 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能提供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。二. 在進(jìn)行電氣維修事維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。八. 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定一. 發(fā)電機(jī)房門(mén)平時(shí)應(yīng)上鎖。二. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。四. 經(jīng)常保持配電房地面以及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。三、 未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨意配制各機(jī)房鑰匙，機(jī)房設(shè)備間、工作間無(wú)人值守時(shí)，應(yīng)鎖好門(mén)窗，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。四、 交接時(shí)發(fā)生事故，或執(zhí)行重大操作時(shí)，應(yīng)由交班人員共同處理完畢后方可交接。二. 值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好個(gè)運(yùn)行組的設(shè)備故障情況登記，以及維修人員跟蹤記錄?？照{(diào)工崗位職責(zé)一. 空調(diào)工應(yīng)持證上崗，熟悉大廈空調(diào)系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數(shù)，能熟練操作空調(diào)主、副機(jī)設(shè)備。七. 負(fù)責(zé)各管理處和本部門(mén)計(jì)量器具的檢定工作。八. 協(xié)同供電局抄表員確認(rèn)用電總量，并進(jìn)行閱讀用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)。 ，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 。（2）負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理，訪客須憑有效證件進(jìn)行登記方可放行，參觀者須憑公司或管理處簽發(fā)的出入證方可進(jìn)入轄區(qū)。（十一）綠化園藝師 崗位人數(shù)：1人 直接上級(jí)：經(jīng)理助理 本職工作：負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化與保潔工作 任職要求：大專學(xué)歷以上，有職業(yè)資格證書(shū)，具有10年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)組織能力與管理能力。（3）負(fù)責(zé)轄區(qū)裝修審核、檢查、驗(yàn)收。（七）、客戶服務(wù)部管理員崗位人數(shù)：4人直接上級(jí)：客戶服務(wù)部主管本職工作：負(fù)責(zé)客戶接待，投訴、服務(wù)的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責(zé)任部門(mén)落實(shí)；建立客戶檔案；保管鑰匙，對(duì)外宣傳等。 任職要求：退伍軍人，駕齡5年以上，辦事條理性強(qiáng)，年齡在23—35歲之間。 直接責(zé)任：（1） 領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)員工完成公司內(nèi)部承包合同；（2） 協(xié)助制定管理處年度、月度工作計(jì)劃，經(jīng)審批后組織實(shí)施；（3） 負(fù)責(zé)轄區(qū)的治安、消防、綠化、維護(hù)、保潔等具體事務(wù)的管理工作；（4） 參與轄區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃及重大工程的指導(dǎo)與監(jiān)督；（5） 熟悉轄區(qū)情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系，根據(jù)業(yè)主的投訴意見(jiàn)責(zé)令責(zé)任部門(mén)及時(shí)制定糾正措施，并主持貫徹實(shí)施及結(jié)果驗(yàn)證；（6） 負(fù)責(zé)調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作；（7） 主持轄區(qū)各類款項(xiàng)的收支，督促有關(guān)人員帳目日清月結(jié)；（8） 協(xié)調(diào)本管理處與供水、供電及其他與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作；（9） 督導(dǎo)下屬完成各項(xiàng)工作；（10） 完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)。 直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)制定階段培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)各部門(mén)主管及管理員實(shí)施崗位培訓(xùn)；（2） 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施；（3） 參與轄區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃及重大工程的建議；（4） 熟悉轄區(qū)情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系，根據(jù)業(yè)主的投訴意見(jiàn)責(zé)令責(zé)任部門(mén)及時(shí)制定糾正措施，并實(shí)施；（5） 協(xié)調(diào)管理處各部門(mén)工作；（6） 負(fù)責(zé)轄區(qū)的突發(fā)事件協(xié)調(diào)或處理；（7） 完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)。 職能部門(mén)優(yōu)勢(shì)A 政府部門(mén)優(yōu)勢(shì)三環(huán)物業(yè)管理公司與省委、省政府、武漢市委、市政府，洪山區(qū)委、區(qū)政府保持良好的關(guān)系，在宏觀上能對(duì)省出版文化城的發(fā)展起著積極有利的因素。工資總資=12200x（1+%）=14335元/月服裝費(fèi)冬、夏各2套，冬裝350元/套，夏裝150元/套10x2（350+150）=10000元每月平攤服裝費(fèi)：833元/月。折合0. 26元/平方米/月 計(jì)1216800元（三年）建議此費(fèi)用由維修基金支付。運(yùn)行、配置/分配的簡(jiǎn)易性運(yùn)作的安全性和經(jīng)濟(jì)性系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。簽訂管理合同一星期2工程前期介入施工現(xiàn)場(chǎng)掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作勘察了解，熟悉配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況時(shí)，從物業(yè)管理角度，提出管理化建議。（2） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量方針：精心打造，細(xì)致呵護(hù)，永無(wú)止境。按照ISO9001質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定，以精簡(jiǎn)高效的運(yùn)行結(jié)構(gòu)，配備高品質(zhì)、高質(zhì)量人員提供配套齊全、服務(wù)完善的管理體系，確保省出版文化城所有人員舒適、安全的生活、辦公、經(jīng)營(yíng)與娛樂(lè)環(huán)境。三環(huán)物業(yè)管理公司與深圳金地物業(yè)管理公司攜手出擊，首先是為省出版文化城提供先進(jìn)完善的物業(yè)管理服務(wù)，樹(shù)立省出版文化城的亮麗品牌，其次為促進(jìn)與推動(dòng)武漢物業(yè)管理服務(wù)水平。具體措施與實(shí)施方案如下：a ：鑒于商場(chǎng)與寫(xiě)字樓的人流量及水、電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不同。 （1）品牌優(yōu)勢(shì)A 深圳金地物業(yè)管理公司及三環(huán)物業(yè)管理公司的聯(lián)合效益。緊急事件有：火災(zāi)、澇災(zāi)、大風(fēng)、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。清潔工作要注意使用藥劑的安全，藥劑不混合。（10）維修服務(wù)工程部按照維修服務(wù)程序履行職責(zé)，確保大廈設(shè)施得到及時(shí)的維護(hù)。（5）供電管理 管理公司依據(jù)供電管理程序，做好供電管理工作：A 負(fù)責(zé)保障用戶電源箱、供電設(shè)施、電器的正常運(yùn)行，值班人員根據(jù)倒閘操作規(guī)定進(jìn)行供電作業(yè)，嚴(yán)格執(zhí)行《變電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)定》進(jìn)行開(kāi)關(guān)操作，并作好《值班日記》。如物業(yè)管理?xiàng)l例、收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、供電、供水、供氣、通訊、通郵、垃圾清運(yùn)處理等等。主樓地下二層為停車場(chǎng)，停車泊位133個(gè)，綠化面積約為7千平方米。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，公司逐步總結(jié)和提煉出了圍繞“人性化管理”這一主線的物業(yè)管理新模式，如：“全委托管理”，“顧問(wèn)管理”、“代管”、“培訓(xùn)”等，并將其有效地運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐中。技術(shù)人員年齡結(jié)構(gòu)集中在2240歲之間。金地物業(yè)湖北省出版文化城物業(yè)管理方案一、 公司簡(jiǎn)介（一） 公司簡(jiǎn)況三環(huán)物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介三環(huán)集團(tuán)是集科、工、貿(mào)于一體的大型國(guó)有企業(yè)，擁有湖北三環(huán)股份有限公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國(guó)500強(qiáng)，武漢市100強(qiáng)中列前10名。公司的發(fā)展以三環(huán)集團(tuán)強(qiáng)勁的物業(yè)管理實(shí)力為依托，以深圳金地物業(yè)管理公司強(qiáng)大的技術(shù)力量作顧問(wèn)指導(dǎo)，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥柱。幾年來(lái)，公司所管理的物業(yè)得到有效保值和增值，先后被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”和“深圳市園林式、花園式小區(qū)”等。（二）主要服務(wù)過(guò)程的描述及其工作重點(diǎn)、注意事項(xiàng)根據(jù)管理模式的特點(diǎn)及管理方針目標(biāo)，管理處針對(duì)物業(yè)管理的主要過(guò)程制訂書(shū)面的程序和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，明確各項(xiàng)管理過(guò)程的流程、控制要求及應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。（2）交接驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司發(fā)出竣工驗(yàn)收通知報(bào)告后，由物業(yè)管理公司經(jīng)理任命組成驗(yàn)收小組。B 在正常電源停電或檢修時(shí)應(yīng)及時(shí)通知用戶，發(fā)電機(jī)立即供電，以保證用電安全； C 對(duì)管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)。對(duì)用戶提供維修服務(wù)，關(guān)鍵要做到：快速、合格、滿意。（15）綠化管理 綠化工作由綠化小組依據(jù)綠化管理程序?qū)嵤?，確保省出版文化城環(huán)境漂亮、優(yōu)雅。特別要注意六、七月份是武漢市的洪水期，應(yīng)提前做好小區(qū)電梯基站、地下設(shè)備房、地下車庫(kù)等的防洪工作。深圳金地物業(yè)管理公司是全國(guó)排名前茅的一級(jí)管理公司，委托的足跡遍布大江南北，每到一處，無(wú)一不留下榮譽(yù)與喝彩，三環(huán)物業(yè)管理公司是武漢本土化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中突出的一支新秀，兩家公司的各自最大優(yōu)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一定會(huì)為武漢物業(yè)發(fā)展注入新的血液，一定有最大的優(yōu)勢(shì)為省出版文化城物業(yè)管理服務(wù)作貢獻(xiàn)。我們將采取負(fù)一樓至四樓裝層表，寫(xiě)字樓整體裝表的原則。其中，三環(huán)物業(yè)管理公司作出了巨大的努力與犧牲，情愿為省出版文化城的發(fā)展作出三環(huán)物業(yè)管理公司最大的貢獻(xiàn)，在為其提高市場(chǎng)品牌的同時(shí)，也提高了我們?nèi)h(huán)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)品牌。提供完善的轄區(qū)服務(wù)，建立優(yōu)秀的轄區(qū)文化。（3） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)： A 顧客合理期望滿意率95%，三年內(nèi)達(dá)98%，每年提高1% B 小區(qū)入住兩年達(dá)到湖北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”要求，三年達(dá)到《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈》要求，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：a管理制度完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理；b 轄區(qū)的供水、供電、通訊、照明、中央空調(diào)、電梯、消防等公共設(shè)施完好；c 建筑完好無(wú)損；d 水電維修及時(shí)率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；e 轄區(qū)干凈衛(wèi)生；f 轄區(qū)內(nèi)綠化完好率98%，三年內(nèi)達(dá)到100%；g 轄區(qū)內(nèi)重大治安案件發(fā)生率為0；h 轄區(qū)內(nèi)車輛因管理責(zé)任丟失率為0；I 火災(zāi)發(fā)生率為0；J 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率為100%；K 業(yè)主投訴率不超過(guò)5%，投訴處理率為100%。進(jìn)駐至開(kāi)業(yè)3逐步完善制訂物業(yè)管理方案對(duì)圖書(shū)城深入調(diào)查研究，針對(duì)圖書(shū)城的特點(diǎn)，制訂管理方案并逐步完善進(jìn)駐至開(kāi)業(yè)4完善和制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度引入ISO9002質(zhì)量保證體系合同簽訂后進(jìn)行5物業(yè)驗(yàn)收和接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改辦理書(shū)面提交手續(xù)，做為遺漏工程備案。對(duì)建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。 公共設(shè)施設(shè)備平均年維修、材料費(fèi)a) 配電系統(tǒng) 2萬(wàn)/年b) 中央空調(diào)系統(tǒng)