房地產(chǎn)營銷與市場(chǎng)定位過程-文庫吧在線文庫
【正文】 產(chǎn)品的預(yù)售權(quán)。也就是說，由于付款方式的不同，房地產(chǎn)公司的利潤在當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表上可能體現(xiàn)不出，而體現(xiàn)在以后的財(cái)務(wù)報(bào)表上。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位目的是解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題，或者說是引導(dǎo)和適應(yīng)市場(chǎng)需求的差異化產(chǎn)品。例如，住宅產(chǎn)品究竟應(yīng)規(guī)劃為別墅或中等標(biāo)準(zhǔn)住宅?還是小型套房?各層相互關(guān)系如何?這個(gè)階段產(chǎn)品定位的目的在于使土地開發(fā)者能創(chuàng)造和增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，因此必須考慮下列因素：(1)相關(guān)城建法規(guī)的限制，例如容積率分配、樓層高度規(guī)劃限制、用途管制等。 市場(chǎng)定位是一個(gè)結(jié)合科學(xué)與藝術(shù)、客觀與主觀性質(zhì)的活動(dòng)，只有遵循系統(tǒng)性的步驟，選擇邏輯合理的研究方法，多專業(yè)獨(dú)特的創(chuàng)造力，才能發(fā)揮事半功倍的效果。也就是說房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位，是滲透到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營每個(gè)環(huán)節(jié)的一種策劃，而不是僅僅協(xié)助銷售工作的一個(gè)環(huán)節(jié)。定位的范圍，包括必須考慮的對(duì)象(例如土地權(quán)屬、目標(biāo)客戶群、相關(guān)機(jī)構(gòu)等)、事項(xiàng)(例如法規(guī)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等)、涵蓋時(shí)間(例如短期、或長期)、地區(qū)(例如區(qū)域、全國或國際)等。最后的階段即評(píng)估預(yù)選方案，以確定最佳方案及相關(guān)執(zhí)行計(jì)劃。政策法規(guī) 位置 功能與品質(zhì)定位房地產(chǎn)的定價(jià)方法經(jīng)營計(jì)劃政策法規(guī)可行經(jīng)營構(gòu)想財(cái)務(wù)目標(biāo) 交通 評(píng)估動(dòng)機(jī) 這個(gè)階段須問題，包括項(xiàng)目基地特性條件(例如交通運(yùn)輸、公共設(shè)施、結(jié)構(gòu)等)，相關(guān)法規(guī)限制(例如土地法規(guī)、城市建設(shè)法規(guī)、法規(guī)等)，房地產(chǎn)市場(chǎng)特性(例如供需狀況、產(chǎn)品形態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)情況等)，以及相關(guān)財(cái)務(wù)條件(例如造價(jià)、售價(jià)、融資機(jī)會(huì)與成本等)。以往許多房地產(chǎn)開發(fā)商憑藉直覺或主觀判斷以決定產(chǎn)品，迷信經(jīng)驗(yàn)，依賴感覺，這種方式既無法合理預(yù)期產(chǎn)品定位的效益，更無法處理復(fù)雜案例。因此，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位者要做到“博而?！薄，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻迅速，由于其開發(fā)周期長、資金占有量大、易于受地區(qū)性政策影響，從而具有相對(duì)較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)較大的市場(chǎng)變化或是后續(xù)資金無法保證，開發(fā)公司必將面臨困境。(2)土地的使用條件，總體規(guī)劃情況，有否用途管制或特別限制。屈勞特提出而后流行的，他們指把定位看成是對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的創(chuàng)造性實(shí)踐。當(dāng)然，由于已進(jìn)入買方市場(chǎng)，除產(chǎn)品本身具有較特別的優(yōu)勢(shì)外，在具體操作中，開發(fā)商預(yù)售的時(shí)機(jī)一般在土建工程接近竣工或竣工以后，這是開發(fā)商和顧客互相妥協(xié)的結(jié)果。系統(tǒng)全面的思想 產(chǎn)品策略：產(chǎn)品定位、功能選擇、建筑方案區(qū)域價(jià)值評(píng)估 （3）分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)是在研究購買者行為特性的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)供需狀況和競(jìng)爭(zhēng)狀況，利用科學(xué)方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，從而初步確定開發(fā)種類與開發(fā)時(shí)機(jī)
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