房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理第15講-wenkub
2023-04-27 03:26:16 本頁面
【正文】 1．4．12001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)抵押貸款只占全部房地產(chǎn)抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產(chǎn)金融的長期系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 9．1．4 (2)土地儲(chǔ)備貸款 土地收購儲(chǔ)備制度的建立，有利于政府實(shí)施集中統(tǒng)一的土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)政府對土地一級(jí)市場的絕對壟斷，提高政府通過土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的能力和土地市場的透明度，促進(jìn)城市土地資源的有效利用和房地產(chǎn)市場與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。建立土地收購儲(chǔ)備制度，是我國土地管理部門為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變要求，促進(jìn)城市土地集約利用而進(jìn)行的積極探索。 (1)土地收購儲(chǔ)備制度 初始貸款費(fèi)用和利息是開 發(fā)商為使用建設(shè)貸款而付出的代價(jià)。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目是這種貸款的主要抵押物。 雖然開發(fā)后的熟地所創(chuàng)造的收入并不比毛地多，但它畢竟向土地的最終用途靠近了一步。 由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價(jià)值的50％～60％。 房地產(chǎn)開發(fā)可以分為土地購置、土地開發(fā)和建設(shè)三個(gè)階段。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。因此，在為房地產(chǎn)投資者提供債務(wù)融資的同時(shí)，提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資，是許多金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者希望選擇的方式。 和其它類型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以公開發(fā)行企業(yè)債券融通資金。除了銀行可以提供債務(wù)融資外，其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金等，也可提供債務(wù)融資。房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金過少，資產(chǎn)負(fù)債率過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。在美國，機(jī)構(gòu)投資者主要為養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、人壽保險(xiǎn)公司以及外國投資者。 根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托等類型，以后四種企業(yè)形式為主。 權(quán)益融資 房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。 隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開始實(shí)施抵押貸款證券化。 房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。 房地產(chǎn)資本市場 為此，不論是開發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理第15講 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資（上） 重點(diǎn)難點(diǎn)： 1． 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型 2． 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資的概念 3． 房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款的概念與特性． 9．1．1在房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候，房地產(chǎn)投資者(開發(fā)商或業(yè)主)自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。同時(shí)，商用房地產(chǎn)價(jià)值的提高，使得單個(gè)自然人無法提供全部權(quán)益資金。 這時(shí)，房地產(chǎn)市場和資本市場之間變得密不可分。 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資 當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動(dòng)項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，權(quán)益資金的融通方式也有所不同。 房地產(chǎn)權(quán)益資金傳統(tǒng)上主要是在私人市場融通。由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。 目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金很少，規(guī)模普遍偏小，主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，持有物業(yè)做長期投資的很少。9．1．2．2房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，債券利率相應(yīng)偏高，相應(yīng)的債券融資成本也比較高。 9．1．3依據(jù)貸款的用途，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又包括土地購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款等三種類型。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也有三類：土地(或土地使用權(quán)，下同)購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款。如果購買的土地是尚未開發(fā)的毛地或生地，則該比例還會(huì)進(jìn)一步降低。即便如此，為土地開發(fā)進(jìn)行融資仍然較為困難。 土地開發(fā)貸款通常對房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。金融機(jī)構(gòu)有時(shí)候還要求借款人提供別的擔(dān)保，例如用其它房地產(chǎn)做抵押，或者提供質(zhì)押或者第三方保證。建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或長期抵押貸款。 土地儲(chǔ)備貸款 土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。 當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時(shí)，還可同時(shí)申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。 目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80％，貸款期限最長不超過30年。購房者的個(gè)人信用評價(jià)不準(zhǔn)或開發(fā)商由于各種原因不能按期竣工，都會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)。 9．1．4．2 這樣，開發(fā)商就可以利用建設(shè)貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成后用借入的長期抵押貸款償還建設(shè)貸款，再用出租經(jīng)營收入來償還長期抵押貸款。采取這種方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資時(shí)，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進(jìn)行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平都有積極意義。 銀行在現(xiàn)場查勘時(shí)，除核實(shí)其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以確保其具有價(jià)值。對已辦理在建工程抵押的
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