房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究報(bào)告概述-文庫吧在線文庫
【正文】 的主觀意見對調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。 廣義的市場調(diào)查 廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對象，除了消費(fèi)者，還包括所有一切市場上的營銷活動(dòng)。 所謂“消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見”是指去調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。 觀察調(diào)查法 是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。 三、 市場調(diào)查的程序 一般而言，市場調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面： 初步調(diào)查 決定收集資料的方法 設(shè)計(jì)調(diào)查表 選樣 資料整理與分析 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論。同時(shí)對所有的假設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計(jì)劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節(jié)省進(jìn)一步的人力、物力和財(cái)力。 （2）原始資料的收集方法 能拿到適當(dāng)而充分的次級資料當(dāng)然是最理想而寶貴的。電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助辦法。目前，業(yè)內(nèi)的市場調(diào)查，大部分都忽略了市場調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。 ⑤ 注意問題的排列順序。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念悇e，更有利于錄入計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理。因此，報(bào)告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。 目前，最常應(yīng)用的動(dòng)機(jī)研究方法包括：聯(lián)句試驗(yàn)、完句試驗(yàn)、深度面談、集體面談與主題知覺實(shí)驗(yàn)法等。即在建立銷售路線、分析產(chǎn)品與營銷活動(dòng)的成績、測度市場占有率、分析產(chǎn)品與銷售人員的利潤、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。以何種形態(tài)設(shè)計(jì)（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢處理方法（防潮、復(fù)古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設(shè)施的安排等問題。一個(gè)優(yōu)秀的市場研究人員應(yīng)當(dāng)具備多方面的機(jī)能，包括統(tǒng)計(jì)技術(shù)的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領(lǐng)悟以及資料整理與取舍的機(jī)能等。 六、 市場調(diào)查人員的條件與素質(zhì) 在房地產(chǎn)的市場調(diào)查中，最長運(yùn)用的方法是詢問法與觀察法，但是，市場調(diào)查人員要做到很好地應(yīng)用這兩種方法，需要優(yōu)秀的培訓(xùn)和市場經(jīng)驗(yàn)。 努力上進(jìn)的精神 目前市場調(diào)查越來越得到重視，隨著市場競爭的激烈，市場調(diào)查人員的重要性已經(jīng)得到充分的肯定。 誠懇的態(tài)度和良好的人際關(guān)系 房地產(chǎn)的市場調(diào)查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到現(xiàn)場銷售人員的好感，必然會(huì)一問三不知，甚至獲得許多假的情報(bào)。 廣告研究 廣告是營銷強(qiáng)有力的工具，在房地產(chǎn)的市場營銷中，廣告預(yù)算總是占據(jù)了整個(gè)營銷成本的大部分，這些大量的投資是否能達(dá)到預(yù)計(jì)的效果是發(fā)展商最為關(guān)心的事情。 目前，中國的房地產(chǎn)營銷的歷史很短，業(yè)界對于市場調(diào)查與研究的認(rèn)識與理解尚處于初級階段，在這方面投入的費(fèi)用較少，需要引起發(fā)展商足夠的重視。只有通過對產(chǎn)品不斷的研究改進(jìn)，才能切合與滿足消費(fèi)者的需要。 銷售指數(shù)是市場分析的最基本工具，從銷售指數(shù)中，我們可以了解每一銷售區(qū)域的市場潛在需求量的百分比，將其余公司的總百分比進(jìn)行比較和分析后，就能夠發(fā)現(xiàn)公司市場營銷的薄弱環(huán)節(jié)，作為改進(jìn)營銷決策的參考。一般而言，消費(fèi)者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。因?yàn)榻^大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。 資料整理與分析 從被調(diào)查者處收集來的資料千差萬別，在編制調(diào)查報(bào)告自前，必須先進(jìn)性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。因此要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。 ② 問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡單通俗的文字。 ②觀察法 在銷售現(xiàn)場，敏銳的市場調(diào)查人員通過對現(xiàn)場布置，人潮來往，現(xiàn)
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