【正文】 住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。距本項(xiàng)目 200 米左右。距本項(xiàng)目 150 米左右。 紅旗超市： 距本項(xiàng)目 150 米左右，營(yíng)業(yè)面積 1500 多平方米。擬在今年年底之前開業(yè)。 （三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 16 互助路綜合市場(chǎng)， 該市場(chǎng)是成都市示范市場(chǎng)，與本項(xiàng)目相臨，經(jīng)營(yíng)種 類繁多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)秩序良好，是目前整個(gè)城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場(chǎng)，也是整個(gè)城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。 限高： 50 米。 綠化率： 約 25%以上。同等項(xiàng) 目競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以項(xiàng)目營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿信心。 15 第二部分 [金色華庭 ]個(gè)案研究及項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目概況 （一）、綜述： 項(xiàng)目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個(gè)片區(qū)卻是一個(gè)非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個(gè)城北片區(qū)屬于相對(duì)最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。 綜述： 本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。此項(xiàng)目的商業(yè)部分多為自營(yíng)者購(gòu)買，投資者所占比例較小。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項(xiàng)目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。除維達(dá)北苑為 1— 4 層整體出售，銷售不 成功外，其余項(xiàng)目的商業(yè)部分均已接近清盤。 結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度，故容積率應(yīng)設(shè)臵在 左右。 結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。但多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。 結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以 本項(xiàng)目外立面的處理宜采用高級(jí)涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風(fēng)景線。 外立面： 在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在 13 售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而距本項(xiàng)目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達(dá)北苑等項(xiàng)目中，小高層的電梯公寓均以2950 元 /㎡左右的均價(jià)在一到三個(gè)月內(nèi)銷售一空。 建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的 8 個(gè)項(xiàng)目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓， 其中除雅圖麗景為 18 層，星辰苑為 15 層外，其他項(xiàng)目全部為 11 層小高層電梯公寓。 結(jié)論：暢銷戶型為實(shí)用性兩室兩廳單衛(wèi)及實(shí)用性三室兩廳單衛(wèi)。套三的戶型同樣為兩種：一種為 90 平米左右的實(shí)用性小套三，一種為 130 左右的三室兩廳雙衛(wèi)。 房市場(chǎng)調(diào)查情況分析 12 在對(duì)北門片區(qū)的商品房市場(chǎng)調(diào)查中，共調(diào)查項(xiàng)目 8 個(gè)，以下對(duì)項(xiàng)目調(diào)查 的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行進(jìn)一步分析： 戶型： 在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他項(xiàng)目均控制在 130 平米以內(nèi)， 130 平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的 10%以下。此片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在 2300— 2700 元 /㎡之間，個(gè)別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到 2800 左右，個(gè)別在 80年代早期建設(shè)的房屋價(jià)格在 2000 左右。 二、 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)分析 （一）、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查 9 項(xiàng)目周遍二手房市場(chǎng)調(diào)查 因本項(xiàng)目位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場(chǎng)尚不成熟，同 一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比項(xiàng) 目較少，所以對(duì)互助路周邊的二手房交易市場(chǎng)做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在 2500 元 /㎡ —— 3200 元 /㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。 8 對(duì)房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)買看法34%45%13%8%不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房 保持觀望 延后購(gòu)買 提前購(gòu)買 （四）、城北區(qū)域市場(chǎng) 宏觀分析 城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房?jī)r(jià)已經(jīng)提高了一個(gè)高度。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。其次，土地供應(yīng)出現(xiàn) 錯(cuò)位。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到 26%。 7 從環(huán)域分布狀況來看， 1 季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。而城東和城南供給平 淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤如萬科金 色樂章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出 現(xiàn)井噴。新開樓盤中，以小戶型 +商業(yè)物業(yè)成了今年 1 季度成都樓市的主角。 2020 年 12月 ，開發(fā)商購(gòu)臵土地 71 萬平方米，比同期減少了 75 萬平方米，下降 51%。 5 第一部分 [金色華庭 ]項(xiàng)目市調(diào)分析 一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 （一）、總述 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2020 年，成都在 15 個(gè)副省級(jí)城市中 GDP 為 1870億元，排名第 4 位；社會(huì)消費(fèi)零售總額 771 億元，排名第 4 位；人均GDP2300 美元，排名倒數(shù)第 4，為 12 位；人均可支配收入排名為第 10位。 我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。 1 人民臵業(yè) 【金色華庭】策劃報(bào)告書 2 理性決定價(jià)值 專業(yè)決定高度 3 目 錄 前 言 第一部分 【金色華庭】項(xiàng)目市調(diào)分析 第二部分 【金色華庭】個(gè)案研究及項(xiàng)目定位 第三部分 【金色華庭】經(jīng)濟(jì)效益分析 第四部分 【金色華庭】營(yíng)銷推廣概要 第五部分 【金色華庭】銷售管理 第六部分 附件 —— 總平規(guī)劃建議圖 戶外廣告位平面設(shè)計(jì)圖 4 前 言 “決斷于謀劃，善行于智慧” ， 受成都人民臵業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。 本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營(yíng)銷策劃報(bào)告。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)” (指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量 )，成都在第 14 位，排名較前， 2020 年成都的土地投資減少，開發(fā)商購(gòu)臵土地 萬平方米，同期下降了 %。 2020 年一季度，成都新開項(xiàng)目共計(jì) 35 個(gè)（包含亮相項(xiàng)目），供應(yīng)總量約 萬 ㎡ ，市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 6 （ 二 ） 、項(xiàng)目開發(fā)熱點(diǎn) 區(qū)域 2020 年 1 季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重 點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體 量最大達(dá) 萬平米，占 1 季度總供給量的三成。 而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)充實(shí)體量，其 中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項(xiàng)目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖 擊和競(jìng)爭(zhēng)。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的 37%。 （三）、項(xiàng)目開發(fā)量及市民對(duì)房?jī)r(jià)的看法 2020 年 12 月，市區(qū)住宅供應(yīng)面積 (批準(zhǔn)銷售 ) 萬平方米，同比減少 %，而銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，缺口 達(dá) 61 萬平方米，加之 2020 年的供應(yīng)缺口，總面積達(dá) 200 萬平方米，即約 2 萬戶的需求缺口。 2020 年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有 60%為舊城改造臵換出來的土地， 40%為新增土地。 有 40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來兩年內(nèi)，成都的房?jī)r(jià)將平和下降， 60%認(rèn)為可能會(huì)上漲，上漲的平均幅度為 10%；如果面對(duì)漲價(jià)，有 %的人認(rèn)為不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)而沖動(dòng)購(gòu)房， 44%的則處于觀望狀態(tài)， %的會(huì)延后購(gòu)買，只有 %的會(huì)提前購(gòu)買。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是 北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。萬科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。 位臵 價(jià)格 元 /㎡ 修建時(shí)間 距本項(xiàng)目距離 互助路綜 合市場(chǎng)內(nèi) 2300—2600 2000 年 相臨 鑫源小區(qū) 2600 1998 年 50 米 小沙河邊 2300 80 年代末 相臨 互助公寓 2500 2000 年 相臨 10 目周邊商品房市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 地址 占地面積 總建筑面積㎡ 綠化率 主力戶型㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 已售比例 已售時(shí)間 外立