【正文】 二環(huán)路上方便通達(dá)的立體交通體系。 購(gòu)物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購(gòu)物連鎖超市，及小區(qū)外的各種業(yè)態(tài)配套 可 滿足各種日常消費(fèi)需求。 在金色華庭，這里的孩子健康成長(zhǎng)，這里的青年積極進(jìn)取，這里的老人 健康長(zhǎng)壽！ 44 在金色華庭，建筑的美在里面，也在外面，是純粹，是現(xiàn)代，是簡(jiǎn)約， 是恬淡，更是風(fēng)景！ 在金色華庭，心動(dòng)，是因?yàn)槊涝诹鲃?dòng)，鮮花盛開，樹影搖曳，四時(shí)風(fēng)光， 美不勝收！ 在金色華庭，愛，去愛，被愛 —— 一切為了愛！多一份溝通，多一份參 與，就多一份友好！ 45 第五部分 【金色華庭】銷售管理 一、 銷售隊(duì)伍及現(xiàn)場(chǎng)管理 參照本公司其他售樓部的管理模式，公司 全部銷售人員統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一考核，以及正式上崗后的統(tǒng)一管理。 在金色華庭，你可以坐在寬闊的飄窗平臺(tái)上，就著一杯新茶，品味午后 的陽(yáng)光。 親水：小區(qū)以水為線，讓園區(qū)各景點(diǎn)鮮活起來(lái)，打造高品位親水宅邸 品質(zhì)：按專業(yè)程序精心施工，嚴(yán)格監(jiān)理每個(gè)細(xì)節(jié)，精雕細(xì)琢。 突出人性化的物業(yè)管理。 39 整體策略概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃理念 +居住理念 1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識(shí) +銷售信息 2 形成購(gòu)買欲望，產(chǎn)生初次購(gòu)買行為 +居住概念信息傳遞 3 堅(jiān)定購(gòu)買決心，肯定初次購(gòu)買行為，產(chǎn)生二次購(gòu)買行為。 費(fèi)用預(yù)估： 30 萬(wàn)元 55%— 80%銷售節(jié)點(diǎn)： 安排商報(bào)硬廣告兩次，華西都市報(bào)廣告一次。開始排號(hào)前以商報(bào)為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。 36 （二）、銷售目標(biāo)： ：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計(jì)劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭(zhēng)銷售產(chǎn)值最大化。 建議在開盤前排號(hào)認(rèn)購(gòu)時(shí)，營(yíng)造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號(hào)熱情， 以達(dá)到于項(xiàng)目正式開盤前完成簽約客戶儲(chǔ)備，指導(dǎo)項(xiàng)目順利開盤。 3. 成本合計(jì)： 萬(wàn)元 （四）、稅后利潤(rùn)： 萬(wàn)元 說(shuō)明： 在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價(jià)部分則采用保守售價(jià)，故在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對(duì)較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。 容積率測(cè)定： 4000 ㎡247。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、總建筑面積： 21 畝 ㎡ /畝 =25200 ㎡ 其中：商業(yè)部分： 4000 ㎡（商業(yè)部分的擬建位臵與第二款中的相同） 住宅部分： 21200 ㎡ （二）、銷售額： 商業(yè)部分銷售額： 4933 元 /㎡（均價(jià)） 4000 ㎡ =1973 萬(wàn)元 住宅部分銷售額： 21200 ㎡ 2700 元 /㎡ =5724 萬(wàn)元 合計(jì)總銷售額： 7697 萬(wàn)元 （三）、成本： 常規(guī)成本： 土地成本： 1800 萬(wàn)元。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套。 圍墻規(guī)劃： 圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)小型出口，一為 項(xiàng)目與互助路綜合市場(chǎng)相臨位臵，一為項(xiàng)目離小沙河最近位臵，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)臵治安崗?fù)ぁＡ硗庠谥魅肟谡?對(duì)位臵應(yīng)設(shè)臵一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂園，放臵簡(jiǎn)單兒童娛樂設(shè)施，在主綠化景觀周圍放臵戶外健身器材。 功能區(qū)分化： 為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動(dòng)內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動(dòng)性質(zhì)及形式實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域 功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對(duì)有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配臵。 投資者。 項(xiàng)目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。 項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。 目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購(gòu)房需求巨大。 建 材商圈： 距本項(xiàng)目一公里左右的范圍內(nèi)，分布著數(shù)十個(gè)專業(yè)建材市 場(chǎng)及大量沿街為市的建材經(jīng)營(yíng)者，商氣及投資氛圍濃郁。 迪康電器城， 該商場(chǎng)目前尚在修建中， 距本項(xiàng)目 300 米左右，營(yíng)業(yè) 面積 10000 余平方米，是專業(yè)的電器零售市場(chǎng)。與藍(lán)光金荷花和荷花金池隔河相望。建興百家庭院的商鋪中，在 順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項(xiàng)目?jī)H百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點(diǎn)，也有不及本項(xiàng)目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三 個(gè)月已告清。 銷售價(jià)格： 在調(diào)查的項(xiàng)目中，價(jià)格除萬(wàn)科金色家園均價(jià)達(dá)到 3800 元 /㎡以外，其他項(xiàng)目基本在 2800— 3400 之間。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費(fèi)潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。 位臵 價(jià)格 元 /㎡ 修建時(shí)間 距本項(xiàng)目距離 互助路綜 合市場(chǎng)內(nèi) 2300—2600 2000 年 相臨 鑫源小區(qū) 2600 1998 年 50 米 小沙河邊 2300 80 年代末 相臨 互助公寓 2500 2000 年 相臨 10 目周邊商品房市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 地址 占地面積 總建筑面積㎡ 綠化率 主力戶型㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 已售比例 已售時(shí)間 外立面 建筑形態(tài) 容積 率 建興百家庭院 一環(huán)路北三段 10畝 31887 31% 90、 110 2950 99% 3 個(gè)月 涂料 電梯公寓 維達(dá)北苑 互助路 3 畝 22667 28% 1 85 2660 已售清 不詳 瓷磚 電梯公寓 迪康銀色詩(shī)典 一環(huán)路北三段 14畝 33096 25% 不詳 2960 已售清 5 個(gè)月 涂料 電梯公寓 雅圖麗景 一環(huán)路北三段 6 畝 28000 28% 10 90 3050 60% 10天 涂料 電梯公寓 星辰苑 一環(huán)路北三段 畝 23520 22% 8 135 3200 70% 一個(gè)月 瓷磚 電梯公寓 富臨沙河新城 府青路二段 100畝 146000 35% 7 135 3300 正排號(hào) 半年 涂料 電梯公寓 前鋒陽(yáng)光嘉苑 一環(huán)路北四段 10畝 21912 31% 8 136 3100 正排號(hào) 6． 19日 涂料 電梯公寓 萬(wàn)科金色家園 府青路二段 57畝 109000 31% 80、 120 3800 60% 6． 19日 涂料 電梯公寓 11 周邊商業(yè)情況調(diào)查： 項(xiàng)目名稱 鋪位數(shù) 銷售均價(jià) 已售時(shí)間 已售比例 業(yè)態(tài)配臵 建興百家庭院 46個(gè) 11800元 /㎡ 3 個(gè)月 95% 未定 維達(dá)北苑 1— 4 層 8000元 /㎡ 不詳 0 大型超市 迪康銀色詩(shī)典 140個(gè) 16000元 /㎡ 4 個(gè)月 90% 電器專賣 雅圖麗景 25個(gè) 12800元 /㎡ 10天 不詳 未定 （二）、市場(chǎng)調(diào)查情況分析 二手房市場(chǎng)調(diào)查情況分析 互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安臵房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對(duì)較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說(shuō)明片區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，市場(chǎng)房源尚處于求大于供。 2020 年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有 60%為舊城改造臵換出來(lái)的土地， 40%為新增土地。 6 （ 二 ） 、項(xiàng)目開發(fā)熱點(diǎn) 區(qū)域 2020 年 1 季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重 點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體 量最大達(dá) 萬(wàn)平米，占 1 季度總供給量的三成。 本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。 2020 年 12月 ，開發(fā)商購(gòu)臵土地 71 萬(wàn)平方米，比同期減少了 75 萬(wàn)平方米，下降 51%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到 26%。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在 2500 元 /㎡ —— 3200 元 /㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。套三的戶型同樣為兩種：一種為 90 平米左右的實(shí)用性小套三，一種為 130 左右的三室兩廳雙衛(wèi)。 外立面： 在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在 13 售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。 結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度，故容積率應(yīng)設(shè)臵在 左右。 綜述： 本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。 限高： 50 米。距本項(xiàng)目 150 米左右。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。 （二）、劣勢(shì)： 項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟 、亂、差現(xiàn)象。能否考慮在河上修建一座供人行走通過(guò)的橋，增大項(xiàng)目附加值。 （二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目周邊常住人口。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。 建筑規(guī)劃： 建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的營(yíng)造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與建筑本身保持一