【正文】 業(yè)主花木栽培區(qū)，并鼓勵(lì)業(yè)主參加植物認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)； l 設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂，配以假山、流水，營(yíng)造文化氣息； l 宣揚(yáng)人類愛心，鼓勵(lì)飼養(yǎng)一些小動(dòng)物以增添生活樂趣； l 提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，并可代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證等特殊服務(wù)； l 開展名花異草及山、石、盆景的展銷，及提供養(yǎng)護(hù)顧問服務(wù)； l 花草樹木修剪成型，使之吻合雍華府典雅風(fēng)格和人文氣息； 168。 l “內(nèi)外結(jié)合，立體交叉，動(dòng)靜互補(bǔ)”的安保工作 對(duì)安全隱患處進(jìn)行重點(diǎn)防范，設(shè)置緊急求救電話。規(guī)劃電梯口前的場(chǎng)地，指定臨時(shí)材料堆放區(qū)和停車通道，使材料的運(yùn)送從東、北兩處進(jìn)入地下停車場(chǎng)，再通過電梯將材料運(yùn)送到樓內(nèi)。設(shè)備管理人員l 設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)；l 建立設(shè)備臺(tái)帳，掌握、記錄運(yùn)行情況 ；l 明確各責(zé)任人的崗位職責(zé)；名稱負(fù)責(zé)人主要工作職責(zé)專業(yè)設(shè)備維修主管對(duì)設(shè)備的保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督及指導(dǎo)，根據(jù)設(shè)備臺(tái)帳編制有關(guān)維修計(jì)劃。 七、商鋪管理雍華府南北分別為即將進(jìn)行步行街改造的工業(yè)八路和工業(yè)九路，如此有利的商業(yè)契機(jī)，再加之規(guī)范化的管理，一定可以提高雍華府商鋪的升值潛力。 更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；168。交互式物業(yè)管理與服務(wù)，提高物業(yè)管理附加值 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)突破門檻，實(shí)現(xiàn)“零距離”溝通。 方式培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容：發(fā)展與前景、網(wǎng)上看電影、炒股、現(xiàn)代化辦公、網(wǎng)上會(huì)議、收發(fā)電子郵件、網(wǎng)上可視電話、網(wǎng)上圖書館、資訊查詢；物業(yè)管理與網(wǎng)絡(luò)發(fā)展；電腦基礎(chǔ)知識(shí)；進(jìn)行實(shí)地的演示網(wǎng)絡(luò)工程師為責(zé)任人培訓(xùn)地點(diǎn)在會(huì)所資料準(zhǔn)備建立客戶便用工具配備業(yè)主電子郵箱；服務(wù)器的建立可以設(shè)立祥融物業(yè)網(wǎng)站域名的主頁，通過這個(gè)域名，上網(wǎng)便知是“祥融”的業(yè)主，達(dá)到廣泛宣傳招商地產(chǎn)，祥融物業(yè)管理公司的目的。 交易完成 s建立銀行網(wǎng)上信用體系； 由公司財(cái)務(wù)人員、網(wǎng)絡(luò)工程師具體負(fù)責(zé)與招商銀行設(shè)立該帳務(wù)交換系統(tǒng)程序。再現(xiàn)蘇州園林之風(fēng)范。但是他們時(shí)刻又處在我們的保衛(wèi)之中。應(yīng)在其服務(wù)專業(yè)上受到過正規(guī)的訓(xùn)練，在人員配置上我們將有計(jì)劃有意識(shí)的選用衛(wèi)生保健、酒店服務(wù)、健身美容，體育項(xiàng)目等各方面人才充當(dāng)服務(wù)人員，以保證我們服務(wù)的專業(yè)化水準(zhǔn)。第二節(jié) 主要人員配備1）管理處經(jīng)理姓 名丁桐力性 別男出生年月49．8學(xué) 歷大專工作簡(jiǎn)歷 曾任國(guó)營(yíng)4110廠銷售科科長(zhǎng)； 曾任深圳華達(dá)電子有限公司地探部副經(jīng)理； 曾任深圳華寧電子器材有限公司總經(jīng)理； 曾任祥融物業(yè)工業(yè)廠房管理處經(jīng)理； 現(xiàn)任祥融物業(yè)招商名仕花園管理處經(jīng)理； 98年取得物業(yè)管理上崗證； 98年獲得ISO9000內(nèi)審員證；素質(zhì)及特長(zhǎng)精通琴棋書畫，酷愛京劇藝術(shù)，曾多次獲獎(jiǎng)，熱愛花鳥蟲魚，藝術(shù)欣賞，品味高雅。 曾在海月管理處,負(fù)責(zé)小區(qū)入伙期具體工作。其組成及其服務(wù)分支如下： 智能化系統(tǒng) 安全服務(wù) 雍華一卡通 車輛服務(wù) 監(jiān)控中心 消費(fèi)服務(wù) 因此，入住雍華府的尊貴業(yè)主，只需擁有一張卡，記住一個(gè)電話，將高枕無憂。方便投訴、反映問題業(yè)主就管理服務(wù)上存在不滿意的地方，可拔打“雍華一線通”直接向管理人員提出投訴。168?！耙痪€通”還是信息的處理中心，資源的調(diào)配中心，通過其會(huì)更有效地處理管理處日常大小事務(wù)，同時(shí)也節(jié)省了資源，減少時(shí)間的花費(fèi)。代辦服務(wù)工作如此操作： A、實(shí)行制度化管理設(shè)專人專崗，明確職責(zé)與義務(wù)，做到責(zé)任有落實(shí)，失誤有擔(dān)當(dāng)。顧名思義，“代辦服務(wù)”只是一種委托與代理，服務(wù)能否順利 開展，還須服務(wù)下鏈的支持與協(xié)助，為此協(xié)調(diào)好服務(wù)承接方是代辦服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)公司作為專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，熟悉住宅的結(jié)構(gòu)、水電、布線等情況，有內(nèi)行的裝修技術(shù)人員，可以為業(yè)主把好質(zhì)量關(guān)，提供專業(yè)意見供業(yè)主參考，選出符合業(yè)主個(gè)性的裝修。另外，“一卡通”的實(shí)施還可以減少物業(yè)管理處人力資源的投放，從而降低了管理服務(wù)成本，最終受益的也是業(yè)主本身。這樣是從安全角度和私密性方面考慮的。其服務(wù)流程如下：車輛進(jìn)入掏卡道閘開啟、放行讀卡道閘關(guān)閉進(jìn)入停車場(chǎng)168。同樣， IC卡的會(huì)所消費(fèi)功能，可以選擇保留或限制。物業(yè)管理收費(fèi)基本上是由銀行托收，每月一清，若業(yè)主無故欠費(fèi)，且不能按時(shí)補(bǔ)交的，物業(yè)管理處有權(quán)也有能力對(duì)該類業(yè)主所持的IC卡的功能予以限制使用或停止使用，直到繳清有關(guān)費(fèi)用為止。商鋪 （1135平方米） 月4臺(tái)12月/年7,2003）辦公用品消耗人均月25元15人12月/年4,500員工培訓(xùn)費(fèi)用300元/年3人900日常社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用50元/戶臺(tái)16臺(tái)12月/年192,000房屋維護(hù)50元/戶月12月/年=655,824 ③高層 21,020平方米(3)，%；，%。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入雍華府是招商地產(chǎn)的一個(gè)精品杰作，祥融物業(yè)將充分運(yùn)用在招商海月花園的物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗(yàn)，圍繞“大地產(chǎn)戰(zhàn)略”，在雍華府的前期管理中，為開發(fā)商、業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，達(dá)到發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏”的目標(biāo)。（3）經(jīng)營(yíng)成本三年基本持平，控制成本方面公司規(guī)模效應(yīng)起到重要作用。并且，空置費(fèi)第一年只按50%，也間接影響經(jīng)營(yíng)收入。5年11,592見籌辦期投入預(yù)算開辦費(fèi)攤銷(308,225－64,400)元247。月1站4桶/站2次12月/年18,240清潔綠化（清潔外包）21000元/月12月月6個(gè)月+5人3000元/人小高層（21，020平方米） 會(huì)所消費(fèi)服務(wù)流程：進(jìn)入會(huì)所利用卡、讀卡機(jī)娛樂消遣消費(fèi)付帳讀卡輸入信息消費(fèi)結(jié)束168。如發(fā)生安全事故，可通過查詢儲(chǔ)存的歷史記錄，來確定安全事故的責(zé)任分擔(dān)問題。 車輛服務(wù)l 車輛自動(dòng)化服務(wù)； l 車輛安全服務(wù)；車輛自動(dòng)化管理是停車場(chǎng)管理的一大發(fā)展趨勢(shì)，不論從經(jīng)濟(jì)的角度還是安全的角度，它都有不可替代的優(yōu)勢(shì)。門崗服務(wù)門崗服務(wù)可使小區(qū)業(yè)主盡量免受外界打擾，一方面發(fā)展商可設(shè)置可視對(duì)講等硬件設(shè)施，避免物業(yè)管理人員面對(duì)面地與探訪人員接觸，同時(shí)可與每個(gè)業(yè)主在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行聯(lián)系；探訪人員進(jìn)入小區(qū)后，仍接受了小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)及保安人員的跟蹤。“雍華一線通”通過電話、網(wǎng)絡(luò)專線，配備高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精、知識(shí)面廣的服務(wù)人員，同時(shí)配以科技手段為業(yè)主提供各類資訊服務(wù)。服務(wù)的不足之處，通過信息的反饋，能進(jìn)行及時(shí)的改正，不斷提升服務(wù)質(zhì)素。 通過“‘雍華一線通”進(jìn)行代辦服務(wù)的咨詢，并盡可能在客戶服務(wù)中心設(shè)立“代辦服務(wù)專柜”，以便能急業(yè)主所需。家政服務(wù)家政秘書業(yè)務(wù)由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，由專職人員進(jìn)行作業(yè)，并且家政服務(wù)人員統(tǒng)一稱為“家政秘書”，要求統(tǒng)一著裝。另外，完善溝通渠道也體現(xiàn)祥融物業(yè)走規(guī)范化管理之路。方便業(yè)務(wù)咨詢作為物業(yè)管理人，我們將為廣大業(yè)主提供多種服務(wù)。其服務(wù)系統(tǒng)圖如下： 業(yè)主 雍華一線通服務(wù)一線通管理一線通一線式服務(wù) 客戶服務(wù)中心服務(wù)員 二、“雍華一線通”運(yùn)作流程 首接負(fù)責(zé)制 “雍華一線通”一天24小時(shí)開通，實(shí)行首接負(fù)責(zé)制，即接到業(yè)主的需求信息后，首接的服務(wù)員就是這一服務(wù)過程的責(zé)任者，其可調(diào)配相關(guān)的人力、物力和服務(wù)資源，給予業(yè)主及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三單元 “一線一卡”特色服務(wù)隨著物業(yè)管理水平的不斷提高與發(fā)展，平實(shí)而缺乏個(gè)性的常規(guī)服務(wù)已顯露出其局限與不足，時(shí)代呼喚能在此基礎(chǔ)上建立一種具有鮮明個(gè)性的全新的服務(wù)模式，以滿足顧客業(yè)主深層次的需求。4）工程維修部主管姓名郭亞東性別男出生年月73．11學(xué)歷大專工作經(jīng)驗(yàn) 曾任海月花園維修班班長(zhǎng)。因此管理者應(yīng)是各種藝術(shù)的愛好者，并且極具經(jīng)紀(jì)及組織才能。第四要求形象舉止俱佳，和善可親。同時(shí)管理處承諾的一卡通特色服務(wù)及區(qū)域電腦網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，要求管理者應(yīng)具備很強(qiáng)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的技能，還要求管理者熟練掌握電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。祥融物業(yè)歷來重視人才的挖掘、培養(yǎng)和使用，通過培訓(xùn)來提升全員質(zhì)素，通過未位淘汰制激勵(lì)員工敬業(yè)創(chuàng)新，通過崗位競(jìng)聘實(shí)現(xiàn)“能者上，平者讓，庸者下”的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。相關(guān)部門處理224。規(guī)?；芾?，降低經(jīng)營(yíng)成本按信息科技發(fā)展的方向與速度，不久的將來，信息化小區(qū)的建設(shè)啟動(dòng)會(huì)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而這個(gè)產(chǎn)業(yè)正是通過物業(yè)管理行業(yè)衍生出來的。其應(yīng)用主要有如下方面： 168。服務(wù)； l 提供商鋪裝修代管，代辦消防審批手續(xù)的服務(wù)； l 成立商務(wù)會(huì)，增強(qiáng)商務(wù)交流渠道，增進(jìn)商戶之間的溝通； l 建立商戶檔案及信息網(wǎng)，為商家提供商業(yè)信息把握良機(jī)； l 舉辦消防安全知識(shí)活動(dòng)，來提高消防安全的意識(shí)和技能； l 就商鋪裝修事項(xiàng)進(jìn)行宣傳，為經(jīng)營(yíng)者提供便捷的服務(wù)；第五節(jié) 網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)（Internet）的興起，B2B、B2C、C2C等信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式以及電子商務(wù)、電子休閑、遠(yuǎn)程醫(yī)療保健、遠(yuǎn)程教育等信息服務(wù)的不斷涌現(xiàn)，正悄然改變著傳統(tǒng)的服務(wù)方式。設(shè)備保養(yǎng)的“三檢兩養(yǎng)”制： Y 三檢：日檢、月檢、年檢； Y 兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專業(yè)保養(yǎng)； l 日檢：由責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，記錄日運(yùn)行情況； l 月檢：由維修主管協(xié)同責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)； l 年檢：品質(zhì)部設(shè)備主管、專業(yè)工程師對(duì)設(shè)備、資料、記錄進(jìn)行一次年度保養(yǎng)和檢查，確保記錄完整，設(shè)備運(yùn)行正常； l 大修保養(yǎng)：配合專業(yè)公司保養(yǎng)人定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行大維修保養(yǎng)； l 專業(yè)保養(yǎng)：專項(xiàng)的設(shè)施和設(shè)備由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)全面保養(yǎng)； 168。管理處將接受業(yè)主委托，只要一個(gè)電話我們將有專人為您操辦。入伙前的準(zhǔn)備階段 l 裝修宣傳 將《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊(cè)，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目。為此，除了發(fā)揮特有的“雍華一卡通”管理手段外，還加強(qiáng)硬件、軟件管理的最優(yōu)結(jié)合，進(jìn)行相輔式的管理。陶藝表演與“青青世界”聯(lián)合，定期在會(huì)所的清吧內(nèi)表演陶藝，有興趣的業(yè)主可以參與其中，欣賞著自己親手制作的陶藝品，品嘗著清吧里的清純美酒，享受著生活的優(yōu)悠與寫意。這種輕松活潑的活動(dòng)形式，不但可以增強(qiáng)少兒的環(huán)保意識(shí)，而且還體現(xiàn)了家庭的溫謦。 168。家政秘書服務(wù)顧客群分析表明，雍華府業(yè)主多為再次置業(yè)人士、高級(jí)白領(lǐng)和私營(yíng)企業(yè)主，他們都有較強(qiáng)的商務(wù)性。全方位地提供即時(shí)服務(wù)，免受外界干擾；168。調(diào)查表由公司直接在小區(qū)設(shè)點(diǎn)發(fā)放、收取。業(yè)主委員會(huì)成立的作用在于：l 管理處工作接受業(yè)主的監(jiān)督，確保管理服務(wù)的有效性；l 成為物業(yè)管理處與廣大業(yè)主溝通的橋梁；業(yè)主委員會(huì)籌建、運(yùn)作的具體步驟：序號(hào)時(shí) 間工 作 內(nèi) 容1入伙前半個(gè)月制定業(yè)主委員會(huì)成立程序及流程安排；完成業(yè)主委員會(huì)的宣傳資料的印制工作；2入伙時(shí)向業(yè)主發(fā)放業(yè)主委員會(huì)宣傳資料；向業(yè)主發(fā)放調(diào)查表，聽取業(yè)主對(duì)業(yè)主委 員會(huì)成立的意見和建議；3入伙裝修期間對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職能、意義等進(jìn)行宣傳；組織熱心業(yè)主成立小區(qū)義務(wù)監(jiān)察隊(duì)，對(duì) 小區(qū)入伙裝修期事宜參與管理；4入伙率達(dá)50% 組織選舉，成立業(yè)主委員會(huì)； 168。 投資者以投資為目的，買房不是為了居住，而是等待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)手盈利。由于區(qū)內(nèi)企業(yè)密度過高、環(huán)境欠佳，居所環(huán)境不盡如人意，而蛇口與之毗鄰，宜居的環(huán)境，便捷的交通將是閃亮的賣點(diǎn)。雍華府的會(huì)所設(shè)計(jì)、寬帶網(wǎng)布線似專為高級(jí)白領(lǐng)所作；典雅的鋼琴酒吧，香濃的咖啡廳，靜謐的溫書室，輕松的高速上網(wǎng)及寬帶多媒體的自如應(yīng)用，正是白領(lǐng)所追求的。 二次或三次置業(yè)人士多是“新蛇口”的歷史見證人，經(jīng)歷著“新蛇口”的成長(zhǎng)與繁榮。11有特色有個(gè)性的社區(qū)文化的形成，成為雍華府的內(nèi)在“靈魂”濃厚的文化氣息是小區(qū)的特有的個(gè)性，物業(yè)管理引導(dǎo)和營(yíng)造，來建設(shè)富有影響力和生命力的社區(qū)文化。第一節(jié) 管理目標(biāo)和服務(wù)承諾一、管理目標(biāo)：雍華府是招商地產(chǎn)在新世紀(jì)開元時(shí)精心奉獻(xiàn)的杰作，無論是市場(chǎng)定位、建筑理念還是設(shè)計(jì)施工，都比以往的物業(yè)提出了更高的要求。 雍華府是尊貴的卻又是樸實(shí)的，是開放的卻又是私密的，是規(guī)范的卻又是任意的。根據(jù)招商地產(chǎn)招標(biāo)書的要求，我們一次次地溶入未來雍華府的意境當(dāng)中?？梢哉f，雍華府是豪宅、是精品，是招商地產(chǎn)建筑的經(jīng)典。第二節(jié) 業(yè)主群體特征及需求分析通過周詳、細(xì)致的調(diào)查、分析，雍華府的業(yè)主類型主要有：他們不愛張揚(yáng)，入住雍華府，惟求得一份恬靜與悠閑；他們不喜歡被外界干擾，私密性的要求較強(qiáng)。雍華府確系他們理想的居所，一個(gè)放“心”的家。 雍華府宜居的環(huán)境，完善的配套，便利的交通，每每勾起他們置業(yè)的沖動(dòng)。那物業(yè)公司該為他提供什么服務(wù)呢？投資者的盈利取決于房地產(chǎn)的增值，而保證房地產(chǎn)的增值，其中一個(gè)因素就是物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，我們通過提升物業(yè)管理品牌的價(jià)值，為投資盈利提供一個(gè)較大的上揚(yáng)空間。計(jì)劃目標(biāo)審核制度計(jì)劃目標(biāo)審核批準(zhǔn)制度，是業(yè)主委員會(huì)在事前對(duì)物業(yè)管理公司的行為進(jìn)行控制的一種手段。 滿意度調(diào)查是物業(yè)管理公司階段性工作的總結(jié)與回顧，是廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處工作的評(píng)估，同時(shí)為進(jìn)一步挖掘業(yè)主潛在的需求提供有效信息，對(duì)提高物業(yè)管理服務(wù)水平起著重要的推動(dòng)作用?！安淮蚵?、不干擾、不公開”的服務(wù)意識(shí)貫穿于服務(wù)過程中； “一線一卡，盡享雍華”的特色服務(wù)是“私密性服務(wù)”的具體表現(xiàn)，所以“私密性服務(wù)”的具體內(nèi)容請(qǐng)參閱后文的特色服務(wù)項(xiàng)。有鑒于此，管理處將在會(huì)