房地產(chǎn)市場幾個(gè)重大問題的誤區(qū)-wenkub
2023-04-10 00:26:14 本頁面
【正文】 么都愿意把當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)推高？原因之一就是借此來推高地價(jià)。不少人將這一文件理解為，政府出臺(tái)政策不是要打壓房價(jià)，而是要保護(hù)現(xiàn)有的房價(jià)。盡管香港經(jīng)濟(jì)在中國改革開放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但政府通過這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式讓社會(huì)大多數(shù)財(cái)富轉(zhuǎn)向政府官僚及少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商手中。中國的房地產(chǎn)市場最早始于廣東與深圳，由于毗鄰香港，就走上香港那種高地價(jià)、高房價(jià)及高福利房的發(fā)展之路。而且，既然住房是投資品，那么國內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場應(yīng)該解決的問題，而是應(yīng)該通過政府的住房保障體系來解決，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子只能是富人玩弄的東西，而中低收入者只能遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場。目前，還沒有相關(guān)渠道讓國外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，但從各種鋪天蓋地的信息來看，國外資金早就長驅(qū)直入了。這不僅使得國內(nèi)居民當(dāng)前最大的一塊消費(fèi)完全沒有被體現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降，而且使得連年快速上漲的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)未能傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品上來。 首先，住房是投資還是消費(fèi)。不少地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，民眾的住房條件也改善了，但由于這次造城運(yùn)動(dòng)中本身所具有的制度缺陷，也人為制造了許多風(fēng)險(xiǎn)?！? 也就是說，現(xiàn)代人類社會(huì)在征服自然、改造社會(huì)，創(chuàng)造財(cái)富與利得，提升自身福利水平的同時(shí)，也在制造在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。我們?nèi)疾挥煞终f地卷進(jìn)了一場宏大的實(shí)驗(yàn)。這場實(shí)驗(yàn)由我們來進(jìn)行，同時(shí)又在極大程度上超越了我們控制。因此，反思自身行為或現(xiàn)實(shí)生活，是人類規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種最基本方式。如，財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人集中，金融風(fēng)險(xiǎn)迅速向國內(nèi)銀行集中，社會(huì)不同階層矛盾對(duì)立與沖突白熾化等。按照住房本身的特性來說，住房既可是投資也可以是消費(fèi)。不過，根據(jù)我的觀察，上游產(chǎn)品價(jià)格的上漲都傳導(dǎo)到住房價(jià)格上了。在此，我們要問的是，為什么相關(guān)的政府職能部門不對(duì)此嚴(yán)格監(jiān)管呢？為什么會(huì)允許這些國外的資金來炒中國的房地產(chǎn)，來推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格呢？ 無論是“十一五”規(guī)劃，還是國家發(fā)改委的報(bào)告，都把當(dāng)前居民的住房購買看做消費(fèi)，認(rèn)為以汽車、住房等消費(fèi)產(chǎn)品的升級(jí)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的高速增長，因此政府要扭轉(zhuǎn)目前國內(nèi)居民消費(fèi)率過低的局面、要擴(kuò)大內(nèi)需，就得加快國內(nèi)居民住宅的建設(shè)。 不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)總是利用住房的兩棲性，根據(jù)自身不同需要作出不同的解釋，發(fā)布不同的信息，提出不同的要求，并從中輕易地獲得各種利益。這種房地產(chǎn)發(fā)展模式利益更傾向于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，因此很快就在國內(nèi)遍地開花。香港政府高官的工資居世界前列，房地產(chǎn)寡頭聚集了驚人的財(cái)富，而香港絕大多數(shù)民眾的住房條件卻很差，由此我們就不難看出其中的奧妙所在。結(jié)果那些房價(jià)過高的地方，政府要千方百計(jì)地來“托”住當(dāng)時(shí)市場的價(jià)格；而那些覺得當(dāng)?shù)胤績r(jià)不高的地方就得千方百計(jì)地來推高房價(jià)。正如上面所說，如果把住房看做是投資品，那么投資品的價(jià)格并不是市場的供求關(guān)系來決定，而是由投資者的預(yù)期來決定的。即便是所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，不少地方的投資也是連年下降，而且很多也僅是什么定向銷售，如北京。 按照國際標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比一般應(yīng)該是在３－６倍區(qū)間內(nèi)，如果高于這個(gè)區(qū)間，那么說明房價(jià)水平過高，市場住房需求就減少?！皠傂孕枨蟆笔侵缸》孔鳛槊總€(gè)人最基本的生活條件之一，是個(gè)人必需的產(chǎn)品。一般來說，需求是指有效需求。住房需求大小就取決于住房的價(jià)格水平與個(gè)人收入水平。 正因?yàn)榉績r(jià)收入比過高，目前市場的“剛性需求”也就根本無法轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂枨蟆? 可以說，一年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以效果不佳，最大的問題就在于政府宏觀調(diào)控目標(biāo)有誤，從而找不到合適的宏觀調(diào)控工具。來自成都市統(tǒng)計(jì)局的最 新數(shù)據(jù)顯示，２００６年１－２月，該市商品房空置面積出現(xiàn)自２００５年下半年以來的首次大幅上升，全市商品房空置面積為１４７．２５萬平方米，同比增長６２．６％，其中住宅空置６５．３６萬平方米，增長７０．７％。它是指由于市場信息搜尋成本的存在。不過，從上述數(shù)據(jù)來看，一方面國內(nèi)商品房空置率居高不下，快速增長，另一方面價(jià)格也在快速飚升，這也就說明了國內(nèi)許多地方的房價(jià)上漲并不是由市場供求決定的，而是人為操縱之結(jié)果。央行的數(shù)據(jù)表明：２００４年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長３５％以上，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá)４７００億，而２００５年個(gè)人住房消費(fèi)
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