房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理第15講-文庫吧在線文庫
【正文】 展。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)抵押貸款只占全部房地產(chǎn)抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產(chǎn)金融的長期系統(tǒng)風(fēng)險。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。由于預(yù)售房屋還沒有建成，所以金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的風(fēng)險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(抵借比)通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 對于商用房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預(yù)售籌措部分建設(shè)資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產(chǎn)抵押貸款承諾，即有金融機構(gòu)承諾，當(dāng)開發(fā)項目竣工或達到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑此長期貸款承諾，獲得短期建設(shè)貸款。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。 將周圍環(huán)境良好、交通方便、房屋設(shè)計建造質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、價格適中的商品房設(shè)定為抵押物，易于銷售變現(xiàn)，銀行因感到有安全保障而愿意接受。抵押率的高低也反映銀行對這筆抵押貸款風(fēng)險所進行的基本判斷。 抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。 9．1．5．2 在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權(quán)隨著證券的出售而從發(fā)行人轉(zhuǎn)移給證券投資者。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負債表中，因而這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)證券化。 中國房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，已經(jīng)令政府和社會各界越來越關(guān)注可能由房地產(chǎn)泡沫或過熱引發(fā)的金融風(fēng)險，出現(xiàn)了收緊房地產(chǎn)貸款的趨勢。 房地產(chǎn)投資信托(RealEstate lnvestmentTrusts，REITs)是指通過制訂信托投資計劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。但同時，房地產(chǎn)投資所具有的資金量大、回收期長的特點，使眾多社會閑散資金或個人投資者無法進入。如美國的REITs有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；所籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)；75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；至少有?5％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得等。 按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs。 9．1．6．3(2)市場價值穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資信托采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運作，以此贏得更高收益。 ％～50％ ％～60％ ％～70％ ％～80％ ，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型。 解 析：土地儲備貸款對象是對一級土地市場進行管理的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機構(gòu)和對一級土地進行開發(fā)的企業(yè)。 商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有（ ）。 金融機構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，通常要對抵押物的情況，按以下（ ）方面的要求進行審查確定： 解 析：權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬，是項目投資所形成的可分配利潤。 標(biāo)準(zhǔn)答案：正確 標(biāo)準(zhǔn)答案：正確 解 析： 三、判斷題: 權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 解 析：土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的50％～60％。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強的保值功能，不會因為通貨膨脹而受到損害，可以很好地抵御通貨膨脹。 這種靈活的股權(quán)交換，不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。據(jù)美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計，截止到2003年底，全美REITs的總市值達2242億美元，其中91．3％是權(quán)益型REITs。 9．1．6．2 作為購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，REITs的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)(公寓、超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等)和抵押資產(chǎn)，相應(yīng)投資的收入現(xiàn)金流主要分配給投資者，本身僅起到投資代理作用。 抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券(Mortgage—backed bonds)、抵押貸款傳遞證券(Mortgage pass—through securities)、抵押貸款直付債券(Mortgage pay—through bonds)和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(Collateralized mortgage obligations)。 第五，貸款風(fēng)險的承擔(dān)，包括違約風(fēng)險和價格風(fēng)險等。 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應(yīng)。 (3)合理確定抵押率。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1