【正文】 公用建筑面積。 “五證 ”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重， 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。裂痕有時細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。 35．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車；到火車站、飛機(jī)場、長途汽車站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達(dá)等。 綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少，而住戶就越舒服。 買一手房：第四步 簽認(rèn)購書 簽認(rèn)購書需注意的問題 簽訂認(rèn)購書時，購房者應(yīng)注意以下問題： 購房者在確立購房意向之后，一般都要與售樓處的銷售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達(dá)成一致后，銷售經(jīng)理都會向購房者出示該公司的認(rèn)購書，并按認(rèn)購書要求購房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。簽合同時，對定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。 成約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。 訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的 20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”（即立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證）； 如果是現(xiàn)房 , 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再 辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。 2)貸款銀行審核合格后出具貸款意向書，借款人領(lǐng)取貸款所需的表格。而對因未繳存公積金而無緣申請“個人住房公積金貸款”的個人，則可以用所購期房作抵押、或有足夠代償能力的單位與自然人作擔(dān)保，向銀行申請一定額度與期限的“銀行個人住房按揭貸款”。 也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。 弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息 ，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。 驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。 驗(yàn)地平 其實(shí)驗(yàn)收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到 7 厘米的，測量后 我還以為我測量錯了呢。 1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的， 這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。 收 費(fèi) : (一 )契稅： 普通住宅按 %計征，其它土地、非普通住宅、非住宅類房屋均按3%計征，我市普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 以上，單套住房建筑面積 144 平方米以下 (含 144 平方米 )，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 倍以下； (二 )印花稅：按登記價值萬分之三計收； (三 )登記費(fèi)：根據(jù)粵價〔 2020〕 323 號文，申請人為個人及單位的分別按每證 50及 80 元人民幣收取登記費(fèi)； (四 )《房地產(chǎn)證》貼花：按人民幣 5 元 /本收??； (五 )根據(jù)粵價〔 2020〕 33 號文 ，特區(qū)內(nèi)商品房二級轉(zhuǎn)移登記征收房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)：新建成商品住房的房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)按 3 元 /平方米收?。蛔》恳酝獾姆康禺a(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)按 6 元 /平方米收取，由交易雙方各承擔(dān) 50%。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 “現(xiàn)房待售 ”， 指房 屋已辦初始登記，可以銷售但尚未售出。 “分局鎖定 ”， 指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被分局鎖定。 “已備案 ”， 指簽訂的買賣合同已在產(chǎn)權(quán)登記部門備案。住宅開間一般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 程 序： 申請人遞交申請材料→登記機(jī)關(guān)審查核準(zhǔn)→刊登公告→申請人交費(fèi)后領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。 買一手房：第八步 領(lǐng)房產(chǎn)證 《房產(chǎn)證》領(lǐng)取指南 申請材料 : (一 )深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表原件； (二 )身份證明復(fù)印件 (驗(yàn)原件 )； (三 )深圳市房地產(chǎn)買賣合同書原件； (四 )屬于預(yù)售房地產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)售房地產(chǎn)抵押的，還應(yīng)提交樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)證明文件原件； (五 )有委托的還應(yīng)提交委 托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件 (驗(yàn)原件 )； (六 )開發(fā)商已取得《房地產(chǎn)證》的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》原件； (七 )若合同面積、價款有改變應(yīng)提交補(bǔ)充協(xié)議； (八 )申請登記前已交稅的提交完稅票據(jù)； (九 )法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺門的的密封性。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。這兩個高度差就是房屋的水平差。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來 看質(zhì)量了。為什么排污管需要 這種彎頭，因?yàn)閺濐^會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。 驗(yàn)管道 這里所指的管道，指的是排水 /污管道。 驗(yàn)防水 這 里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。 墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方便追究發(fā)展商的責(zé)任。 分期付款 又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 公積金貸款 深圳公積金為職工本人月工資總額的 13%，全額存入職工本人的住房積金個人專戶。用有價證券質(zhì)押的，將有價證券交貸款銀行收押，簽訂借款合同。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。否則，購房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見