房地產(chǎn)市場幾個重大問題的誤區(qū)-文庫吧在線文庫
【正文】 內(nèi)房地產(chǎn)市場第三個值得反思的問題是房地產(chǎn)市場的需求到底有多大？按照目前流行的說法，國內(nèi)房地產(chǎn)價格之所以會居高不下，就在于社會有“剛性需求”。 就目前而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場要想滿足居民對住房的需要，當(dāng)然可以持續(xù)發(fā)展幾十年，但住房的需要并不是住房的需求。但對于后者，短期內(nèi)無法實現(xiàn)，房價向下調(diào)整是國內(nèi)居民住房需要轉(zhuǎn)化為市場需求的惟一之路。住房自然空置率是指房地產(chǎn)市場完全處于均衡狀態(tài)下仍然有一定的住房沒有進入交易及使用環(huán)節(jié)。 對于國內(nèi)房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重程度，我們可以從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中得以佐證。如果把這種分析延伸到二手房市場，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場所面臨著困難與問題會更多。 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以爭論如此之多、如此之激烈，消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾與沖突之所以如此之大，民眾之所以把高房價看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以會向農(nóng)民掠奪土地而不顧政府之形象……這些問題歸結(jié)到一點，就是目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的利益失衡。 那么，房地產(chǎn)市場的利益失衡為什么不能通過有效的市場機制、市場供求關(guān)系來調(diào)整呢？即使是市場失靈，又為什么不能通過政府之手來調(diào)整呢？其實，房地產(chǎn)市場利益失衡的根源就在于我們以往的制度不完善及相關(guān)政府部門的不作為，使既得利益集團利用這種制度缺陷瘋狂掠奪，并把這種利益失衡制度化。正因為這種土地的所有權(quán)，與土地經(jīng)營權(quán)、土地控制權(quán)及土地剩余索取權(quán)嚴(yán)重的分離，才使得地方政府能夠輕易掠奪農(nóng)民土地資源與財富。然而，國內(nèi)房地產(chǎn)市場卻異常活躍、價格迅速上漲。 在現(xiàn)代文明社會，居住權(quán)是每一國公民最基本的生存權(quán)利。對此，政府絕不可小視。從世界不少國家的經(jīng)驗來看，外資炒作本國的房地產(chǎn)所造成的危害早已是罄竹難書。在這種情況下，如果讓大量的外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者。 住房作為一種投資品（國家統(tǒng)計局的界定），按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。２００５年全年，香港置業(yè)投資深圳物業(yè)達１．２２萬至１．２６萬個單位。 對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的制度缺陷，不僅國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已發(fā)揮到極致，而且國外資本也虎視眈眈。 還有，住房預(yù)售制度本來早就表明是漏洞百出，是計劃經(jīng)濟下的產(chǎn)物，是利益與風(fēng)險分擔(dān)嚴(yán)重不對稱的規(guī)則。 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的利益失衡可以表現(xiàn)為如下方面：行業(yè)之間的利潤嚴(yán)重不平均，如房地產(chǎn)業(yè)的利潤率可以高到百分之幾十、上百，而其他不少行業(yè)利潤率只有百分之二、三；這使得各行各業(yè)都涌入房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于利潤嚴(yán)重不平衡，也使得整個社會的財富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場過高的空置率及價格快速上漲既說明了國內(nèi)房地產(chǎn)市場人為操縱的情況非常嚴(yán)重，也說明了國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資者過多，特別是當(dāng)外國資金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場長驅(qū)直入時，這種炒作就更為嚴(yán)重。如果國內(nèi)居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說明房價的上漲是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)壟斷定價及操縱價格的結(jié)果。目前國家統(tǒng)計部門只有一手市場住房空置率而沒有二手房市場住房空置率，并沒有全面地反映國內(nèi)房地產(chǎn)市場資源率運作的情況。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積１０．３１億平方米，同比增長２３．３％；完成開發(fā)土地面積５２８４萬平方米，增長５３．３％。比如，２００４年中國城鎮(zhèn)居民的房價收入比，如果以戶均７５平方米計算為８．２倍，以戶均１００平方米計算為１０．９倍，而像上海及北京這樣的大城市收入房價比在１２倍以上，溫州等城市則超過２０倍。 這實際上混淆了一個基本的概念，就是把需要與需求混為一談。從政府的意愿與房地產(chǎn)開發(fā)商的意愿來看，他們都希望中低收入民眾的住房問題由政府的住房保障體系來解決，但實際上，從中國的國情來看，政府在這方面所能做的十分有限。這樣高的房價上漲速度是在穩(wěn)定房價嗎？ 地方政府為什么都愿意把當(dāng)?shù)氐姆績r推高？原因之一就是借此來推高地價。盡管香港經(jīng)濟在中國改革開放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但政府通過這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式讓社會大多數(shù)財富轉(zhuǎn)向政府官僚及少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商手中。而且，既
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