房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)重大問(wèn)題的誤區(qū)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三個(gè)值得反思的問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求到底有多大？按照目前流行的說(shuō)法，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格之所以會(huì)居高不下，就在于社會(huì)有“剛性需求”。 就目前而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想滿足居民對(duì)住房的需要，當(dāng)然可以持續(xù)發(fā)展幾十年，但住房的需要并不是住房的需求。但對(duì)于后者，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)向下調(diào)整是國(guó)內(nèi)居民住房需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需求的惟一之路。住房自然空置率是指房地產(chǎn)市場(chǎng)完全處于均衡狀態(tài)下仍然有一定的住房沒(méi)有進(jìn)入交易及使用環(huán)節(jié)。 對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重程度，我們可以從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以佐證。如果把這種分析延伸到二手房市場(chǎng)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨著困難與問(wèn)題會(huì)更多。 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以爭(zhēng)論如此之多、如此之激烈，消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的矛盾與沖突之所以如此之大，民眾之所以把高房?jī)r(jià)看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以會(huì)向農(nóng)民掠奪土地而不顧政府之形象……這些問(wèn)題歸結(jié)到一點(diǎn)，就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的利益失衡。 那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡為什么不能通過(guò)有效的市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整呢？即使是市場(chǎng)失靈，又為什么不能通過(guò)政府之手來(lái)調(diào)整呢？其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益失衡的根源就在于我們以往的制度不完善及相關(guān)政府部門的不作為，使既得利益集團(tuán)利用這種制度缺陷瘋狂掠奪，并把這種利益失衡制度化。正因?yàn)檫@種土地的所有權(quán)，與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地控制權(quán)及土地剩余索取權(quán)嚴(yán)重的分離，才使得地方政府能夠輕易掠奪農(nóng)民土地資源與財(cái)富。然而，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻異常活躍、價(jià)格迅速上漲。 在現(xiàn)代文明社會(huì)，居住權(quán)是每一國(guó)公民最基本的生存權(quán)利。對(duì)此，政府絕不可小視。從世界不少國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資炒作本國(guó)的房地產(chǎn)所造成的危害早已是罄竹難書(shū)。在這種情況下，如果讓大量的外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國(guó)家財(cái)富拱手相讓給外國(guó)投機(jī)者?！ ∽》孔鳛橐环N投資品（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的界定），按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下，除了是直接投資，外國(guó)資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。２００５年全年，香港置業(yè)投資深圳物業(yè)達(dá)１．２２萬(wàn)至１．２６萬(wàn)個(gè)單位。 對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷，不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已發(fā)揮到極致，而且國(guó)外資本也虎視眈眈。 還有，住房預(yù)售制度本來(lái)早就表明是漏洞百出，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，是利益與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)嚴(yán)重不對(duì)稱的規(guī)則。 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡可以表現(xiàn)為如下方面：行業(yè)之間的利潤(rùn)嚴(yán)重不平均，如房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率可以高到百分之幾十、上百，而其他不少行業(yè)利潤(rùn)率只有百分之二、三；這使得各行各業(yè)都涌入房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于利潤(rùn)嚴(yán)重不平衡，也使得整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的空置率及價(jià)格快速上漲既說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)人為操縱的情況非常嚴(yán)重，也說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者過(guò)多，特別是當(dāng)外國(guó)資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)驅(qū)直入時(shí)，這種炒作就更為嚴(yán)重。如果國(guó)內(nèi)居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)壟斷定價(jià)及操縱價(jià)格的結(jié)果。目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門只有一手市場(chǎng)住房空置率而沒(méi)有二手房市場(chǎng)住房空置率，并沒(méi)有全面地反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源率運(yùn)作的情況。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積１０．３１億平方米，同比增長(zhǎng)２３．３％；完成開(kāi)發(fā)土地面積５２８４萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)５３．３％。比如，２００４年中國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比，如果以戶均７５平方米計(jì)算為８．２倍，以戶均１００平方米計(jì)算為１０．９倍，而像上海及北京這樣的大城市收入房?jī)r(jià)比在１２倍以上，溫州等城市則超過(guò)２０倍。 這實(shí)際上混淆了一個(gè)基本的概念，就是把需要與需求混為一談。從政府的意愿與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意愿來(lái)看，他們都希望中低收入民眾的住房問(wèn)題由政府的住房保障體系來(lái)解決，但實(shí)際上，從中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，政府在這方面所能做的十分有限。這樣高的房?jī)r(jià)上漲速度是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)嗎？ 地方政府為什么都愿意把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)推高？原因之一就是借此來(lái)推高地價(jià)。盡管香港經(jīng)濟(jì)在中國(guó)改革開(kāi)放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但政府通過(guò)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式讓社會(huì)大多數(shù)財(cái)富轉(zhuǎn)向政府官僚及少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。而且，既
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