【正文】 業(yè)顧問與銀行確定首付金額并按《購房須知》明確告知客戶簽約所需資料現(xiàn)場銷控憑《商品房認購協(xié)議》及時將客戶認購信息錄入明源系統(tǒng)銷控審核簽字憑《認購確認單》、主產(chǎn)權人身份證復印件及銷控簽字，到打印區(qū)打印網(wǎng)上《商品房認購協(xié)議》《繳款通知單》營銷聯(lián)、《商品房認購協(xié)議》2份、《認購確認單》1份及相關復印件交由銷控歸檔一次性 按揭意向客戶填寫《銀行預審表》傳真給相關銀行核實客戶的資信狀況，并告之認購、簽約相關注意事項(包括認購協(xié)議及預售合同公示)帶領客戶選房并確定房源至控臺處領取《認購確認單》、《購房須知》財務前臺憑審核后的《房屋繳款單》收款登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，錄入客戶資料，填寫《商品房認購協(xié)議》并提交保存打印備注：客戶手上持有認購協(xié)議、購房須知、客戶收據(jù)原件各1份。填寫《南京市商品房預售合同》并提交保存打印打印完畢由置業(yè)顧問貼圖，并由現(xiàn)場銷控復核與客戶確認相關信息，由置業(yè)顧問指導客戶簽字蓋章。6. 若另有補充協(xié)議等須讓客戶簽字，一般與合同簽名一致。（3） 如果戶口本上戶主是爸爸，而合同上產(chǎn)權人是孩子和媽媽，那么除了戶口本首頁和孩子那頁要復印，媽媽那一頁也要復印。審核完畢，按規(guī)定蓋章，并按規(guī)定整理袋入合同袋中遞交打印專員錄入臺帳，進行合同確認,送鑒送房管局鑒證后，分類（開發(fā)商、銀行、客戶）歸檔注意事項： 簽后追加首付的，《繳款通知單》及收據(jù)復印件及時放入歸檔袋中； 毛坯房合同只須審核《商品房預售合同》、《物業(yè)合同》及《業(yè)主臨時公約》（根據(jù)各開發(fā)商要求而定）；具體注意事項詳見《認購簽約注意事項》。5. 若銀行沒有放款給開發(fā)商，客戶不予領取合同；領取合同由專人負責（根據(jù)各案場規(guī)定）。以下是換房的注意事項：1． 房屋備案前換房時，經(jīng)開發(fā)商總經(jīng)理同意后，直接在房地產(chǎn)網(wǎng)上撤銷原房認購協(xié)議或預售合同，打印新房號的認購協(xié)議及預售合同。2．退房客戶若收房時已領違約金，退款時需扣除違約金；若開發(fā)商退款幫其解壓的客戶，退款時注意扣除解壓款。10個工作日內(nèi)，憑收件單，繳納契稅，當日拿取產(chǎn)權證和他項權證 客戶從銀行拿取按揭資料，開取發(fā)票辦理入住手續(xù)開取發(fā)票自管產(chǎn)交易注意事項： 所需的材料：（1） 大產(chǎn)權證(開發(fā)商辦理)（2） 商品房現(xiàn)售合同（3） 身份證原件或戶口本（出生證明）及復印件（4） 登記申請表（開發(fā)商提供）（5） 發(fā)票原件及復印件（全款）（6） 若共有權人不能到場需提供委托書。購買二手房時，業(yè)主應在原戶主戶口遷出其住房后，方可辦理交易和戶口落戶申請手續(xù)，否則，公安機關不予受理購房入戶申請；還要根據(jù)南京當?shù)氐膽艏撸瓚艨诘闹毕涤H屬可以帶過來。第1頁，對照身份證錄入客戶姓名（合同確認單上有幾個姓名就要輸入幾個姓名）、地塊號、三個紅框都要在第一個打鉤、層高、保存當前頁。換手率計算公式改為以下計算公式：(認購協(xié)議撤銷和買賣契約撤銷中購房人姓名變更次數(shù)+認購協(xié)議到期自動撤銷次數(shù)) 247。 地塊的國有土地使用權；該宗地塊地號為＿＿。我市地名管理實行地名核準制，只有經(jīng)地名管理辦公室核準的地名方能作為法定地名使用。前言第四款列舉了兩個國家法律和兩個建設部規(guī)章，本合同正文部分的許多條款與這些法律法規(guī)的規(guī)定都有直接或間接的關系。四、該商品房的建筑面積＿＿平方米，其中套內(nèi)建筑面積＿＿平方米，共有共用分攤建筑面積＿＿平方米。第一款為填空加單選式，并引見兩份附圖。標的主體建筑的層數(shù)是指樓幢的自然層。同時，因房屋結(jié)構的復雜性，同一標的內(nèi)可能存在部分功能區(qū)層高與標準層高不一致，比如錯層結(jié)構、斜屋頂結(jié)構等，雙方當事人需在分層平面圖中的相應部位予以明確。第六款為填空式，內(nèi)容為商品房對應的土地使用權?！?】已設定在建工程抵押，抵押權人為＿＿，抵押登記部門為＿＿，抵押登記日期為＿＿。本條也是預售人權利瑕疵擔保義務的專用條款，其效果是保證本合同標的交付時，沒有其他第三人享有對標的物的合法追索權。附件5分兩部分，一是通知抵押權人的證明。該選項讓開發(fā)企業(yè)承擔雙倍賠償責任，在利益平衡上可以認為是向預購人的傾斜。第四條 計價方式與價款乙方預購該商品房以建筑面積計價，單價為＿＿元/平方米，總價款合計(大寫) ＿＿，(小寫) ＿＿，幣種為＿＿ 該總價款由下列款項構成：【√】房價款：＿＿元/平方米，合計＿＿元?！?】【注解】本條為填空加選擇加填空式，內(nèi)容為本合同的價格條款。雙方當事人尤其是甲方當事人應實事求是，合理分割裝修一次到位商品房的總價款，不然容易引發(fā)不必要的糾紛。在商品房預售階段，銀行發(fā)放貸款的日期一般不可能由當事人在簽訂合同時按日歷確定，預購商品房抵押貸款選項中的最后一段條文，是對乙方應當付款的日期和乙方實際付款的日期兩個時點的界定。當事人也可在第三個空白選項中另行約定違約金的計算方法，但不宜遠遠超過或遠遠低于甲方可能遭受的實際損失。不然，勢必影響甲方對合同標的的再處分，給甲方帶來額外的經(jīng)濟損失。　　第十條 房屋交付和接收手續(xù)　　一、該商品房具備第六條第二款約定的交付條件后，甲方應當在確定的交付日期前＿＿天，書面通知乙方辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。則收到交房通知書則以書面通知郵戳時間為準?！　　?】 甲方承擔整改責任，無整改的，由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，按本合同十八條處理?！　∷摹⒃撋唐贩拷桓逗螅撸呷諆?nèi)（應當不超過90日），甲、乙雙方應當共同申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。辦理土地證客戶至開發(fā)商處領到相關材料后自行辦理。新合同與老合同的差異如下：１、 新合同主文本總頁數(shù)30頁；２、 新合同主文本增加了附件５（121頁）；３、 新合同主文本及專用文本涉及到的附件有了細小修改；４、 預售合同中“甲、乙雙方的其它約定”增加以下內(nèi)容：本合同簽訂后，因市場變化等，造成商品房市場價格波動所產(chǎn)生的風險，由甲、乙雙方各自承擔；甲、乙雙方仍按本合同的約定執(zhí)行?！　　?】六、因一方過錯，導致本條約定的上列手續(xù)遲延辦理，經(jīng)對方催告后＿＿天仍未辦理的，過錯方應向?qū)Ψ匠袚铝羞`約責任：　　【 】按每遲延一天＿＿元計算，支付違約金。3﹪，大于或小于177。乙方解除本合同的，甲方應當自本合同解除之日起 30日內(nèi)退還乙方已付價款， ％計算支付利息。　　甲、乙雙方進行交接時，甲方明確告知乙方交付的商品房尚未取得第六條第二款約定的證明文件或尚未滿足第六條第二款約定的其它交付條件，乙方仍愿意接收該商品房的，視為雙方對房屋交付條件的變更。同時還應包括占《南京市建筑物配件停車設施設置標標準與準則》規(guī)定標準15%的業(yè)主共用機動車停車位。甲方對其保留產(chǎn)權的配套建筑可以以出售、出租等形式依法處分，但甲方或甲方權利的承受人不得擅自改變該配套建筑的規(guī)劃核定用途；若確需改變的，應當按照法律法規(guī)規(guī)定的或甲方于廣大業(yè)主約定的程序辦理相關手續(xù)。但權利人應當按規(guī)劃核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改變其用途。許多配建設施的建成時間往往遲于商品房交付時間，乙方行使本款約定的解除權時，可能商品房已經(jīng)交付，所以本款約定的處理辦法比第六條約定的處理辦法更加復雜。提示性選擇項分項按天計算甲方的違約金，甲方遲延建設多項配建設施的，按約定實行多項累計。對業(yè)主共用停車庫，需明確停車庫所在位置和總數(shù)量。 本條為選擇加填空格式，分三款。第七條 配套基礎設施和其他設施對甲方享有合同解除權，本款設計了兩個前提條件，一是甲方催告乙方付款，二是催告期滿乙方累積未付到期款達到約定比例，催告期和未付到期款的累積比例均由雙方自由約定。第一個選項以人民銀行公布的商業(yè)貸款基準利率為標準計算違約金。第一款內(nèi)容為付款方式和付款時間，第二款內(nèi)容為遲延付款的違約責任，第三款內(nèi)容為雙方約定的甲方解除合同的權利。甲方應在解除本合同＿＿日內(nèi)，將已收價款扣除乙方應當賠償?shù)慕痤~后退還乙方。貸款銀行按約發(fā)放貸款的，乙方實際向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方實際付款的日期。這時，本合同的部分其它條款將與當事人另行選定的計價方式不配套（比如第十一條第一款），當事人應另行制定補充條款予以必要的協(xié)調(diào)。 元/平方米，合計　　【 】【注解】　　第一款為填空式，內(nèi)容為定金的支付時間和金額。附件5為此以時間先后為序列舉了四個注銷抵押登記的時間點供雙方當事人選用，從邏輯上講，當事人在這里只能單選，不能復選。目前我市兩種抵押不能共存，因此簽訂本合同時不可能復選?！?】該商品房交付前注銷抵押登記。第七款為填空式，內(nèi)容為簽訂本合同時標的的直觀自然形態(tài)。參與共有共用建筑面積分攤的部位在商品房預售前開發(fā)企業(yè)已在我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)公示，本款引見的附件3 內(nèi)容一般應與公示內(nèi)容一致。第三款為填空式，內(nèi)容為標的用途和層高。套型及分層平面圖應當是標準各邊長尺寸的圖形，反映合同標的在樓層中的平面位置，各功能區(qū)的尺寸和相互銜接關系等要素。該商品房的土地用途為＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。 一、甲方預售給乙方的商品房（下稱該商品房）為上述《南京市商品房預售許可證》證載范圍中的＿＿號，該房號為【 】公安審定編號【 】工程暫定編號。商品房預售許可證是開發(fā)企業(yè)預售商品房最關鍵的合法性依據(jù)，直接決定商品房預售合同的效力?！咀⒔狻亢贤把圆糠职A售人的宗地使用權、商品房項目名稱、商品房預售許可和訂立合同的法律依據(jù)等四個方面內(nèi)容，概要說明了開發(fā)企業(yè)預售商品房的合法性。自本月1日起新批，除了溧水、高淳兩個郊縣以外的本市各區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，初次取得商品房預售許可證的商品房都必須使用該示范文本。合同確認書打印流程將合同送房產(chǎn)局送鑒之前，要先確認上傳，流程如下：◆ 查找到要送鑒合同的房號，如圖1所示，點擊合同確認，如圖2所示 ，按要求輸入合同確認號，密碼為該套房屋產(chǎn)權人的身份證號碼最后六位，提交打印即確認完畢！注：打印合同確認書時注意放紙的方向，以免批量打印錯誤。 點擊客戶管理，進入界面后點擊新增客戶，錄入客戶姓名、證件類別、證件號碼、聯(lián)系電話（紅底部分）保存。＊ 折盤再售審批由案場銷售經(jīng)理、開發(fā)商營銷部經(jīng)理、財務部負責人、分管副總審批。Ⅱ.如果開發(fā)商不愿讓房子在網(wǎng)上公示，也可以辦理“自管產(chǎn)”，但“自管產(chǎn)”必須等到房屋辦理了產(chǎn)權證之后才可以銷售。退房審批流程未簽約客戶退房認購階段退房流程:問明原因，勸說其不退，告之退房扣除定金陪同客戶到財務辦理退款手續(xù)，送客戶出門報備案場經(jīng)理或項目經(jīng)理處勸告成功口頭報備開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商處理意見執(zhí)行勸告失敗通知客戶可以退房，收集退房資料 ① ）帶領客戶填寫《退房申請表》同意不同意告之客戶定金不予返還，勸說其不退項目經(jīng)理簽字確認送走客戶并約定簽約時間及告