【正文】 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》。 “兩書 ”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 7．窗 戶玻璃是否完好？ 8．窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。 17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。 26．磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？ 27．廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？ 28．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢 ？ 29．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。為了用電的安全和方便 ，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5 個(gè)。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。公共交通的路線有多少，與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)等情況如何；從您要購(gòu)買的房屋到公交車站的距離如何；出小區(qū)打車（的）是否方便；小區(qū)的出入口是否合理等。小區(qū)是否鄰城市的交通 主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠(yuǎn)近程度（不能太近，因?yàn)榭赡苡绊懙骄用竦陌矊幖碍h(huán)境）。 社區(qū)環(huán)境 考察一個(gè)項(xiàng)目主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。好的居住區(qū)容積率不能超過(guò) 5，綠化率不能低于 30%。無(wú)法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。在此基 礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金或預(yù)付款，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬(wàn)的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比。 “定金 ”與 “訂金 ” 一 “定金” 所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò) 20％），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。 解約定金。 違約定金。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個(gè)條件缺一不可。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。 根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面： 交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違 反。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問(wèn)題加以明確或溝通，以避免糾紛。 買一手房：第五步 簽訂合同 簽訂合同需注意的問(wèn)題 簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。 如果購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定金。 4)借款人與貸款銀行簽訂抵押合同，將自籌資金存入貸款銀行。 需注意的問(wèn)題： 1)要根據(jù)貸款可能性來(lái)科學(xué)選擇房貸品種。目前銀行主要提供“等額本息還款法”和“等本不等息還款法”兩種方式。職工住房公積金由用人單位繳交，實(shí)行個(gè)人專戶制。 辦理公積金貸款：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制 2 年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購(gòu)建住房或翻建、大修自有住房資金不足時(shí)，即 可享受公積金貸款。 弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。 買一手房：第七步 房屋驗(yàn)收 房屋驗(yàn)收 在拿到房子之后，很多人都不知道如何驗(yàn)收，也有一些人認(rèn)為質(zhì)檢站都已經(jīng)驗(yàn)收了，業(yè)主再驗(yàn)收有多此一舉之嫌。 看墻壁 不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問(wèn)題。所以，驗(yàn)收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過(guò)大雨的第二天前往視察一下。 驗(yàn)水電 首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。看看水是不是順利地流走。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。 去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為 20 米左右吧，然后注滿水。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。 一般來(lái)說(shuō)，如果差異在 2 厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。 驗(yàn)層高 如果你的合同有這一個(gè)條款。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。 3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。你不妨帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋，這也是唯一可能的東西了。 決定機(jī)關(guān) : 特區(qū)內(nèi)由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心審核，特區(qū)外分別由寶安、龍崗分局審核。 申請(qǐng)受理機(jī)關(guān)： 特區(qū)內(nèi)由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心受理，特區(qū)外由寶安、龍崗分局受理。 名詞解釋之一 “使用權(quán)房”：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 “廉租房”：廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種 概念。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。 “開間”：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房 屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間 5 米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 “已簽預(yù)售合同 ”，指房屋為期房，已售出并簽訂預(yù)售合同。 “已辦房地產(chǎn)證 ”，指房屋已辦房地產(chǎn)證。