【正文】 不久，類似于本項(xiàng)目這種既距離主城區(qū)相對較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤供應(yīng)將會越來越稀少，所以本項(xiàng)目這一稀缺優(yōu)勢將隨著開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程日漸顯著，也進(jìn)一步增大了本項(xiàng)目的價格上升空間。 一壺濁灑喜相逢， 古今多少事， 都付笑談中。 形象定位之表現(xiàn) ◎“豪放文脈” 我們將通過園林規(guī)劃設(shè)計(jì)和廣告、包裝來進(jìn)行表現(xiàn)。他們追求：一種交流與溝通，在江畔茶亭里，鄰里間一壺濁酒喜相逢，敞開心扉談古論今、笑看風(fēng)云 —— 這也是我們所倡導(dǎo)之生活方式之一。雖然九龍坡區(qū)也不乏素質(zhì)頗高、規(guī)模不小的項(xiàng)目供應(yīng)，但仍不排除該區(qū)域有部分客戶會選擇在南岸區(qū)購房，因此，九龍坡區(qū)也是本項(xiàng)目少量客戶的來源區(qū)域。 □ 事業(yè)成功，思維活躍，但觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強(qiáng)?？蛻羧喝允羌彝ナ杖敫叨€(wěn)定的牌社區(qū)中上階層的人士。客戶群仍是家庭收入高而穩(wěn)定的處于社會中上階層的人士。 在一組團(tuán)主體進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)后，開始二組團(tuán)施工，并在 2020 年3 月開始二期工程。 最后一個組團(tuán)爭取在2020 年8 月份將使用。 3． 地塊特色資源（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖掘和利用。特色江景住宅建筑和營造出來的商業(yè)、文化氛圍，將成為本項(xiàng)目不可復(fù)制的品牌特色――富含江景及其親水元素的現(xiàn)代住宅和商業(yè)建筑，將成為項(xiàng)目產(chǎn)品的重大特征。包括約 3200 平方米的會所、泛等服務(wù)性配套。 5 平方米 會所及輔助面積： 3000 平方米 車位面積： 萬平方米 占總建筑面積比例： 22% 用地面積： 89440 平方米 占總用地面積： 39% 3) 三期： 組團(tuán)位于擁有良好江景的地段，結(jié)合地形劃分為三個小型住宅組團(tuán)，其中一組團(tuán)臨江做一千平方左右的小型濱江商業(yè)，和二期的濱江商業(yè)帶遙想呼應(yīng)。配套內(nèi)容主要包括： 小型商業(yè)配套、如報(bào)刊雜志店、藥店、寵物店、洗衣店、郵政代辦點(diǎn)、花店、自助銀行、家政中心等。 包含住宅車位和商業(yè)室內(nèi)車位： 室內(nèi)車位建設(shè)設(shè)置在地下室或半地下室中。建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、建筑細(xì)部帶有中式古典主義的元素。 水文化的演繹 —— 景觀使建筑具有如江水般大氣的質(zhì)感，又融合現(xiàn)代科技和水賦予的“靈性”使建筑本身充分體現(xiàn)出簡潔、現(xiàn)代、自然生態(tài)特征。 * 觀景陽臺欄桿采用現(xiàn)代感強(qiáng)的無色玻璃攔板，體現(xiàn)濃重的現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時采用波浪型的陽臺流線，與波濤的江水相映成趣。 b) 建筑立面“風(fēng)槽”的設(shè)計(jì) 考慮項(xiàng)目直接面江，江風(fēng)很大而一期受地勢所限是板式建筑，可以借鑒深圳的經(jīng)驗(yàn)，在建筑立面 (比如轉(zhuǎn)換層和單元之間的結(jié)合部 )適當(dāng)留一些風(fēng)槽口，在視野上都體現(xiàn)主義特色，也給人豪放風(fēng)格的體驗(yàn)。底層花池、中層花園陽臺、頂層花園露臺設(shè)置使生態(tài)綠化往豎向空間延伸。 針對未來住戶的特殊需求， 建議大二期三組團(tuán)中設(shè)置供中老年人活動的小型廣場。 配套項(xiàng)目 規(guī)模 規(guī)劃位置 備注 社區(qū)小型商業(yè)配套 約 13000 平方米 主要設(shè)置在商業(yè)中 滿足社區(qū)內(nèi)的需求。 濱江商業(yè)除在會所內(nèi)設(shè)置的外，布置在道路兩側(cè)，形成連接濱江商業(yè)和經(jīng)開區(qū)中心區(qū)商業(yè)的商業(yè)帶，形成完整的商業(yè)群體 規(guī)劃布局情況基本如下面的示意圖。 容積率： 建筑面積： 萬平方米 其中：住宅面積： 萬平方米 車位面積： 萬平方米 占總建筑面積比例： 30% 用地面積： 53418 平方米 占總用地面積： 22% 2) 二期： 占據(jù)項(xiàng)目大部分位置，結(jié)合地形劃分為三個組團(tuán)：濱江商業(yè)、社區(qū)商業(yè)及其住宅。 小區(qū)主要在建筑、園林、配套和包裝的眾多細(xì)節(jié)中表現(xiàn)的大氣而不拘謹(jǐn)?shù)奈?化風(fēng)格――建筑的色彩、外形線條、材質(zhì)、屋頂造型和園林的文化主題、布局、植物的選取、地磚的色彩、材質(zhì)、路燈的造型、休閑椅等的風(fēng)格，都統(tǒng)一地、深深地體現(xiàn)一種俯江而立豪放的韻味和魅力。 7． 從項(xiàng)目“中高檔親水人文社區(qū)”的定位要求出發(fā)，在規(guī)劃工作中對功能配比、建筑、環(huán)境等各個環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的組織，將真正體現(xiàn)項(xiàng)目豪放文化特征、大氣、從容、品質(zhì)的氣質(zhì)； 二、 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色要點(diǎn) 濱江 住宅、園林 項(xiàng)目地塊江岸線長，具有明顯的濱江特征。 1） 項(xiàng)目營銷階段劃分 從目前情況而言，本項(xiàng) 目離正式推出市場尚需一段霎時間，以下初步推廣預(yù)計(jì)均以本項(xiàng)目明年三月開始動工之工程進(jìn)度計(jì)劃為參照時間節(jié)點(diǎn)。） 在二期二組團(tuán)建設(shè)封頂后時間，開始施工。 45（可銷售的住宅和商業(yè)建筑的容積率為 ），總建筑面積約為 83 萬㎡各區(qū)位置參見項(xiàng)目概念性規(guī)劃示意圖。 5） 二期的住宅體量相對其他一期、三期偏少，園林景觀為重，因此建議可將本項(xiàng)目的商業(yè)配套設(shè)置于二期的濱江沿線。收入較高且穩(wěn)定；注重生活的品質(zhì)感。父母年齡在 5570 歲左右，年齡較大，自理能力相對較差，以兩代和三代同堂為主；生于 70 中初期的人群家庭年收入在 10萬元以上 □事業(yè)正處于高速成長上升階段，企業(yè)高級職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個體經(jīng)營者等 該類客戶因其在社會上取得一定的成功，已具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活的品質(zhì)感，具有一定 文化內(nèi)涵，對于價格的抗性不大。 □ 另外，渝中區(qū)與南岸區(qū)相鄰，僅一橋之隔。 ◎“現(xiàn)代” 我們將通過建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)代、建筑立面的現(xiàn)代、建筑色調(diào)的現(xiàn)代來對“現(xiàn)代”進(jìn) 行詮釋。 因而，毗鄰長江的本項(xiàng)目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標(biāo)客戶群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤文化上。 “豪放文脈”是本項(xiàng)目的精神靈魂，沒有哀婉，沒有哭泣，只有意氣風(fēng)發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。 據(jù)近兩對南岸樓市的跟蹤調(diào)查，在 2020 年上半年，在所有一線在售 31 個項(xiàng)目中，主要以套內(nèi)面積價格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項(xiàng)目的主要銷售 價格已漲至 2800 － 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預(yù)計(jì)純市場漲價應(yīng)在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長率達(dá) 16%。 6)商業(yè) □ 當(dāng)前市場可類比樓盤的配套設(shè)置 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達(dá) 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一 條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達(dá) 2 萬平方米的商場。 5） 戶型設(shè)計(jì) □ 當(dāng)前市場可類比樓盤的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二 期全部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯層 )： 114 ㎡； 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設(shè)計(jì) 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺 3*2( ㎡ )： 25% 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設(shè)計(jì)；主臥室?guī)в^景陽臺。 本項(xiàng)目濱長江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 中軸景觀帶規(guī)劃為純英式約克風(fēng)情街。 區(qū)位稍偏遠(yuǎn)，目前配套不齊全，商業(yè)范圍比較差。 因此，根據(jù)本項(xiàng)目自身及其周邊環(huán)境等相關(guān)狀況，項(xiàng)目定位初步思路如下： □ 本項(xiàng)目占地 300 畝，容積率為 ，在此情況 下，為了更合理的利用容積率，最大限度的提升項(xiàng)目土地的可利用價值，而又在建筑覆蓋率不宜過高的情況之下，便決定了本項(xiàng)目將不可能修建多層的低密度物業(yè)，而應(yīng)是以高層為主的物業(yè)形態(tài)； □ 本項(xiàng)目由于地處傳統(tǒng)的無污染工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套匱乏，交通系統(tǒng)不夠便捷，因此對生活 配套設(shè)施要求高，依賴度高的低端或中端客戶不可能成為本項(xiàng)目之主力客戶群，而應(yīng)是收入較高，事業(yè)有成的中高端客戶，從而也進(jìn)一步確立了本項(xiàng)目之檔次應(yīng)是面對該類客戶的中高檔次； □ 毗鄰長江，江岸線長，無遮擋的江景是本項(xiàng)目這核心優(yōu)勢之一，具備開發(fā)中高檔物業(yè)的 自然景觀條件，因此在項(xiàng)目定位中的規(guī)劃、戶型、園林等方面充分發(fā)揮與強(qiáng)化這一主要優(yōu)勢。 開發(fā)目標(biāo) 2) 致力于將本項(xiàng)目打造成為全市性的、檔次高于目前推出的各濱江項(xiàng)目，包括金砂水岸、駿逸天下等。因此，也不能列入核心競爭力，僅只能成為項(xiàng)目推廣階段的輔助因素而已。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開發(fā)的融僑半島將對本項(xiàng)目形成一定的市場競爭，同時其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項(xiàng)目；另外與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城的競爭力更不可忽視，其與本項(xiàng)目的近距離競爭構(gòu)成了本項(xiàng)目最直接的威脅。隨著長江大橋和菜 園壩長江的開通，南岸區(qū)作為理想居家之地，將更具廣泛的認(rèn)可度和美譽(yù)度，因此在這一大環(huán)境之下，區(qū)域的認(rèn)同度將給本項(xiàng)目帶來了良好的開發(fā)時機(jī)。 □ 良好的居家自然環(huán)境 項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)開區(qū)為無污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，園區(qū) 內(nèi)環(huán)境良好，綠蔭環(huán)繞，空氣清新，其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段，同時本項(xiàng)目還緊鄰開放的 120 畝城市主題生態(tài)公園，其既可成為本項(xiàng)目之又一景觀資源，還可作為本項(xiàng)目之休閑配套，將是本項(xiàng)目對客戶的又一吸引點(diǎn)。 以上均從宏觀的角度出發(fā)對于市場環(huán)境進(jìn)行分析與概述，以下將從微觀的角度出發(fā)，從項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析與研究從而挖掘本項(xiàng)目之核心競爭力，產(chǎn)為項(xiàng)目定位指引方向。 市場需求 (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場研究報(bào)告第四篇 (項(xiàng)目客戶研究篇 )》 ) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南岸區(qū)樓盤的客戶以本區(qū)域消化為主，由于與渝中區(qū)半島距離較近，渝中區(qū)的客戶也占到相當(dāng)比例，其次便是部分九龍坡區(qū)的客戶。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項(xiàng)目 (局部或整體 )的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。 重慶濱江地塊項(xiàng)目定位報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢良好的無污染工業(yè)園 區(qū) —— 重慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丹龍路，面鄰長江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。此外，當(dāng) 2020 年 2020 年間濱江路通車后，項(xiàng)目交通狀況還將得到進(jìn)一步改善。 □ 有意向購買中高檔項(xiàng)目的客戶其年齡主要集中在 2540 歲之間，該類客戶絕大多數(shù)已婚，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主，從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。 三、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 1)SWOT 矩陣 優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 □ 良好的居家自然環(huán)境 □ 項(xiàng) 目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周邊基本生活配套較為欠缺，缺乏居家氛圍。 2)劣勢 (W) □ 項(xiàng)目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 項(xiàng)目所在區(qū)域沒有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點(diǎn)，從項(xiàng)目地塊前經(jīng)過的人流量比較小，這導(dǎo)致項(xiàng)目基本失去通過過往人群的關(guān)注和口碑傳播達(dá)到吸引新客戶群的重要推廣途徑，需要更多依賴廣告和外賣場和展場等成本較高的推廣手段，因而經(jīng)推廣帶來了難度。 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城人交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對該區(qū)域有理廣泛的認(rèn)識、認(rèn)可。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目近距離毗鄰在建的濱江路，無論是在交通上、人氣的聚集上和商業(yè)的運(yùn)營上都較大程度的依賴于濱江路的建成通車，因此這種與濱江路唇齒相依的格局造成濱江路修建的進(jìn)展實(shí)際狀況不確定性將提高本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 同時，本項(xiàng)目所具有的開闊的江景資源，其強(qiáng)大的優(yōu)勢僅于非沿江開必樓盤而存在，對于那些與本項(xiàng)目同樣的濱江項(xiàng)目，尤其是南濱路沿線的濱江項(xiàng)目，其江景資源并不弱于本項(xiàng)目，因此就競爭力而言，江景資源也并非本項(xiàng)目這主核心競爭力。 3) 將本項(xiàng)目打造成為產(chǎn)品特色突出、有一定標(biāo)志性和市場中影響力的項(xiàng)目。 □ 另外，江景雖是本項(xiàng)目核心優(yōu)勢之一，但卻非本項(xiàng)目之獨(dú)享優(yōu)勢，因